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書(shū)到用時(shí)方恨少，綜合體也一樣。
自打升級(jí)當(dāng)媽后，方沫頭一回迫切地渴望，家附近要是有個(gè)步行就能到的綜合體就好了。
哪怕體量只有小小的兩三萬(wàn)平，哪怕商家low到查無(wú)此人，最起碼，在這個(gè)炎熱的夏天，一家老小能有個(gè)消遣的地方，而不是24小時(shí)窩在四面水泥墻的家里，大眼瞪小眼。
所以，當(dāng)聽(tīng)到翁梅或引入華潤(rùn)萬(wàn)象匯的消息后，可把她激動(dòng)壞了。
畢竟，像萬(wàn)象匯、天街這類全國(guó)知名連鎖綜合體，背后有一批固定跟隨的商家，保障其品牌跟招商率。
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然而，上個(gè)月K11 select官宣落戶良渚，華潤(rùn)與臨平區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的消息公開(kāi)后，網(wǎng)絡(luò)上反倒一片擔(dān)憂，“遍地開(kāi)花的綜合體，杭州消化得過(guò)來(lái)嗎？”
據(jù)杭州市商務(wù)局官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，目前杭州已有100多家商業(yè)綜合體。今年底，還將有20余座綜合體亮相。
在此之前，我也有過(guò)疑慮。
一邊，是全國(guó)知名品牌綜合體瘋狂擴(kuò)張版圖；另一邊，是老牌、小型綜合體接連倒閉、歇業(yè)。
好事不出門(mén)，壞事傳千里。即便杭州杭州大廈、萬(wàn)象城年銷售額雙雙破百億，照樣不如“XXX綜合體倒閉、爛尾”這類新聞更能刺激大眾神經(jīng)。
直到最近逛了圈城東新城，反倒沒(méi)那么悲觀了。
眾所周知，城東新城七七八八的綜合體加一塊不少，體量也有超百萬(wàn)㎡?？沙艘粋€(gè)東站萬(wàn)象匯能排上名號(hào)外，其他都一般。尤其是匆匆開(kāi)業(yè)的港龍城，更是淪為業(yè)界笑柄。
但是，體量小、定位接地氣，似乎并未影響這些小綜合體的商鋪開(kāi)業(yè)率。
去年底，東站萬(wàn)象匯負(fù)一樓還有不少店面在尋租，前些時(shí)日再去時(shí)，已經(jīng)滿鋪開(kāi)業(yè)，來(lái)來(lái)往往的人流量比預(yù)期多了不少；
相鄰的西子國(guó)際，招商品牌雖略遜一籌，可整個(gè)一樓同樣難見(jiàn)閑置的商鋪；還有中豪五星國(guó)際、三花國(guó)際，一到晚上就分外熱鬧。
就連一再被調(diào)侃的港龍城，負(fù)一樓多家餐飲店，外賣員排隊(duì)取餐，生意很是紅火。還有區(qū)域內(nèi)的沿街底商，一有退租立馬有人接盤(pán)。
03
換作以前，這些不知名的綜合體，更像是城東新城居民的““食堂”，真要好好逛逛，大多還是開(kāi)車跑錢江新城，又或是西湖、武林一帶。
這幾年，疫情疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下行，大眾對(duì)綜合體的需求也在改變。
不再一味追求高檔次，只要能逛就好。
尤其是炎炎夏日，家附近有個(gè)步行就能到的綜合體，對(duì)上有老、下有小的家庭，無(wú)異于一項(xiàng)福利。不僅解決家庭日常物資采購(gòu)，小孩也多了處玩樂(lè)的場(chǎng)所。
這樣的轉(zhuǎn)變，有多方面因素：
其一，這幾年杭州的綜合體大同小異，該有的業(yè)態(tài)大多都有，頂多是體量大小、品牌上的差異。
但不同地段，租金大不相同。同樣一件商品，放在萬(wàn)象城跟萬(wàn)象匯，定價(jià)都會(huì)有所不同。
其二，消費(fèi)降級(jí)。被“三座大山”重重壓著的工薪家庭，越來(lái)越不敢隨意、大肆地消費(fèi)。
專門(mén)開(kāi)車跑一趟，跟散步就能到的綜合體，體驗(yàn)感全然不同。前者，目的性更強(qiáng)，去了大多會(huì)想好好消費(fèi)一番；后者，因?yàn)榉奖恪⑷サ念l率高，大多是在有需要時(shí)才消費(fèi)。
比如在濱江，出人意料的是，去年寶龍城的年銷售額達(dá)35億，排在杭州重點(diǎn)商場(chǎng)第6位，比濱江天街高出近13億。
濱江寶龍城的高銷售額，離不開(kāi)附近小區(qū)業(yè)主的鼎力支持。家住水晶城的宸媽，幾乎每天都會(huì)帶著孩子去逛一圈，她的鄰居們，大多也是如此。
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杭州的人均購(gòu)物面積，其實(shí)算不上太高。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年，杭州市的人均購(gòu)物面積約0.96㎡。在上海，這一數(shù)值為1.06㎡，香港、新加坡則達(dá)到1.1㎡。
換言之，杭州的綜合體還有上升空間。
可為什么，這幾年倒閉、爛尾的綜合體越來(lái)越多？
當(dāng)中，有一定的時(shí)代因素。杭州倒閉的綜合體，大多是老牌綜合體，要么格局老舊、要么環(huán)境一般，加上停車難，現(xiàn)狀已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)。
再加上，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)質(zhì)商家被頭部綜合體吸引，小型、缺乏特色的綜合體去的人少了，消費(fèi)額降了，久而久之自然就撐不住了。
相隔不過(guò)三四百米的IN 77與解百新元華，就十分典型。
IN 77常年火爆，每天烏泱泱的人從龍翔橋地鐵站涌出，比菜市場(chǎng)還熱鬧，一到飯點(diǎn)排個(gè)一兩小時(shí)都是常態(tài)。
反觀解百新元華，除了負(fù)一樓的盒馬，二樓大杭州酒家、四樓的新白鹿等餐飲店，飯點(diǎn)時(shí)人流量略多一點(diǎn)外，其他樓層客戶少得可憐，更多時(shí)候工作人員比顧客還要多。
商鋪紛紛撤檔，與之而來(lái)的，是綜合體內(nèi)的服務(wù)品質(zhì)下降，像是部分區(qū)域關(guān)閉冷氣，部分樓層扶梯暫停使用，客戶體驗(yàn)感差了，運(yùn)營(yíng)就更難了。
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杭州雖然已有上百家綜合體，可還是有不少板塊，商場(chǎng)資源匱乏。
比如艮北新城，目前僅有招商花園城一個(gè)綜合體開(kāi)業(yè)，雖然體量不大、商家數(shù)量也不多，可并不妨礙它的人氣。畢竟，這是艮北人民步行就能到的綜合體，比去九堡、錢江新城方便太多了。
比如崇賢新城，過(guò)去這么多年，一直就上億廣場(chǎng)一個(gè)綜合體。周邊業(yè)主不知道多嫌棄，所以當(dāng)花海地塊來(lái)了升級(jí)版的招商花園城，大家真的太激動(dòng)了。
再比如星橋，好不容易等來(lái)蘇寧，結(jié)果爛尾了。
這些可都是杭州知名的住宅區(qū)，聚集了上萬(wàn)民住戶，多一個(gè)家門(mén)口的綜合體，不要太便利。
這或許也是為何，K11、華潤(rùn)、龍湖等商業(yè)地產(chǎn)頭部，仍在不斷開(kāi)拓杭州的商業(yè)版圖。
這些超大型連鎖購(gòu)物中心品牌的市場(chǎng)研判，專業(yè)性絕對(duì)不容小覷。
危與機(jī)，向來(lái)是并存的。
來(lái)源：層樓