相比杭州第一批集中出讓地塊，第二批地塊的出讓可謂是“過(guò)五關(guān)斬六將”，最終只有14宗地塊可以“出道”。
7月30號(hào)，杭州首次對(duì)部分地塊提出“競(jìng)品質(zhì)”要求；8月26日，杭州對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，普通地塊溢價(jià)由20%調(diào)整為15%，競(jìng)品質(zhì)地塊由10%至5%，還有對(duì)房企資質(zhì)、資金來(lái)源等有一套嚴(yán)苛的審核標(biāo)準(zhǔn)。9月24日，有消息曝出10宗競(jìng)品質(zhì)地塊全部流搖；10月11日晚，第二批集中出讓31宗地塊中，有17宗被終止掛牌……
1.
31宗地塊驟減至14宗
三大熱門地塊被終止
昨晚，原定于今天集中出讓的31宗地塊，因一則突如其來(lái)的公告，被終止掛牌17宗。
31宗地塊瞬間驟減至14宗，這讓整個(gè)地產(chǎn)圈震驚不已。不過(guò)，這批嚴(yán)要求、低利潤(rùn)甚至虧本的地塊“無(wú)人問(wèn)津”早有端倪，早在9月份，就有消息傳出“10宗競(jìng)品質(zhì)地塊”全部流搖。同樣，除了10宗競(jìng)品質(zhì)地塊，其他7宗普通地塊也大概率因?yàn)闆](méi)有房企報(bào)名而被終止出讓。
普通流拍地塊中，余杭區(qū)”全軍覆沒(méi)“，此前頗受關(guān)注的杭騰未來(lái)社區(qū)、良渚客廳均未進(jìn)入正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。不過(guò)，這兩宗地塊規(guī)模大，要求極高，確實(shí)只有資金雄厚、相當(dāng)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才“吃得下”。
本次限價(jià)top1選手——翠苑單元 XH0909-14 地塊也“爆冷出局”，據(jù)知情人士透露，與杭騰未來(lái)社區(qū)、良渚客廳一樣，這三宗地塊均為商住性質(zhì)，在“禁商墅”的背景下，開(kāi)發(fā)商無(wú)法從商業(yè)產(chǎn)品中汲取利潤(rùn)，而住宅因限價(jià)利潤(rùn)有限，自然興趣不大。
2.
主城區(qū)核心板塊還是“香”
運(yùn)河新城、彭埠、市北地塊爭(zhēng)奪激烈
上午場(chǎng)的最大亮點(diǎn)在于臨平新城星橋片區(qū)M-21地塊，在正式競(jìng)價(jià)前就有房企報(bào)價(jià)。
不到一個(gè)小時(shí)，這宗地塊經(jīng)過(guò)14輪報(bào)價(jià)，由競(jìng)買人綠城&西房&坤和以291506萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)13606.83元/㎡，溢價(jià)率4.67%。
此外，
富陽(yáng)僅剩的獨(dú)苗——富政儲(chǔ)出[2021]21號(hào)地塊、兩宗杭州地鐵9號(hào)線昌達(dá)路車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊均底價(jià)成交，分別由杭房&富春山居集團(tuán)、杭州地鐵以樓面價(jià)13746.32元/㎡、7000.03元/㎡奪得，贏得毫無(wú)懸念。
重頭戲在下午場(chǎng)。
主城區(qū)運(yùn)河新城、彭埠以及蕭山區(qū)的兩宗市北單元等核心地塊開(kāi)始出讓，難度明顯升級(jí)。
運(yùn)河新城GS1003-R21-22地塊的“拉鋸戰(zhàn)”從14點(diǎn)10分一直到15點(diǎn)30分左右結(jié)束，歷時(shí)近1個(gè)半小時(shí)。房企們你追我趕互不相讓，幾乎每30秒就有一家開(kāi)發(fā)商叫價(jià)競(jìng)拍，想奪得該地塊的決心不言而喻。最終，運(yùn)河新城GS1003-R21-22地塊經(jīng)過(guò)36輪報(bào)價(jià)，由競(jìng)買人中海以596959萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)25365.16元/平方米，溢價(jià)率6.23%。
運(yùn)河新城GS1003-R21-22地塊就在云瀾天第府的東面，限價(jià)維持在是38000元/㎡。運(yùn)河新城屬于當(dāng)之無(wú)愧的大熱板塊，上河公元、云瀾天第府中簽率頻頻個(gè)位數(shù)，萬(wàn)科和語(yǔ)光年最近一次中簽率也僅10.03%，已經(jīng)算好搖了不少。
相比之下，
彭埠?jiǎn)卧猂21-31地塊進(jìn)程較快，開(kāi)拍后20幾分鐘溢價(jià)率就超運(yùn)河新城地塊，經(jīng)過(guò)29輪報(bào)價(jià)，由競(jìng)買人金隅以381818萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)30408.96元/平方米，溢價(jià)率7.91%。
彭埠?jiǎn)卧猂21-31地塊規(guī)劃為住宅用地，容積率2.4，建筑面積125561㎡。地塊位于火車東站東南側(cè)，緊鄰地鐵6號(hào)線元寶街站，與佳兆業(yè)棹月雅府隔鐵路相望。
地塊精裝限價(jià)46500元/㎡，與不遠(yuǎn)處的錢江新城二期宅地限價(jià)差了約2萬(wàn)，倒掛紅利下，金隅項(xiàng)目上市后熱度肯定不小。
除了主城區(qū)這兩塊核心地塊，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1310-R2-20地塊和蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地塊出讓過(guò)程也非常激烈。
蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地塊經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)，由競(jìng)買人濱江以207226萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)23479.84元/㎡，溢價(jià)率8.37%；蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1310-R2-20地塊經(jīng)過(guò)22輪報(bào)價(jià)，由競(jìng)買人綠城以211295萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)24058.09元/㎡，溢價(jià)率11.04%。
兩宗地塊相距不遠(yuǎn)，周邊居住氛圍濃厚，配套相對(duì)完善。48號(hào)地塊緊鄰濱濤映月北面，距離地鐵2號(hào)線、7號(hào)線換乘站建設(shè)三路站直線距離約550米；49號(hào)地塊緊鄰地鐵2、7號(hào)線建設(shè)三路站，距離約200米。
近幾年，市北板塊的新房入市表現(xiàn)均不俗，花嶼觀瀾里、濱濤映月等新房都有著高關(guān)注度。未來(lái)，濱江綠城兩個(gè)新項(xiàng)目將為板塊增加供應(yīng)，且限價(jià)37500元/㎡一分未漲。
杭州2021年第二批集中供地結(jié)果
3.
房企明顯“拿不動(dòng)”
國(guó)有企業(yè)身影頻現(xiàn)
相較于第一批集中供地，本次土拍明顯降溫，房企明顯“拿不動(dòng)”了。
一方面是土拍要求的加碼，限價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、提高保證金、禁馬甲等等，提高了房企拿地的門檻，限制拿地?cái)?shù)量，進(jìn)一步縮小利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)拿地更為慎重。
另一方面，因?yàn)樾抡某雠_(tái)，樓市調(diào)控加碼，房企在杭州利潤(rùn)持續(xù)走低，包括房企回款、加強(qiáng)審核程序等等，讓房企拿地意愿不高，相比之前的“閉眼拿”，他們更愿意隔岸觀火，繼續(xù)觀望，也更愿意下沉到三四線城市發(fā)展。
因此，像本次的杭房&浙江富春山居集團(tuán)、綠城&西房&坤和，選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共同拿地，減小資金壓力，而且我們可以發(fā)現(xiàn)，其中不乏國(guó)有企業(yè)的身影，畢竟國(guó)資企業(yè)或相對(duì)寬裕，拿地選擇也更多一些。
4.
全國(guó)集中供地城市頻頻流拍
區(qū)域冷熱分化嚴(yán)重
不僅僅是杭州，據(jù)調(diào)查，在22個(gè)集中供地城市第二批地塊出讓中，很多地塊流拍，溢價(jià)率也極低。
無(wú)錫23宗地塊中，1宗地塊流拍，6宗底價(jià)成交；蘇州1宗地塊流拍，8宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交；
南京有11宗地塊臨時(shí)終止，11宗進(jìn)入搖號(hào)，1宗流拍；
同日出讓的上海第二批也有7宗地塊終止，正常出讓地塊無(wú)一進(jìn)入打分制，參與度急降。
長(zhǎng)三角集中供地城市二批次對(duì)比圖片來(lái)源于好地訊
土地市場(chǎng)降溫大局已定，但市場(chǎng)仍處于兩極分化的階段，熱門板塊會(huì)越來(lái)越熱，冷門區(qū)域也逃脫不了無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面。
大多房企依舊處于觀望態(tài)度，在利潤(rùn)急劇縮小的情況下按兵不動(dòng)，先在三四線城市打磨產(chǎn)品，后續(xù)情況等到下一批土地出讓再說(shuō)。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)沉浮，選擇適合自己的才是最好的，無(wú)論在什么時(shí)候，根據(jù)自身需求尋找置業(yè)機(jī)會(huì)，切勿過(guò)于沉迷于大局變化，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)上車時(shí)機(jī)。
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