周五臨了下班，央行又降準(zhǔn)了。
這次降準(zhǔn)其實(shí)是“板上釘釘”的，因?yàn)樵缭谶@周三，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在國務(wù)院常務(wù)會議上就講了，“抓緊出臺普惠金融定向降準(zhǔn)措施，并額外加大對股份制商業(yè)銀行降準(zhǔn)力度。”
今年以來，本來就并不十分景氣的經(jīng)濟(jì)，受到疫情的影響，令不少企業(yè)現(xiàn)金流并不樂觀。因此央行今年是頻頻出手，多次降準(zhǔn)（1月、3月）、降息（2月LPR下調(diào)）。
不少地產(chǎn)小編對降準(zhǔn)、降息這種消息“極度敏感”，馬上就又開始講了，“央行降準(zhǔn)必然大水漫灌流向樓市”、“利好樓市、房價(jià)要漲”，諸如此類的言論不斷甚囂塵上。
東樓對于今年的樓市大體上雖然是看多的，但并不支持上述的說法。
事實(shí)上，央行的降準(zhǔn)、降息對樓市的影響，并沒有大家想象的那樣巨大。
東樓就問你一個(gè)問題，你會因?yàn)槔实投ベI房嗎？假如你有足夠的首付的話。其實(shí)大部分人并不會這么做。
你買房，主要就是想解決住房問題，而不是因?yàn)槿缃褓J款比較便宜而去買房。反過來說，房東賣房子，也不是因?yàn)槔矢叨u，而是房東要用錢。
杭州的樓市，70%以上的購房者是首套房的剛需，大部分年齡在25-40歲之間，包括本地的青年和新來到杭州的青年家庭。居住需求，包括剛需和改善需求，是樓市的絕對推動(dòng)力。
況且，從東樓的了解來看，那些真有能力買第二套房以上的購房者，有些也不會選擇貸款買房，直接全款的不在少數(shù)。沒錢的才貸款，真有錢的，也就是買個(gè)高興。
所以，其實(shí)利率或者說銀行準(zhǔn)備金的上浮還是下調(diào)，對樓市的影響并沒有大家想象得那么大。樓市是個(gè)利率不敏感的市場，房價(jià)受到的影響，主要還是供需關(guān)系。
一座城市供應(yīng)土地的多少與新增購房人口的比例關(guān)系，才是背后決定房價(jià)最關(guān)鍵性的因素。如果我們歷史地看，準(zhǔn)備金下調(diào)，確實(shí)跟樓市的漲跌關(guān)系不大。
從央行近年來的降準(zhǔn)操作來看，趨勢是十分明顯的，那就是
一路向下。從2012年以來，準(zhǔn)備金幾乎是每年都降。
但我們知道，2016-2018年，樓市是漲得很快的，各種調(diào)控措施紛至沓來，如果降準(zhǔn)會刺激樓市的話，那么在那些暴漲年份，在那些喊著“絕不允許房價(jià)上漲”口號的年代，央行為什么要降準(zhǔn)呢？這不是火上澆油嘛！
央行怎么敢！
所以答案只有一個(gè)，那就是：
降準(zhǔn)對樓市幾乎沒有影響。甚至，降準(zhǔn)有助于抑制房價(jià)快速上漲。
什么？！東樓你瘋了吧！你說降準(zhǔn)對樓市沒影響也就算了，竟然敢說降準(zhǔn)能約束房價(jià)上漲！你沒看見那么多的流動(dòng)性被釋放出來啊！都是貨幣，都是“水”啊！
是啊，都是“水”，但這個(gè)“水”不是推動(dòng)房價(jià)上漲的“水”。
降準(zhǔn)這個(gè)過程，其實(shí)就是增加市場可用于信貸的資金量，理論上講，降準(zhǔn)一般會引導(dǎo)利率下行。因?yàn)殂y行錢多了嘛，貸款自然可以便宜點(diǎn)。
前面說了，購房者不會因?yàn)槔实投ベI房的，樓市對利率并不敏感。所以，降準(zhǔn)這個(gè)“水”，即便從央行流了出去，也不會一下子就變成買房的“水”。
相反，降準(zhǔn)后的低成本資金反而能降低開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，最終一定程度地反饋到房價(jià)中。同時(shí)，開發(fā)商還能因此更低成本多拿地，增加住房供應(yīng)，理論上是降低房價(jià)的。因?yàn)殚_發(fā)商成本低了嘛！同業(yè)競爭下，房價(jià)是要降低的，或者價(jià)格增速要放緩的。
我國房價(jià)上漲太快，利率太低不是推手，恰恰利率太高才是！
利率越高，勢必開發(fā)商的開發(fā)成本就越高。而開發(fā)成本這個(gè)東西，都是要打入到房價(jià)里面的嘛，自然，越高的利率，房價(jià)就會越貴。
這個(gè)道理和通俗的說法不大一樣，你理解起來可能也要花點(diǎn)時(shí)間。一下子看不懂的話，多看幾遍就明白了。
總之，以后再看到類似的什么“降準(zhǔn)就是利好樓市”、“降息就是刺激樓市”，諸如此類的言論，直接就可以無視了，都是胡說八道。
當(dāng)然，上面這個(gè)部分，也只是理論上的說法。實(shí)際因?yàn)榻禍?zhǔn)，降低開發(fā)商的資金成本折算到房價(jià)中，并沒有占很明顯的比例。
對于房價(jià)上漲還是下跌來說，利率一直是個(gè)不敏感的參數(shù)。
我國房價(jià)的過快上漲，背后主要還是城市化的問題，人口涌入太快與土地供應(yīng)不足的矛盾。
這個(gè)問題不從根本上解決，人口流入顯著的大城市，房價(jià)就很難穩(wěn)定，更遑論房價(jià)會降下去了。杭州今年就是這個(gè)局面。2019年新增常住人口55.4萬，商品房供應(yīng)8萬套。缺口擺在那里。
照東樓的想法，就算像有些人說的，“加息能刺破房價(jià)泡沫”。房貸利率就算升到了7%，杭州照樣是有人買的！無非房子買得小一點(diǎn)而已。
拿得出首付的，肯定會想著上車，有幾個(gè)想租房啊。租房是凈虧的，毫無資產(chǎn)性收益，只有純消費(fèi)。再說了，今年疫情期間，不是業(yè)主想進(jìn)小區(qū)，有多難，大家都是有目共睹的。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)