這些年，房地產(chǎn)行情火爆，“一房難求”，能夠搶到一套房子是很多購房者夢寐以求的事情。
然而，有一小部分準業(yè)主在等到房子交付那一天，卻因為房屋交付界面不佳、質(zhì)量不及預(yù)期，心情跌到谷底。
那么，遇到什么情況時，可以拒絕收房？哪些情況又只能用維修解決問題？
一、交付需要具備的條件
商品房買賣合同是需要備案的，主管部門也提供示范文本，要求交付需要達到如下條件（因合同版本不同，條款可能略有區(qū)別，但整體上覆蓋以下幾項）：
1. 商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明；
2. 商品房取得房屋測繪報告；
3. 商品房取得法律、行政法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件；
4.商品房為住宅的，出賣人要提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》；
5. 全裝修住宅還要有第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具的住宅分戶空氣質(zhì)量檢測合格報告等其他細化的要求。
商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備要滿足的交付條件有：
1. 供水、排水：交付時供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接；
2. 供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；
3. 燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)；
4. 電話通信：交付時線路敷設(shè)到戶；
5.有線電視：交付時線路敷設(shè)到戶。
筆者將之界定為分別對應(yīng)程序和實體要達到的條件，二者是缺一不可、應(yīng)同時滿足的交付要件。
二、可以解除合同的幾種情形
1. 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
法律規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
這里的關(guān)鍵詞是“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”不合格。
主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。
這部分質(zhì)量問題多數(shù)出在影響房屋安全性能的地基基礎(chǔ)、承重的梁、柱、墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下沉、傾斜、開裂等問題，大概率可視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。
在商品房買賣中如何認定主體質(zhì)量問題比較復雜，開發(fā)商與購房者經(jīng)常會在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問題上產(chǎn)生爭議。在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：
1)房屋交付前未經(jīng)驗收。
2)雖然在交付前經(jīng)過驗收但驗收不合格。
房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進行驗收，并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門進行檢查，出具認可文件；最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗收備案表。
在辦理商品房交接入住手續(xù)時，購房人至少應(yīng)要求出賣人出示《工程竣工驗收報告》等證明文件以查驗。
3)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。
商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問題，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當承擔賠償責任。
2. 房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用
法律規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
這里分兩個層面理解，可以退房的為“嚴重影響正常居住使用”，而一般的質(zhì)量問題（非結(jié)構(gòu)性的裂縫、空鼓、返潮、銹蝕、劃痕色差等等）是夠不到退房的條件，而代之以由開發(fā)商提供整改、維修，如果修不好，購房者可委托其他機構(gòu)維修，此費用由開發(fā)商承擔。
那么，這個程度的判斷，一般從以下幾個方面考量：
1）是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響；2）是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活；3）可否修復，經(jīng)反復修理不能修復的，可以認為該瑕疵對房屋的正常使用功能產(chǎn)生了嚴重影響。
故，若經(jīng)過多次的更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的，買受人亦有權(quán)解除合同，一些生效判決也支持了這一觀點。
3. 面積誤差比絕對值超出3%
法律規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，……面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。”
也即不管面積是小了3%還是大了3%，購房者都有權(quán)利不接受這個房屋。
如果購房者仍愿意接受房屋的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；
房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
4. 全裝修的商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲不合格，整改后仍不達標的
該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權(quán)解除合同。
隨著越來越多全裝修房的面世，裝修后室內(nèi)空氣質(zhì)量問題也較受關(guān)注。合同中根據(jù)國家或者地方標準，對空氣質(zhì)量有標準界定，開發(fā)商也會提供相應(yīng)的檢測合格文件，則視為合格。
但若購房者對裝修材料和空氣質(zhì)量不放心，自行委托的檢測單位進行檢驗，一般情況下，此報告結(jié)論并不能對抗開發(fā)商按工程竣工驗收要求所做的檢測報告。
還有些情況不一定是房屋質(zhì)量不好造成的，但在現(xiàn)實中也較為常見，一旦出現(xiàn)，購房者亦可以要求退房。
5. 出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行
法律規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。”此外這個解除權(quán)是有除斥期間的。
這里要說明的是，這個“出賣人遲延交付”，應(yīng)界定為開發(fā)商在約定的交付時間不能夠交付房屋，也即標的房屋未達到交付的條件；
而不是說購房者無故不收房、或者僅因一般質(zhì)量問題不收房就構(gòu)成此項“出賣人遲延交付”，這是兩個不同的概念。
如果說開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)達到了交付條件而購房者拒不收房，或者因為開發(fā)商就房屋質(zhì)量和瑕疵進行維修超過了上述期間，購房者也不能據(jù)此來要求開發(fā)商予以退房或者支付違約金。
6. 因開發(fā)商的原因，使購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記
法律規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
這個問題就不用展開說了，意思是不能辦理房屋的獨立產(chǎn)權(quán)證，那么房屋在法律意義上的歸屬不能放到購房者名下，這樣的情況超過期限的，可以要求退房。
作者：高麗敏律師
浙江澤大律師事務(wù)所民商疑難案件工作室
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