1月底城西放出5個(gè)大熱盤(pán)：紫璋臺(tái)、融信天瀾、天空之城、沐宸院、曉月澄廬，把能開(kāi)的盤(pán)都開(kāi)個(gè)遍。
致使很多人都覺(jué)得，短期內(nèi)城西將無(wú)盤(pán)可搖了？
其實(shí)城西還隱藏著一個(gè)很低調(diào)的超級(jí)現(xiàn)房大Boss：
地處西湖區(qū)，有較好的教育資源
靠近未來(lái)科技城和紫金港科技城
又有垂涎欲滴的差價(jià)
葛洲壩龍湖中國(guó)府17年拿地，進(jìn)度條卻一直很緩慢。周邊的二手房已漲了一輪又一輪，隔壁河濱之城單價(jià)已經(jīng)漲到了7.2萬(wàn)/㎡。
甚至有人調(diào)侃道，如果葛洲壩中國(guó)府一直不開(kāi)盤(pán)，照這樣下去，河濱之城89方都能買(mǎi)到中國(guó)府的160方了！
如今樓盤(pán)終于快建完，也該到開(kāi)售沖刺階段了，小雞特地跑盤(pán)了葛洲壩龍湖中國(guó)府，并送上最新戶型評(píng)測(cè)。
樓盤(pán)名稱：葛洲壩龍湖中國(guó)府
房源情況：7幢高層、10幢疊墅
戶型情況：高層160、174、244㎡、疊墅約224㎡
戶型均價(jià)：高層網(wǎng)猜價(jià)約50000元/㎡
交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2021年交付
樓盤(pán)位置：西湖區(qū)五常港路(融創(chuàng)河濱之城旁邊)
銷售動(dòng)態(tài)：售樓處在建，目前銷售未進(jìn)場(chǎng)
戶型評(píng)測(cè)
葛洲壩龍湖中國(guó)府戶型面積較大，主要面向改善群體。高層戶型有三個(gè)，分別是160、174、244㎡，下面小雞就高層戶型做一個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)測(cè)：
▲點(diǎn)擊約244方戶型建模評(píng)測(cè)圖查看戶型評(píng)測(cè)
建面約244方戶型短評(píng)：
五室兩廳三衛(wèi)，含贈(zèng)送得房率約為97%，不含贈(zèng)送得房率約為88%
四開(kāi)間朝南，南北通透，采光、通風(fēng)性較好
客餐廳一體，空間豪華，方便使用，生活空間較大
U型廚房設(shè)計(jì)，空間較大，方便使用
超豪華L型陽(yáng)臺(tái)，可享受270度景觀視野，采光性能高
雙主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)浴+飄窗
設(shè)有一琴房，未來(lái)可作為孩子的興趣房使用
主衛(wèi)2無(wú)窗，自然通風(fēng)、排氣略有不足
戶門(mén)離廚房較遠(yuǎn)，有所不便
244方的戶型有L型270度超豪華陽(yáng)臺(tái)+南面4飄窗，就連衛(wèi)生間都帶飄窗，景觀視野開(kāi)闊，開(kāi)進(jìn)比高達(dá)1.42采光通風(fēng)較好。此外，戶型得房率竟達(dá)97%，若預(yù)算充足、喜歡大戶型，選擇244方性價(jià)比更高。
建面約160方戶型短評(píng)：
三室兩廳三衛(wèi)，含贈(zèng)送得房率約為86%，不含贈(zèng)送得房率約為81%
三開(kāi)間朝南，雙陽(yáng)臺(tái)，采光、通風(fēng)性較好
客廳與陽(yáng)臺(tái)相鄰，方便晾曬與休閑
客廳距離書(shū)房較遠(yuǎn)，對(duì)書(shū)房無(wú)干擾
主臥1套房設(shè)計(jì)，空間較大，獨(dú)立衛(wèi)浴+衣帽間+景觀陽(yáng)臺(tái)
入戶設(shè)置玄關(guān)，有利于室內(nèi)外過(guò)渡，保護(hù)室內(nèi)隱私
主衛(wèi)2無(wú)窗，自然通風(fēng)、排氣略有不足
雙套房設(shè)計(jì)，舒適性超強(qiáng)。不過(guò)160方，只做了3房，略有些浪費(fèi)！
建面約174方戶型短評(píng)：
三室兩廳三衛(wèi)，含贈(zèng)送得房率約為84%，不含贈(zèng)送得房率約為78%
三開(kāi)間朝南，帶南向大陽(yáng)臺(tái)、采光較好，可滿足晾曬、休閑等需求
客廳空間豪華，約6.95米開(kāi)間，采光較好，生活空間較大
設(shè)有4.8㎡家政間，可作為儲(chǔ)藏室使用
主臥1空間較大，帶衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)浴，衛(wèi)生間帶有飄窗
入戶設(shè)置玄關(guān)，有利于室內(nèi)外過(guò)渡，保護(hù)室內(nèi)隱私
無(wú)設(shè)置書(shū)房，未來(lái)可將次臥改用為書(shū)房
主臥1的門(mén)開(kāi)向客廳，對(duì)臥室有干擾
174方戶型，主臥衣帽間的預(yù)留面積相當(dāng)闊綽，女主人多少行頭都?jí)蚍?。餐廳面積較大，可自行設(shè)置一個(gè)開(kāi)放式餐廳。
但是174方只有3個(gè)臥室，空間太浪費(fèi)。對(duì)于有兩個(gè)孩子的家庭來(lái)說(shuō)，有老人或是客人過(guò)來(lái)居住，臥室就不夠了。
總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)府的戶型均是3開(kāi)間或4開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)都比較不錯(cuò)。但中國(guó)府定位高端改善住宅，戶型起步就是160方，一套下來(lái)至少在800萬(wàn)左右，門(mén)檻較高，對(duì)預(yù)算有限的人群來(lái)說(shuō)可能不太友好。
樓盤(pán)跑盤(pán)
（拍攝時(shí)間為2月25日）
目前，葛洲壩龍湖中國(guó)府主體、干掛石材外立面已基本完成。
中式風(fēng)格的售樓處也已基本完成。據(jù)了解，售樓處地上一層用于接待客戶，地下一層未來(lái)將用作泛會(huì)所、游泳池。
現(xiàn)房銷售，進(jìn)度直接決定了開(kāi)盤(pán)的早晚。
雖然目前還未有銷售進(jìn)場(chǎng)，但按照現(xiàn)在的項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)計(jì)離開(kāi)盤(pán)不遠(yuǎn)了。
根據(jù)公示規(guī)劃可知，樓盤(pán)總建筑面積228373.5㎡，層高2.9米，其中：
高層可售共7幢，預(yù)計(jì)有222套，分別是160㎡64套，174㎡64套，224㎡94套
疊墅共10幢，預(yù)計(jì)有144套可售，戶型面積約224㎡
此外，樓盤(pán)北面有3幢自持，自持比例高達(dá)44%，比紫璋臺(tái)還高。是目前小雞評(píng)測(cè)過(guò)的樓盤(pán)中，自持比例最高的。
高自持會(huì)導(dǎo)致居住人群不太純粹，外加樓盤(pán)沒(méi)有完全做到人車(chē)分流，后期居住體驗(yàn)會(huì)有較大影響。
航拍跑盤(pán)
▽樓盤(pán)周邊四個(gè)角度的航拍圖
圖（拍攝時(shí)間為2月25日）
如今的蔣村雖然配套不密集，但可以說(shuō)相當(dāng)“豪華”。
學(xué)校方面：一路之隔的競(jìng)舟二小分校、河濱幼兒園，目前已投入使用，外加十五中分校組合，名校分校+純粹的改善生源，預(yù)期足夠強(qiáng)。此外，學(xué)軍中學(xué)、浙大紫金港校區(qū)就在附近，教育氛圍濃郁。
地鐵方面：距離5號(hào)線蔣村站步行距離1170米，大概10多分鐘。此外14號(hào)線四期規(guī)劃中，預(yù)計(jì)在紫金港科技城內(nèi)設(shè)站點(diǎn)。
商業(yè)方面：距離華策中心直線距離約0.75km， 龍湖西溪天街直線距離約0.9km，西溪銀泰約1.3km。西溪銀泰緊挨著龍湖天街，全杭州也找不出幾個(gè)板塊，未來(lái)還有蔣村站上蓋的世茂泰禾中央廣場(chǎng)。
環(huán)境方面：距離西溪濕地直線距離約3km。西面不遠(yuǎn)處有個(gè)城西垃圾處理站，不過(guò)隔著一個(gè)河濱之城，影響會(huì)減弱。此外，留石高架西延工程就在樓盤(pán)北面，后期可能存在噪聲影響。
周邊配套圖
價(jià)值分析
葛洲壩中國(guó)府位于蔣村北部，一路之隔就是城西科創(chuàng)大走廊起點(diǎn)——紫金港科技城。
此外，樓盤(pán)南面1.6公里就是西湖區(qū)超高端寫(xiě)字樓西溪首座，周邊還有西溪金座、西溪銀座、西溪財(cái)富中心、西溪壹號(hào)商務(wù)中心、公園里眾創(chuàng)空間、蔣村商務(wù)中心等一眾高端辦公寫(xiě)字樓，產(chǎn)業(yè)人群聚集。
目前蔣村板塊已趨于成熟，西南面未來(lái)科技城，除有阿里、釘釘?shù)裙就?，最近字?jié)跳動(dòng)，VIVO、OPPO、釘釘、富士康已確認(rèn)入駐，并全部單獨(dú)拿地。西北面杭州云城發(fā)展勢(shì)頭迅猛。
從樓盤(pán)周邊長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，周邊未來(lái)發(fā)展價(jià)值較為硬核。
小雞查看好找房數(shù)據(jù)，目前周邊融創(chuàng)河濱之城二手房近期的簽約均價(jià)為72060元/㎡，葛洲壩中國(guó)府與之預(yù)計(jì)有2萬(wàn)/㎡的價(jià)差紅利。
此外，從新房市場(chǎng)上看，自2017年融創(chuàng)河濱之城售罄后，板塊內(nèi)已3年斷供。而查看土地規(guī)劃更是發(fā)現(xiàn)，蔣村純住宅供應(yīng)已告竭。
這說(shuō)明葛洲壩中國(guó)府將會(huì)是蔣村最后一塊純宅地。從新房稀缺程度來(lái)看，搖中概率也不會(huì)太高。
再加上現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，將會(huì)是眾多城西高端改善的心頭愛(ài)。
據(jù)網(wǎng)友消息，開(kāi)發(fā)商已申請(qǐng)過(guò)備案價(jià)，當(dāng)時(shí)備案5.2-5.4萬(wàn)/㎡被拒了，要求控制在5萬(wàn)以內(nèi)。如果真是這樣，那就更“香”了。
按照超級(jí)紅盤(pán)現(xiàn)房紫璋臺(tái)，一次加推的情況看，不遠(yuǎn)處的葛洲壩中國(guó)府，未來(lái)很可能也會(huì)一次性加推，終極改善群體可要盯牢了！
注：以上對(duì)比價(jià)格來(lái)自透明網(wǎng)旗下好找房數(shù)據(jù)，但二手房市場(chǎng)波動(dòng)較大，本文內(nèi)容僅供參考。
日照景觀評(píng)測(cè)
小雞挑選了10#、15#、18#號(hào)樓進(jìn)行日照、景觀評(píng)測(cè)，其他樓棟分析請(qǐng)進(jìn)小雞選房小程序查看。
▲大寒日日照
樓棟朝向：
約正南偏東29.7度
10#：
一層為架空
2-9層西側(cè)大寒日日照時(shí)數(shù)在3.9-6小時(shí)，日照良好；
2-8層?xùn)|側(cè)，9-10層中間，11-14層西側(cè)，大寒日日照時(shí)數(shù)在6-8小時(shí)，日照優(yōu)秀；
9-14層?xùn)|側(cè)、15層以上大寒日日照時(shí)數(shù)在8小時(shí)以上，日照最好；
日照整體比較良好 。
15#：
一層為架空
2-14層大寒日日照時(shí)數(shù)在6-8小時(shí)，日照優(yōu)秀；
15層以上大寒日日照時(shí)數(shù)在8小時(shí)以上，日照最優(yōu)；
日照整體比較優(yōu)秀。
18#：
一層為架空
2層西側(cè)大寒日日照時(shí)數(shù)在4-6小時(shí)，日照良好；
2層?xùn)|側(cè)、3-4大寒日日照時(shí)數(shù)在6-8小時(shí)，日照優(yōu)秀；
5層以上大寒日日照時(shí)數(shù)在8小時(shí)以上，日照最優(yōu)；
日照整體比較優(yōu)秀。
通過(guò)對(duì)葛洲壩中國(guó)府日照建模評(píng)測(cè)，發(fā)現(xiàn)其整體日照比較良好，18#樓棟日照相對(duì)更好。
景觀評(píng)測(cè)：
10號(hào)樓景觀視野約29962㎡，西側(cè)視野更開(kāi)闊；
15號(hào)樓景觀視野約36151㎡，南側(cè)視野更開(kāi)闊；
18號(hào)樓景觀視野約36599㎡，東側(cè)視野更開(kāi)闊；
綜合日照、景觀的選房建議：優(yōu)先建議關(guān)注18#樓。
注：以上日照、景觀、噪音評(píng)測(cè)依據(jù)政府規(guī)劃公示圖建模評(píng)測(cè)，僅供參考，最終以開(kāi)發(fā)商提供的日照數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
優(yōu)劣綜述
優(yōu)勢(shì)：
現(xiàn)房，224方戶型得房率較高
零距離競(jìng)舟二小分校、幼兒園，生源純粹；周邊學(xué)校眾多，氛圍較好
距離龍湖天街、西溪銀泰、世茂泰禾中央廣場(chǎng)較近，生活便利
北面就是紫金港科技城，距離未來(lái)科技城、杭州云城較近，未來(lái)升值空間大
與周邊二手房存在2萬(wàn)/㎡的價(jià)格優(yōu)勢(shì)
不足：
160方、174方只做了三房，太浪費(fèi)
西側(cè)有城西垃圾處理站
留石高架向西延長(zhǎng)，會(huì)在樓盤(pán)北面，可能噪聲影響
來(lái)源：小雞評(píng)房