酬金制物業(yè)管理簡介
什么是酬金制？
物業(yè)管理酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
物業(yè)服務(wù)收費酬金制的優(yōu)點：
一、“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益
“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。“酬金制”不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免
業(yè)主的收入被侵占。
二、“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運作過程中的財務(wù)透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程
采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細(xì)的 服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費用的財務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)，人員編制、服務(wù)
等級標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)過業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務(wù)預(yù)算即要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。
三、酬金制是實現(xiàn)陽光財務(wù)的有效途徑
物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費實現(xiàn)陽光財務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財務(wù)從理財?shù)慕嵌瓤�，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)理財。一個是
以物業(yè)管理服務(wù)費用為核心的物業(yè)管理處財務(wù)理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財；后者物業(yè)管理處財務(wù)理財則是在替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司的權(quán)益與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使以物業(yè)管理費的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。
要達(dá)到上述目的，酬金制方式下必須建立以下制度和機(jī)制：
一、建立管理預(yù)算制度
管理預(yù)算也稱為物業(yè)管理費年度預(yù)算，是物業(yè)管理活動中酬金制方式下核心內(nèi)容之一， 是由物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人根據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務(wù)收入和履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)
所需的全部支出而做出的收支平衡預(yù)算。
二、建立物業(yè)服務(wù)費收支情況報告制度
也稱為接受監(jiān)督，費用公開制度。這是在管理預(yù)算制度 的基礎(chǔ)上， 因業(yè)主平時需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費的使用情況而采取的一個補(bǔ)充做法。
三、建立物業(yè)管理審計制度
酬金制方式下對物業(yè)服務(wù)費這樣的代管資金的監(jiān)督是業(yè)主的權(quán)利，正常情況下這種監(jiān) 督可以通過管理預(yù)算和收支報表的公布來實現(xiàn)，但在有些情況下這種正常的監(jiān)督不能滿足業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所提管理方面的問題有不同意見時，就可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。這種審計是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合同關(guān)系基礎(chǔ)上雙方的權(quán)利審計。
四、建立多退少補(bǔ)機(jī)制
本年度物業(yè)管理服務(wù)費可能出現(xiàn)節(jié)余或虧損，在“酬金制”下節(jié)余其權(quán)益歸全體業(yè)主，具體可采取彌補(bǔ)上年度虧損、納入專項維修基金或根據(jù)業(yè)主大會的決定進(jìn)行處置，如果出現(xiàn)不足則應(yīng)有全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偂?
五、建立獎勵機(jī)制
物業(yè)管理費的結(jié)余有一種情況，是由于管理服務(wù)工作者管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命等管理者主觀努力的因素，在保證了管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，使管理費出現(xiàn)結(jié)余，其節(jié)余部分在上述多退少補(bǔ)原則基礎(chǔ)上，應(yīng)建立獎勵機(jī)制，即在這部分節(jié)余中拿出一部分進(jìn)行獎勵性的二次分配，以鼓勵管理服務(wù)者。
總之，實行酬金制就是為了更好、更科學(xué)、更合理地將業(yè)主交納的物業(yè)管理服務(wù)費用使 用在為業(yè)主服務(wù)的項目上，保障業(yè)主的合法權(quán)益，充分體現(xiàn)“取之于民，用之于民”的精神， 同時也保障了物業(yè)管理企業(yè)能“君子取財，取之有道”明明白白地獲得應(yīng)有的利潤，實現(xiàn)企業(yè)運作的良性循環(huán)。
