每一個家庭的幼升小，都是一次家庭集體智慧與策略選擇的綜合較量。
對于我曾經(jīng)工作中的戰(zhàn)友、平日里的好朋友小蔣也不例外。
小蔣的娃已經(jīng)5歲了，學區(qū)房是目前最現(xiàn)實的緊急問題。出于對雙方工作距離、家庭財力考量和希望保證一定的生活質(zhì)量，他原本看好了一個打算作為考不進民辦的保底項學區(qū)房，和沖刺民辦兩手抓。沒想到，3月浙江省公民同招新細則落實，沒給民辦的招生留有一點空間。杭州的細則還沒有出，但100%搖號已經(jīng)板上釘釘、鎖區(qū)也大概率成為事實。
這一下，打亂了他的保底計劃（大膽猜測，這可能也是大部分家長的計劃）。恰聞去年我經(jīng)歷了大半年學區(qū)房的購買全流程，他便向我取經(jīng)。作為一個產(chǎn)品人，我給他從杭州公民辦競爭的歷史、我的選房邏輯入手分析，另順手捋出一些公辦學校的升學、房價數(shù)據(jù)，在此算是總結(jié)和記錄，也供屏幕面前正在觀望學區(qū)房的你參考。
20年教育史：公民辦之淵源
要理解學區(qū)房，首先得理解杭州中小學的發(fā)展淵源。是什么讓這些小學受到追捧？又因為什么讓公辦和民辦初中差距懸殊？并非公辦教學不行、也不是民辦天賦異稟，繞不開的還是“政策”的天平。
好的公辦初中，一直以來就是家長圈子中熱門的擇校標的。而民辦初中熱，則源于杭城“國有民辦”初中的誕生。
1995年，杭州出現(xiàn)入學高峰，由杭州重點高中分離出來的“國有民辦”初中應(yīng)運而生：學軍中學創(chuàng)辦文瀾中學、杭二中創(chuàng)辦建蘭中學、杭高創(chuàng)辦啟正中學、杭十四中創(chuàng)辦風帆中學……當時總計有8所。這些國有民辦初中在國家推行的深化教育改革政策下崛起，一邊享受著公辦的保障優(yōu)勢，一邊享有民辦靈活辦學的制度（例如自聘教師、自主招生），從誕生起就受到家長的熱捧。
有多熱？第一年的報名人數(shù)和計劃招收人數(shù)比，最高已經(jīng)達到10:1，后來基本年年如此。
十幾年后，雖然入學壓力逐漸被各學校集團化辦學、分校區(qū)的建立消解，但這些初中隨著升學率的不斷提升，名氣越來越響亮。2009年“國有民辦”在《義務(wù)教育法》主基調(diào)和政策主導(dǎo)下退出歷史舞臺，并未阻擋家長們追逐他們的腳步。
（2009年改制，18所中小學轉(zhuǎn)為公辦（包括3所高中）、11所中小學徹底轉(zhuǎn)為民辦，也就是我們今天看到的文瀾、建蘭等民辦初中。）
我想這里的原因大體有二：
第一，公辦在學區(qū)內(nèi)無法選拔生源，而民辦除電腦派位外，還可以篩選招生。好的民辦學校借此“掐尖”，選取最優(yōu)質(zhì)的生源，且2012年公辦中小學推行“陽光招生”后，大部分民辦學校招生時間都排在了公辦之前，為了和最好的學生一起努力，家長自然雞娃（給娃打雞血）考民辦；
第二，民辦師資依舊雄厚。國有民辦轉(zhuǎn)制后，民辦學校里的公辦事業(yè)編制教師統(tǒng)一將編制劃轉(zhuǎn)到公辦學校管理，允許公辦中小學校教師停薪留崗、保留編制，甚至保留工資待遇，保留職稱評定機會……原本就是從公辦過去的名師們無后顧之憂，更會因為這里還有優(yōu)秀的學生而留下。
這二十多年政策帶來的影響，明顯體現(xiàn)在了牛娃和成績上。2008年之前，十三中是杭州初中江湖里的“霸主”，但在2008年文瀾中學奪得了杭州中考狀元后的12年里，有11年的中考狀元都是出自民辦初中。這些年文瀾代表的民辦初中幾乎占據(jù)了中考統(tǒng)一招生中重高錄取名額中的絕大部分，十三中的中考成績最多只能與民辦初中的二流學校比拼。
政策傾斜下的民辦初中熱，繼而帶來小學的擇校效應(yīng)。受到初中自主招生青睞的小學，成了家長眼中的香餑餑。2014年起，熱門小學學區(qū)房的爆棚，需要按照一表生落戶時間早晚、一家三口是否居住這些條件來排隊的事情，就是從這個時候開始的。 政策的重要性不言而喻。那么民強公弱的格局，是不是也會因為現(xiàn)在的“公民同招”等一系列教育均衡化的政策迎來轉(zhuǎn)變契機？
答案很明顯。
100%搖號+九年一貫制，將極大弱化民辦小學優(yōu)勢。未來幾年內(nèi)的牛娃大概率會正態(tài)分布在公辦小學，民辦小學無法“掐尖”、生源弱化；小學回歸到基礎(chǔ)教育，小升初將有更多直升機會，升學率這一標尺同樣也會被弱化。
利好公辦的其他政策近兩年不斷出臺，除了重高的分配生將大幅度傾斜外，去年杭州市教育局還公布了《杭州市公辦初中提質(zhì)強校行動實施方案》，加大財政投入，提升公辦學校的軟硬件，提升公辦學校教師的薪酬待遇。
師資也不容忽視。公辦教師的招聘要求越來越高，而在民辦學校任教的公辦老師也很可能會逐漸回流。教師編制這個“國有民辦”初中的歷史遺留問題，2018年有了明確的指向性答案：6年內(nèi)，這批老師要么脫離公辦編制，留在民辦，要么回到公辦，包括當時區(qū)里選派到民辦任教的教師。
客觀來說，公民辦之間的差距不會馬上消除，不過可預(yù)見的是逐漸縮小。到時候，小學的熱門程度，更多將會依賴其對口初中的“初升高”情況。所以各位爸爸媽媽們，一定要拉長目光，不光要關(guān)注小學，更要關(guān)注初中。
3年之后，讓我們再看中考成績來驗證。
普通家庭，怎么選學區(qū)房？
了解完歷史淵源，再看杭州主城區(qū)公辦學校的升學情況。在這之前，我先體會到的是“初升高”的激烈程度。
杭州考進普通高中的競爭大概有多激烈（普通高中=33所第一批高中（重高12所+優(yōu)高21所）+9所第二批民辦高中）？
根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2019年，杭州的畢業(yè)生有27000多人，除去幾所民辦普高，公辦高中的實際招生總數(shù)是11323人，實際招生數(shù)是總畢業(yè)人數(shù)的41%——不到一半。其次，如果是通過考試，公辦高中的實際招生里，還包含了大約4500名左右的保送、特長生，剩余拿出來考試錄取的名額在7000上下。參加中考的人數(shù)是14973人，考進的概率同樣也不到一半。再能進重高的，更是少之又少：這就是為什么在420多所杭州的小學、200多所初中里，大家獨青睞那么十幾、二十所小學初中的原因。
因為每個學校的公布數(shù)據(jù)都有所差異，刨去民辦初中后，公辦初中的升學率差別還是比較明顯的。以2018年的中考公開結(jié)果為例，大家公認不錯的十三中（初中）、保俶塔實驗學校（九年一貫制），第一批上線率都在70%以上，而原本處于中等偏上水平的公辦初中，第一批的上線率也基本是40%以上。
（因為部分學校未公開同類型數(shù)據(jù)，這里不納入統(tǒng)計范圍，第一批上線率=該校公開的第一批上線人數(shù)/中考人數(shù)）
不難看出，優(yōu)質(zhì)初中的底子仍在，就像績優(yōu)股；中上初中、或九年一貫制的中上學�？赡軙驗樯淳飧偁幜ψ儚姡駶摿�。倒推到小學，自然就是優(yōu)質(zhì)小學+初中的組合現(xiàn)在最為吃香。
結(jié)合2018年為主的中考數(shù)據(jù)，我大致給公辦初中列了兩組梯隊。排在第一梯隊的公辦初中差不多是：十三中、北師大附屬杭州中學、杭州采荷中學、錢江新城實驗學校、保俶塔實驗學校、安吉路實驗學校、文海實驗學校。和其他公辦學校比起來，這幾個學校在前12所上線率和第一批上線率上，都保持著比較高的水準。
具體要如何選擇呢？
優(yōu)質(zhì)公辦初中+優(yōu)質(zhì)公辦小學的老牌組合，比如學軍本部+十三中（文三街、文一街也可組合），勝利新城+北師大附屬杭州中學，采一錢江苑+錢江新城實驗學校，采一采二+采荷中學這些，大概率會在這幾年中重達“頂端”。這些學校所在學區(qū)的房子單價較高，總價低的可能不適合居住，要考慮再在附近租房居住這一條路。
九年一貫制的保俶塔實驗、安吉路實驗、江南實驗、文海實驗，會成為公辦學校的“腰部”力量。這里面會有一些性價比高的老破小或者剛需房（下文會分析），可以盯緊一些。
另外還有一種可能，就是牛娃們成就潛力學校。產(chǎn)業(yè)帶來的人才聚集效應(yīng)，在幾年之內(nèi)成就了學區(qū)內(nèi)的學校。最近的一個例子，北京程序員子女們多數(shù)住的回龍觀小區(qū)，這里的昌平二中，硬是被大家考成了名校。
新區(qū)塊的名校分校確實最可能成為這樣的黑馬。集團化辦學帶來師資和教學共享，外加上杭州近年來互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，多數(shù)從其他城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州、成為企業(yè)骨干力量的爸爸媽媽、準爸爸媽媽們，必然會把目光放在工作附近的好學校分校上，那這些生源質(zhì)量，也逐漸帶動學校的名氣發(fā)展。這幾年被火熱討論過的學軍紫金港小學+紫金港中學，以及競舟二小+十五中崇德，星洲小學+翠苑文華，也是越來越被看好。
基于這些判斷，我物色整理了這一批學校及周邊的學區(qū)房信息，來尋找適合居住、學區(qū)中上的標的。目前最新的落戶年限參考沒有出，這里的年限是根據(jù)2019年的錄取情況判定的，今年公民同招的政策一出，一些學校估計變得更加熱門，年限還會拉長。
學區(qū)才是硬需求
重點來了。
我找了我看好的14所頂尖+中上潛力學校所在的72個小區(qū)數(shù)據(jù)，大概把價位分成了起步價300萬以內(nèi)、300-600萬、600萬以上三個層面進行對比分析。
現(xiàn)在起步價在300萬以內(nèi)的，潛力學校和老破小居多。其中采荷一小/二小對應(yīng)的觀音塘小區(qū)、夕照新村、采荷潔蓮，文海實驗學校對應(yīng)的景冉佳園、保利江與海，保俶塔實驗學校對應(yīng)的松木場河東、杭大新村，300萬上下能夠入手。采荷一小/二小現(xiàn)在的落戶時間需要提前2.5-3年，文海實驗學校和保俶塔實驗學校為紅色預(yù)警（但目前一表生還都能收）。
看圖可能有過了解的家長會發(fā)現(xiàn)，屬于學軍求智+十三中學區(qū)的日暉新村和西溪河東起步價也在這個范圍內(nèi)，主要原因還是顯示曾有超小面積的房源出售。很遺憾，現(xiàn)在掛牌的房源暫時沒有23平、36平這種老破小，70多平的面積居多。
老破小的一大難點還是貸款問題，多數(shù)需要全款或者7~8成首付，如果不急著買，可以盯一下這些小面積房源的出現(xiàn)。
起步價在300萬-600萬之間的小區(qū)，可選擇的就多了很多。其中，居住性較好的小區(qū)也比較多。
在這個范圍內(nèi)，單價的均價在6萬以下的有20個小區(qū)。需要注意的一點是，有一些比較熱門的小區(qū)，小面積戶型的價格可能會再往上一些，得具體來看。
起步價600萬以上檔的，基本上是頂尖學區(qū)的70-90平戶型，或者是100-200平的大面積戶型。具體從學校層面劃分的學區(qū)房，因為學區(qū)爆表程度、72個小區(qū)的售價、面積、建成年份、小區(qū)環(huán)境等等全部羅列后覺得實在有些長，可以私聊發(fā)你。
希望大家都能在學區(qū)房的購房高峰期來臨前，買到適合自己家庭的房子，畢竟對于我們來說，學區(qū)房已經(jīng)是目前最大的剛需了，不是么？
（作者：袋熊老爸）
