“我現(xiàn)在在房管局過(guò)戶臨江花園,大概三點(diǎn)多能到店里,我到店里等你過(guò)來(lái)。”濱江區(qū)資深經(jīng)紀(jì)人老姚發(fā)來(lái)微信,他告訴我下午要先去幫客戶過(guò)戶,再與我赴約。
老姚口中的臨江花園,近幾個(gè)月是濱江區(qū)學(xué)區(qū)房里的“香餑餑”,成交量和帶看量都名列前茅,熱度甚至趕超了老牌江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房東方郡。
臨江花園熱度的變化,與邊上一所學(xué)校的官宣密不可分。
之江單元學(xué)校效果圖
去年9月底,據(jù)“濱江發(fā)布”的消息,之江單元學(xué)校(九年一貫制學(xué)校)由杭州第二中學(xué)承辦,暫名杭州第二中學(xué)教育集團(tuán)第一附屬學(xué)校。再到今年1月初,該學(xué)校學(xué)區(qū)劃分草案公示,明確小學(xué)部學(xué)區(qū)范圍為“浙贛鐵路以北、江南大道以南、偉業(yè)路以西合圍區(qū)域”。
從利好公布到學(xué)區(qū)范圍劃定,臨江花園的成交量乍起,并一直保持著不錯(cuò)的成交。
“按照下定量來(lái)算,10-12月份每個(gè)月15套是有的,1月份到現(xiàn)在據(jù)我所知已經(jīng)簽了七八套了。”老姚說(shuō)。
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臨江花園位于濱江區(qū)南環(huán)路和江南大道交界處,距離地鐵4號(hào)線聯(lián)莊站700多米。
整個(gè)小區(qū)共38幢,除去兩幢公共設(shè)施外,其余為住宅。其中有10幢建筑年份為1995年左右的,是總層數(shù)5層的樓梯多層;另外26幢建筑年代在2004-2005年間,大部分為電梯房??倯魯?shù)近2000戶。
臨江花園實(shí)景
小區(qū)的戶型多達(dá)十幾種,從80㎡左右的兩房,到170多㎡的平層,再到280-300㎡的躍層。
在寸土寸金的“國(guó)際濱”,臨江花園的價(jià)格并不高。
透明售房網(wǎng)顯示,臨江花園普遍掛牌單價(jià)在30000+元/㎡,也有部分“2字頭”房源。相比動(dòng)輒每平方米七八萬(wàn)的濱江區(qū)次新房,臨江花園對(duì)改善人群非常友好。
據(jù)中介介紹,此前,改善類房源比如170㎡的平層相對(duì)更受歡迎。
學(xué)區(qū)官宣后,一批82-88㎡的高性價(jià)比房源被快速收割。此外,108㎡的三居室,114㎡的四居室也成為了“搶手貨”。
“我今天去過(guò)戶的就是一套114㎡四房,這個(gè)客戶都沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng),看過(guò)VR就直接線上付定金了。”老姚告訴我,“114㎡很搶手的。”
這114㎡的四房是怎樣的,實(shí)用性強(qiáng)嗎?
實(shí)地看房,因?yàn)槭菢翘莘浚珨傂?贈(zèng)送。其中三個(gè)房間都是能擺下雙人床,另一朝北的小房間也能擺下一張單人床。
臨江花園實(shí)景
戶型多且雜的大體量小區(qū),購(gòu)房者用他的需求和“實(shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn),篩選出了臨江花園小區(qū)最具性價(jià)比的戶型。
臨江花園體量雖大,房齡也不新,但園區(qū)配套并不落后。
小區(qū)原就配套有露天泳池,換了新物業(yè)后,園區(qū)的休閑配套、路面維修都在逐步跟上,水系也已經(jīng)整治得不錯(cuò)了。除了人車不分流是硬傷外,小區(qū)面貌品相還算不錯(cuò)。
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這幾個(gè)月,老姚和他的同事們還接待了幾組從蕭山區(qū)、上城區(qū)等跨區(qū)過(guò)來(lái)看臨江花園的購(gòu)房者。
除了學(xué)區(qū)帶來(lái)的成交量、成交戶型結(jié)構(gòu)的變化外,學(xué)區(qū)落地甚至帶來(lái)了購(gòu)買群體的細(xì)微改變。
千里迢迢反而格外認(rèn)真。老姚說(shuō):“有一個(gè)從九堡過(guò)來(lái)的客戶,來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看了,回去后大概一個(gè)禮拜就定好買好。”
臨江花園實(shí)景
“這幾個(gè)月確實(shí)賣得非常好,我經(jīng)常跟來(lái)看房的客戶說(shuō),1個(gè)月15套的下定量就能超過(guò)去年半年的網(wǎng)簽量。”
據(jù)統(tǒng)計(jì),2023年上半年,臨江花園共網(wǎng)簽了11套房源,而僅僅是11月份和12月份,臨江花園就各有12套的網(wǎng)簽量。(來(lái)源:杭州貝殼研究院)。
成交持續(xù)走量,那么臨江花園的價(jià)格有變化嗎?
從掛牌情況來(lái)看,經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的成交,臨江花園目前高性價(jià)比的房源已經(jīng)被“掃”得差不多了,成交價(jià)格也出現(xiàn)了微漲。
“80多㎡的戶型我們最低267萬(wàn)元成交過(guò)的,后來(lái)的客戶,同樣戶型280萬(wàn)元也表示能接受。”老姚說(shuō)。
除此之外,頗受購(gòu)房者歡迎的114㎡四房戶型(1995年樓梯房),之前賣過(guò)一套二樓和一套五樓頂樓,都是290萬(wàn)元總價(jià)成交的,這也是該戶型的低點(diǎn)。
前不久,這個(gè)戶型又賣了兩套,總價(jià)達(dá)到了350多萬(wàn)元;這兩天,一套位于2樓的同戶型房源,以363萬(wàn)元總價(jià)成交了。
與最低點(diǎn)相比,臨江花園成交熱門的幾個(gè)戶型,其價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了10-60萬(wàn)元/套不等的上漲。
臨江花園實(shí)景(1995年房齡)
杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,臨江花園月成交均價(jià)最低點(diǎn)在2023年8月和9月,在26000+元/㎡。
11月份成交均價(jià)為27423元/㎡,12月份微漲至29852元/㎡。
1月份至今,臨江花園網(wǎng)簽了5套房源,網(wǎng)簽均價(jià)為29830元/㎡。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,價(jià)格也一路有所回升。
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除了臨江花園,杭二中附屬第一學(xué)校的落地,還推動(dòng)了江濤閣小區(qū)從賣不動(dòng)到有成交。
江濤閣小區(qū)共4幢高層,位于杭二中附屬第一學(xué)校斜對(duì)角,距離地鐵4號(hào)線聯(lián)莊站比臨江花園還要近上五百多米。
小區(qū)兩梯四戶,只有112㎡和124㎡兩種戶型,均為三居室房源。
江濤閣實(shí)景
整個(gè)小區(qū)是開(kāi)放式的,沒(méi)有圍擋也沒(méi)有大門,外部人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)。
在房子學(xué)區(qū)屬性占主導(dǎo)的前提下,這樣開(kāi)放式的小區(qū)并不受家長(zhǎng)歡迎,安全性是其一。其二,家長(zhǎng)們?nèi)暨x擇江濤閣,則意味著會(huì)失去一大溜娃場(chǎng)所——自家園區(qū)。
所以即便地理位置更好,江濤閣也不太賣得動(dòng)。
“10月份以前,江濤閣1套都賣不掉。”老姚表示。據(jù)了解,2023年1月份-9月份,江濤閣下定量為0。
長(zhǎng)期“0成交”下,有江濤閣的房東為了促成交,不惜從400萬(wàn)元直降到330萬(wàn)元一口價(jià)的。
經(jīng)紀(jì)人小雨表示:“來(lái)買杭二中附屬第一學(xué)校學(xué)區(qū)房的,臨江花園是首選。”
至于江濤閣最近慢慢有了從帶看到成交的轉(zhuǎn)化,小雨認(rèn)為,這還跟臨江花園一些高性價(jià)比房源陸續(xù)賣掉有關(guān)。“臨江花園買不到價(jià)格合適的,會(huì)有一小部分客戶外流到江濤閣。”
來(lái)源:杭報(bào)房產(chǎn)