杭州城西葛洲壩龍湖中杭府的業(yè)主們最近遭遇了一樁煩心事：
房子尚未交付，業(yè)主還沒(méi)享受過(guò)的小區(qū)會(huì)所卻突然對(duì)外營(yíng)業(yè)了。
小區(qū)大門
根據(jù)購(gòu)房合同約定，
中杭府小區(qū)今年6月才交付。前陣子，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)在短視頻網(wǎng)站上刷到，自家小區(qū)會(huì)所竟在對(duì)外招募健身會(huì)員。
業(yè)主韓女士求助：“業(yè)主都還沒(méi)收房，也沒(méi)經(jīng)過(guò)我們同意，小區(qū)會(huì)所就對(duì)外經(jīng)營(yíng)。我們花了上千萬(wàn)元買房，每個(gè)月還要交11.5元/㎡的物業(yè)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，希望小區(qū)會(huì)所由我們業(yè)主自用，保證私密和安全，這要求不算過(guò)分吧？”
高檔小區(qū)還沒(méi)交付
業(yè)主發(fā)現(xiàn)會(huì)所已對(duì)外經(jīng)營(yíng)
2017年6月，房企葛洲壩以總價(jià)43.2億元拿下中杭府小區(qū)所在地塊，折合樓面價(jià)31698元/㎡，該地塊出讓條件包括高達(dá)44%的自持以及“現(xiàn)房銷售”等要求。2021年10月，中杭府小區(qū)開(kāi)盤，因登記購(gòu)房者過(guò)多觸發(fā)社保排序，其中有房家庭須有152個(gè)月社保，整體中簽率11%。雖然整個(gè)小區(qū)有10幢疊墅、10幢高層，共計(jì)969戶，但北面3幢高層為開(kāi)發(fā)商自持房源，實(shí)際只有364套房源可售，
戶型面積160㎡～245㎡，總價(jià)在750萬(wàn)～1500萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)（含能耗費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、科技系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)等）加起來(lái)每月高達(dá)11.5元/㎡，即便最小戶型，每年物業(yè)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)都要22632元，明顯定位為高端改善。
韓女士說(shuō)，距離收房越來(lái)越近了，本來(lái)業(yè)主群里大家都很開(kāi)心，“沒(méi)想到，最近
小區(qū)會(huì)所地下室被物業(yè)私自外包給第三方公司去經(jīng)營(yíng)了，事先并未告知我們業(yè)主。現(xiàn)在第三方公司還在線上線下大搞入會(huì)促銷，
只要預(yù)存100元就能鎖定會(huì)員名額。這些入會(huì)促銷都是針對(duì)非業(yè)主的，他們只要花少量費(fèi)用，以后就能共享會(huì)所內(nèi)的設(shè)施。”
小區(qū)會(huì)所大門
來(lái)到中杭府小區(qū)，入口便是一中式建筑，裝修氣派，而這幢建筑正是小區(qū)的會(huì)所。電梯到負(fù)一樓就是健身房，有恒溫泳池、器械區(qū)、休憩茶室、舞蹈房等等。據(jù)了解，器材和設(shè)施均由開(kāi)發(fā)商提供。第三方運(yùn)營(yíng)公司的工作人員已在會(huì)所駐扎。
在距離小區(qū)西側(cè)約20米處的路口，遇到了正在做中杭府會(huì)所健身房宣傳的團(tuán)隊(duì)。一走近便被發(fā)了一份傳單，上面印著“健身、游泳、瑜伽，城市會(huì)客空間”“預(yù)存100入會(huì)時(shí)最高可抵扣1000元”“前288名入會(huì)會(huì)員為臻選會(huì)員”等等。派傳單的小伙直言：“要抓緊了，288名會(huì)員現(xiàn)在已經(jīng)快滿了。”
健身房尚未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照
社區(qū)令其暫停招募會(huì)員并退費(fèi)
針對(duì)業(yè)主們反對(duì)將小區(qū)會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)的呼聲，開(kāi)發(fā)商葛洲壩相關(guān)負(fù)責(zé)人士回應(yīng)稱：“
我們引進(jìn)第三方公司做健身房的本意是更好地服務(wù)業(yè)主。我們做過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算，由于小區(qū)自持比例高，
如果只對(duì)內(nèi)運(yùn)營(yíng)，以小區(qū)的規(guī)模，會(huì)所一定會(huì)虧損，根本無(wú)法維持運(yùn)營(yíng)。”
而針對(duì)業(yè)主擔(dān)心之后健身房會(huì)員能隨意進(jìn)出中杭府的問(wèn)題，葛洲壩物業(yè)經(jīng)理稱，將來(lái)小區(qū)仍然是封閉式管理，開(kāi)放范圍僅限于這個(gè)配套用房的區(qū)域。“會(huì)所跟小區(qū)內(nèi)部是通的，但是有門禁。外面的人沒(méi)有授權(quán)不能進(jìn)入小區(qū)。”
會(huì)所泳池
從開(kāi)發(fā)商葛洲壩處了解到，中杭府會(huì)所一樓及地下室所在的健身房正在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但目前尚未辦出。
沒(méi)辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，就能對(duì)外招募會(huì)員嗎？
“這是違規(guī)的。”小區(qū)所在的河濱社區(qū)負(fù)責(zé)人許晨說(shuō)，接到業(yè)主們的投訴，社區(qū)和相關(guān)部門第一時(shí)間介入，了解情況，查實(shí)會(huì)所健身房的營(yíng)業(yè)執(zhí)照未辦出，“目前已經(jīng)讓相關(guān)負(fù)責(zé)人停止繼續(xù)招募會(huì)員，并且要求將之前招募會(huì)員收取的費(fèi)用一律退還。”
接下來(lái)，中杭府會(huì)所以及地下室的健身房該如何使用，能否對(duì)外運(yùn)營(yíng)？
許晨表示，這需要業(yè)主、物業(yè)和開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商。“我們社區(qū)會(huì)搭建平臺(tái)，讓三方更好地協(xié)商。最終目標(biāo)還是要業(yè)主認(rèn)可，也要保證這個(gè)會(huì)所能正常運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮服務(wù)業(yè)主的功能。”
截至發(fā)稿，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)就會(huì)所是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)一事已進(jìn)行了四五輪溝通，尚無(wú)定論。
葛洲壩相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，愿意與業(yè)主代表進(jìn)一步溝通解決方案。后續(xù)或?qū)⒃谛^(qū)公眾號(hào)上，對(duì)全體業(yè)主發(fā)起投票，來(lái)決定是否繼續(xù)對(duì)外經(jīng)營(yíng)。
會(huì)所地下室能否對(duì)外經(jīng)營(yíng)
要看規(guī)劃明確的用途性質(zhì)
這些年來(lái)，關(guān)于小區(qū)會(huì)所的糾紛并不少。
早年，一些會(huì)所的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。但如今，小區(qū)會(huì)所大部分是物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，其用途由業(yè)主決定。
此前，拱墅區(qū)的錦繡之城小區(qū)業(yè)主就通過(guò)投票的方式?jīng)Q定其大堂的用途。而會(huì)所的地下室大多數(shù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，遵循“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，開(kāi)發(fā)商可以決定其用途。不過(guò)杭州大部分高端樓盤，如仁恒濱江園、御潮府、上品等，其會(huì)所位于某樓幢的架空層以及地下室部分，若開(kāi)放就意味著外來(lái)人員可以大量進(jìn)入小區(qū)，因而這些會(huì)所基本僅供本小區(qū)業(yè)主使用。
但也有個(gè)別樓盤在交付數(shù)年后，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的。比如2020年時(shí)，武林府小區(qū)因地下會(huì)所要改大眾健身場(chǎng)所引發(fā)業(yè)主反對(duì)，開(kāi)發(fā)商出示了與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同，里面有一條寫明：地下一層活動(dòng)場(chǎng)所歸出賣人所有，出賣人對(duì)此擁有處置權(quán)。此次中杭府也是同樣情況，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)也強(qiáng)調(diào)地下活動(dòng)場(chǎng)所歸出賣人所有。
小區(qū)會(huì)所
那么，會(huì)所地下室究竟能否對(duì)外經(jīng)營(yíng)？是否需要經(jīng)過(guò)業(yè)主同意呢？
業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱：“地下區(qū)域能不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，就看能不能批出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。而能不能辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，得看用途性質(zhì)。”
他解釋，這里面也會(huì)分幾種情況。像中杭府小區(qū)，其規(guī)劃圖紙中明確規(guī)定，小區(qū)地下室泳池以及配套用房為“非商業(yè)或辦公用房”，那么其營(yíng)業(yè)執(zhí)照大概率辦不下來(lái)，則無(wú)法對(duì)外經(jīng)營(yíng)。
如果地下室沒(méi)有明確規(guī)定其用途性質(zhì)，則要看這部分面積是否屬于小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房。根據(jù)《杭州物業(yè)條例》第四十四條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測(cè)地上物業(yè)總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房。
如果會(huì)所地下室是屬于這“千分之七”內(nèi)，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也稱，小區(qū)交付前，開(kāi)發(fā)商作為小區(qū)大業(yè)主有權(quán)決定會(huì)所及其地下室用途的權(quán)利。而業(yè)主們?nèi)绻磳?duì)，可以在小區(qū)交付后，通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決來(lái)決定是否更換其用途。
而如果會(huì)所地下室不屬于這“千分之七”，則該區(qū)域不屬于業(yè)主共同所有，需要產(chǎn)權(quán)部門來(lái)確權(quán)。如果無(wú)法確權(quán)的只能通過(guò)法律途徑來(lái)判。“非業(yè)主共有部分，只要不損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主無(wú)權(quán)干涉具體做什么用途，就算之后成立業(yè)委會(huì)也不行。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
