TOD和錢(qián)塘新區(qū)都是現(xiàn)在的熱詞，而錢(qián)塘新區(qū)的成立，也把大江東捧到了一個(gè)更受矚目的位置上。下沙有金沙湖、大江東有東沙湖，將來(lái)這兩個(gè)湖也將是錢(qián)塘新區(qū)的「雙中心」，并且還是錢(qián)塘新區(qū)的「產(chǎn)業(yè)雙核」。
金沙湖經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)很成熟，而東沙湖這一帶的地鐵和購(gòu)物中心也在建了，現(xiàn)在TOD超級(jí)大盤(pán)融創(chuàng)城，帶著它約150米的地標(biāo)也來(lái)了，這將會(huì)是將來(lái)整個(gè)大江東的封面。不過(guò)雖然有著大江東「金字塔尖」的位置，但房?jī)r(jià)卻依然被一視同仁——首開(kāi)的小高層精裝均價(jià)約1.86W/㎡。
◆裘維維：「TOD」已經(jīng)是個(gè)誰(shuí)都避不開(kāi)的熱詞了，甚至任何一座有軌道的城市都避不開(kāi)。上周我們聊了奧體，今天來(lái)聊大江東的新晉TOD——剛剛領(lǐng)出第一張預(yù)售證的融創(chuàng)城。大江東現(xiàn)在也是炙手可熱的一個(gè)區(qū)域，尤其是錢(qián)塘新區(qū)的成立，又把大江東抬到了一個(gè)備受矚目的位置上。
◆劉德科：大江東有兩個(gè)熱詞：一個(gè)是TOD，一個(gè)是東沙湖。
◆葉建英：雖然杭州各個(gè)板塊都在進(jìn)入TOD時(shí)代，但TOD對(duì)于一個(gè)區(qū)域的促進(jìn)作用更大的，就是大江東。因?yàn)橐郧昂芏嗳藭?huì)覺(jué)得它遠(yuǎn)，但通過(guò)地鐵、TOD，大江東的城市感會(huì)立刻生成。
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·錢(qián)塘新區(qū)雙中心：下沙的金沙湖+大江東的東沙湖·
◆劉德科：我們先把TOD放一邊，先來(lái)看看這個(gè)TOD邊上的湖。對(duì)于一個(gè)新區(qū)的中心來(lái)講，這個(gè)湖非常有意義。我們都知道下沙有一個(gè)金沙湖，現(xiàn)在大江東來(lái)了一個(gè)東沙湖。在整個(gè)錢(qián)塘新區(qū)，金沙湖在西邊，東沙湖在東邊。
◆裘維維：你說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)。
◆劉德科：一個(gè)城市的擴(kuò)張和崛起，通過(guò)方位的變化就能體現(xiàn)出來(lái)。我們過(guò)去會(huì)說(shuō)金沙湖是在城市的東邊，但是現(xiàn)在我們可以說(shuō)「金沙湖在西邊」，因?yàn)闁|沙湖才在東邊。
這種方位的轉(zhuǎn)變，說(shuō)明城市正在迅速地?cái)U(kuò)張，而且這種擴(kuò)張并不只是骨架在拉伸，而是拉伸完骨架之后還要長(zhǎng)出血肉，所以金沙湖和東沙湖，相當(dāng)于錢(qián)塘新區(qū)的一雙眼睛。
◆裘維維：在過(guò)去這些年里，金沙湖的這只眼睛已經(jīng)很閃亮了，有地鐵、有天街，也有其它一些城市配套，金沙湖公園也對(duì)外開(kāi)放了。原來(lái)我們說(shuō)金沙湖是城市東面的一個(gè)核心，現(xiàn)在東沙湖又會(huì)成為錢(qián)塘新區(qū)的另一只眼睛。
融創(chuàng)城區(qū)位示意圖
◆葉建英：從面積來(lái)看，這只眼睛的璀璨程度會(huì)比金沙湖更大，因?yàn)闁|沙湖的湖面更大。
◆裘維維：現(xiàn)在金沙湖也還在持續(xù)開(kāi)發(fā)，但東沙湖的先天條件更好，所以改造的空間更大。我們能看到東沙湖的湖面跟城市是有機(jī)融合在一起的，依著湖面去建城市，同時(shí)再把地鐵及其它城市要素融合起來(lái)。
◆劉德科：雖然東沙湖現(xiàn)在還在建設(shè)，但是錢(qián)塘新區(qū)雙中心的趨勢(shì)，我們可以看得非常清楚，一個(gè)中心在下沙的金沙湖，另一個(gè)中心在大江東的東沙湖。
◆葉建英：我們今天看錢(qián)塘新區(qū)是雙中心，但將來(lái)東沙湖的中心感可能會(huì)更強(qiáng)，因?yàn)殄X(qián)塘新區(qū)的政務(wù)中心在這里，商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓的集聚性以及城市天際線，在東沙湖都有更大的發(fā)展空間。
◆劉德科：晚來(lái)的會(huì)更好。
◆裘維維：通常來(lái)說(shuō)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)總是有的，畢竟有前人更多的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。比如此前下沙在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的經(jīng)驗(yàn)，都可以為大江東所用，并且還可以在此基礎(chǔ)之上擁有自己獨(dú)特的發(fā)展和變化。
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·錢(qián)塘新區(qū)產(chǎn)業(yè)雙核：金沙科創(chuàng)港灣+東沙融創(chuàng)港灣·
◆劉德科：無(wú)論東沙湖還是金沙湖，它們不僅只是一個(gè)湖，而是城市資源的聚集區(qū)，更是產(chǎn)業(yè)的核心。
◆裘維維：錢(qián)塘新區(qū)的產(chǎn)業(yè)也是「雙核」，會(huì)跟著下沙金沙湖和大江東的東沙湖來(lái)布局。
◆劉德科：一個(gè)叫金沙科創(chuàng)港灣，另一個(gè)叫東沙融創(chuàng)港灣。
◆裘維維：一個(gè)金沙、一個(gè)東沙；一個(gè)科創(chuàng)、一個(gè)融創(chuàng)。
◆劉德科：后面都是「港灣」。
◆裘維維：一說(shuō)「融創(chuàng)」，地理位置就很清晰了，肯定是東沙湖和融創(chuàng)城這一帶，這里會(huì)成為錢(qián)塘新區(qū)的「產(chǎn)業(yè)雙核」之一。
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·錢(qián)塘新區(qū)成立半年，大江東150米的地標(biāo)來(lái)了·
◆劉德科：下沙和大江東合并錢(qián)塘新區(qū)的這半年來(lái)，大江東目前最需要的，是城市的封面感。我們現(xiàn)在能看到東沙湖，將來(lái)還會(huì)看到東沙湖邊矗立起來(lái)的約150米地標(biāo)。
約150米的高樓，放在其他城市并不算高，但在杭州已經(jīng)算很高了，因?yàn)楹贾菘馗邍?yán)。全球150米以上的建筑，大概有4800多座，其中一半左右都在中國(guó)。
◆裘維維：但杭州在其中的占比很少。
◆劉德科：對(duì)于大江東而言，這約150米的地標(biāo)非常重要，因?yàn)橐蛔鞘械臍鈭?chǎng)能不能形成，首先得有一個(gè)超高層的地標(biāo)，像燈塔一樣來(lái)引領(lǐng)大家前進(jìn)。
融創(chuàng)城商辦示意圖
◆葉建英：而且這個(gè)約150米的寫(xiě)字樓，也說(shuō)明大江東的產(chǎn)業(yè)層次是非常高的，以智能制造業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主，而不是從前所認(rèn)為的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園。
◆裘維維：杭州限高真的特別嚴(yán)，像大江東為什么只能造約150米的高樓？因?yàn)樗赃呺x得不遠(yuǎn)就是蕭山機(jī)場(chǎng)。所以融創(chuàng)城的兩座超高層，一幢約130米，一幢約150米，這在融創(chuàng)拿地時(shí)就已經(jīng)規(guī)定得清清楚楚了，是目前大江東的最高樓，甚至在整個(gè)錢(qián)塘新區(qū)也是地標(biāo)。
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·大江東產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力，頭部智造企業(yè)總部集聚·
◆裘維維：有了地標(biāo)外，現(xiàn)在大江東的產(chǎn)業(yè)也更清晰了。
◆劉德科：各種智能制造業(yè)的企業(yè)總部，向大江東聚集的趨勢(shì)非常明顯，一系列的汽車(chē)業(yè)、民航飛機(jī)的部分配件，包括我們吃的費(fèi)列羅巧克力，也在大江東有一家加工廠。還有一個(gè)非常厲害的東西，叫「大硅片」，可能很多人都聽(tīng)不懂這是什么。
◆裘維維：大硅片在國(guó)內(nèi)唯一的一個(gè)基地，就在大江東。
◆劉德科：也就是芯片。
◆裘維維：全球都在競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。
◆葉建英：也算是現(xiàn)在智能制造業(yè)的一個(gè)核心。
◆劉德科：為什么費(fèi)列羅的工廠會(huì)在大江東？我上次聽(tīng)大江東做物流產(chǎn)業(yè)區(qū)的人講，因?yàn)榇蠼瓥|的物流產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)，而費(fèi)列羅對(duì)溫度、原材料的生產(chǎn)加工，都有一系列要求，而大江東已經(jīng)形成了整個(gè)生態(tài)鏈的咬合。如果沒(méi)有這個(gè)生態(tài)鏈的咬合，費(fèi)列羅是不會(huì)進(jìn)駐的。
◆葉建英：如果金沙湖輻射的是整個(gè)下沙，那東沙湖其實(shí)是能輻射紹興、嘉興及整個(gè)杭州灣的一個(gè)中心點(diǎn)。
◆裘維維：畢竟接下來(lái)是「擁灣發(fā)展」了。
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·融創(chuàng)城：融創(chuàng)又一個(gè)TOD超級(jí)大盤(pán)·
◆裘維維：融創(chuàng)城踩著節(jié)奏來(lái)了，從它身上，能看到地標(biāo)，也能看到大江東打造智造產(chǎn)業(yè)的決心及有條不紊的步驟，同時(shí)我們還能看到躺在融創(chuàng)城邊上的東沙湖。東沙湖的一期已經(jīng)開(kāi)放了，二期、三期正在建設(shè)中，融創(chuàng)城就在東沙湖的二期和三期之間。
◆劉德科：融創(chuàng)城建筑面積約60萬(wàn)方，這么大體量的樓盤(pán)現(xiàn)在已經(jīng)很少見(jiàn)了，但是杭州現(xiàn)在體量50萬(wàn)方以上的大盤(pán)，基本都是TOD，這是目前杭州做得比較好的一點(diǎn)，非TOD的大盤(pán)已經(jīng)越來(lái)越少了。
融創(chuàng)城鳥(niǎo)瞰效果圖
◆裘維維：融創(chuàng)城旁邊有公園，里面有住宅、地標(biāo)寫(xiě)字樓、商業(yè)街區(qū)、獨(dú)棟商業(yè)。
◆葉建英：一個(gè)新區(qū)的崛起，很需要有一個(gè)大盤(pán)來(lái)引領(lǐng)。
◆劉德科：但這個(gè)大盤(pán)必須是TOD大盤(pán)，如果是低密度大盤(pán)就慢了。
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·融創(chuàng)城：約60萬(wàn)方，地鐵7號(hào)線北二路站無(wú)縫對(duì)接·
◆裘維維：融創(chuàng)城是地鐵7號(hào)線北二路站的上蓋，跟地鐵站是無(wú)縫連接的。
◆葉建英：地鐵7號(hào)線是連著蕭山機(jī)場(chǎng)、錢(qián)江新城的。
◆裘維維：一直連到吳山廣場(chǎng)。
◆葉建英：對(duì)，可以直接坐到西湖邊，是非常不錯(cuò)的一條地鐵線。
◆裘維維：等到地鐵7號(hào)線開(kāi)通之后，就能從大江東坐地鐵到吳山廣場(chǎng)、西湖一帶了，它把東沙湖和西湖也連接起來(lái)了。
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·融創(chuàng)城：軌道樞紐+地標(biāo)+商圈+湖景·
◆劉德科：其實(shí)只要清楚融創(chuàng)在拿這塊地的時(shí)候在想什么，我們就能看到以后的融創(chuàng)城會(huì)是什么。融創(chuàng)想的是，首先這是一個(gè)軌道樞紐，也就是一個(gè)TOD項(xiàng)目；其次，這里有約130米和約150米的雙塔地標(biāo)；第三，這里會(huì)形成一個(gè)商圈，邊上有龍湖天街、寶龍廣場(chǎng)，還有融創(chuàng)城自己的商業(yè)街區(qū)；第四，這里有東沙湖和政府大樓。
◆裘維維：這里有錢(qián)塘新區(qū)的政務(wù)中心。
◆劉德科：我們?nèi)绻袛嘁粋€(gè)地方是不是市中心，或者會(huì)不會(huì)成為市中心，看融創(chuàng)城就非常清晰了。大江東未來(lái)的中心一定在融創(chuàng)城這里，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。
◆葉建英：那么錢(qián)塘新區(qū)的真正中心在哪里？
◆劉德科：這就是以后大家會(huì)津津樂(lè)道的一個(gè)話題——到底是金沙湖更厲害，還是東沙湖更厲害，不同的人會(huì)有不同的答案。但起碼大江東的中心，絕對(duì)已經(jīng)在融創(chuàng)城這里了。
◆葉建英：從長(zhǎng)久來(lái)看，應(yīng)該是東沙湖更厲害一點(diǎn)。
◆裘維維：我們對(duì)大江東的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都是非常期待的，而它的智能制造業(yè)對(duì)于整個(gè)杭州而言，也舉足輕重。大江東的范圍很廣，但它的核心是確定的，地標(biāo)、東沙湖景、購(gòu)物中心、地鐵、政務(wù)中心都匯集在融創(chuàng)城這一帶。
融創(chuàng)城效果圖
◆劉德科：很多人還會(huì)經(jīng)常問(wèn)湖景房值不值錢(qián)。
◆裘維維：那得看湖景能結(jié)合上什么。
◆劉德科：我覺(jué)得有兩點(diǎn)，首先得看這個(gè)湖能聚集多少城市資源。
◆裘維維：也就是看它是一個(gè)野湖還是「城市湖」。
◆劉德科：其次，要看這個(gè)湖周邊的城市資源是否在發(fā)展。比如西湖邊的發(fā)展已經(jīng)靜止了，所以西湖雖然很有價(jià)值，但它的價(jià)值是凝固的；可是像東沙湖和金沙湖邊的城市資源，還在不停生長(zhǎng)。
有句話叫「武漢每天不一樣」。其實(shí)錢(qián)塘新區(qū)也一樣，錢(qián)塘新區(qū)每天不一樣。
◆葉建英：東沙湖分為一期、二期、三期，它真的像個(gè)港灣一樣，集聚了越來(lái)越多的城市資源。
◆劉德科：它是湖繞著城市資源走，而不是城市資源圍著湖走，這兩個(gè)理念是不一樣的。
◆葉建英：這更有利于配置優(yōu)質(zhì)的城市資源。
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·融創(chuàng)城首開(kāi)主力戶(hù)型：建面約110方三房、123方四房·
◆裘維維：融創(chuàng)城里大量的房子都有湖景，土地出讓的時(shí)候?qū)τ诜孔釉趺唇ǎ灿幸?，是不能亂七八糟隨便建的。當(dāng)然，出讓文件里即使不寫(xiě)明，融創(chuàng)本身對(duì)產(chǎn)品也有追求。
◆劉德科：公建化的外立面，看上去更整潔、規(guī)整，更有高級(jí)感。
◆裘維維：要現(xiàn)代化，也要有國(guó)際感，立面的調(diào)性在土地出讓時(shí)都定下來(lái)了。
◆劉德科：可惜它是限購(gòu)的。不然收藏一套放在那里，甚至買(mǎi)了之后忘記它的存在，幾年之后再看會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)城市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。
◆葉建英：房住不炒，讓更多人享受更好的城市資源。
◆裘維維：大江東的核心區(qū)域，從東湖城開(kāi)始一直就是搖號(hào)難度非常高的，無(wú)論什么時(shí)間、什么樓盤(pán)，都是熱度不減。更何況，現(xiàn)在是融創(chuàng)來(lái)了。
◆劉德科：我覺(jué)得融創(chuàng)城可以檢驗(yàn)一下，大家對(duì)大江東到底是不是真愛(ài)，因?yàn)樗@次開(kāi)盤(pán)的房源，不是小戶(hù)型，會(huì)稍微偏大一點(diǎn)，畢竟這么好的位置。
◆裘維維：稍微偏改善一點(diǎn)。
◆劉德科：但也沒(méi)那么大，首開(kāi)房源分別是建筑面積約110方和約123方。
融創(chuàng)城建筑面積約123方小高層戶(hù)型圖
◆葉建英：總價(jià)還是非常可控的。
◆裘維維：因?yàn)橄迌r(jià)。加上整個(gè)融創(chuàng)城的體量大，所以房源類(lèi)型也很多，你想買(mǎi)疊排或者洋房、小高層、高層，它都有。
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·融創(chuàng)城首開(kāi)96套小高層房源，精裝均價(jià)約1.86W/㎡·
◆劉德科：首開(kāi)房源是小高層，會(huì)推96套左右。
◆裘維維：對(duì)于大江東的需求來(lái)講，這個(gè)房源量有點(diǎn)少。
◆葉建英：它的小高層房源，是在湖邊。
◆裘維維：對(duì)，地理位置還是挺好的，邊上還有低密的疊排。
融創(chuàng)城鳥(niǎo)瞰效果圖
◆劉德科：小高層的得房率會(huì)更高一點(diǎn)，這是小高層跟高層的區(qū)別。因?yàn)槿趧?chuàng)城是超級(jí)大盤(pán)，所以能做大量的低密產(chǎn)品。
◆葉建英：湖邊的房子會(huì)矮一點(diǎn)，從疊排到小高層、高層、超高層，整個(gè)樓盤(pán)會(huì)形成一條自己的天際線。
◆裘維維：關(guān)鍵是價(jià)格。融創(chuàng)城小高層的價(jià)格，也只能是1.86W/㎡左右，因?yàn)轭A(yù)售證已經(jīng)公示了。
◆劉德科：表面看起來(lái)，1.86W/㎡的價(jià)格比大江東高層價(jià)格要高一點(diǎn)，但還是會(huì)有很多人閉著眼睛去買(mǎi)。我們不提倡這樣。很多人去大江東買(mǎi)房時(shí)，可能都沒(méi)見(jiàn)過(guò)大江東長(zhǎng)什么樣就去了，是把大江東當(dāng)一個(gè)平面來(lái)看的。
但是大江東相當(dāng)于杭州老六區(qū)加起來(lái)的大小，照理來(lái)說(shuō)武林廣場(chǎng)的房?jī)r(jià)應(yīng)該更貴，但現(xiàn)在大江東的房?jī)r(jià)狀態(tài)，并沒(méi)有呈現(xiàn)出梯度感。
◆葉建英：也就是整個(gè)大江東金字塔狀的房?jī)r(jià)體系，還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。
◆劉德科：此前大江東的高層價(jià)格，是一萬(wàn)七八，現(xiàn)在金字塔尖的融創(chuàng)城小高層，價(jià)格是一萬(wàn)八九。
融創(chuàng)城樣板房實(shí)景圖
◆裘維維：整個(gè)大江東的價(jià)格，是根據(jù)高層、小高層等房源類(lèi)型來(lái)定的。
◆劉德科：至于地段好不好，在大江東的限價(jià)體系中是不重要的。
◆裘維維：有很多人沒(méi)去過(guò)大江東，但買(mǎi)了大江東的房子，直到簽約的時(shí)候才去，反正覺(jué)得大江東有前途、價(jià)格又低就去了。
◆劉德科：對(duì)于自己很熟悉的地方，大多數(shù)人都會(huì)把板塊劃分得很細(xì)，比如橋西就那么點(diǎn)大，也要?jiǎng)澇霭鍓K區(qū)別，整個(gè)大江東那么大卻一視同仁。
◆葉建英：融創(chuàng)城從位置和城市資源上來(lái)說(shuō)，是大江東的金字塔尖，但房?jī)r(jià)依然是在同一個(gè)平面上。
◆劉德科：這就很好玩。比如武林廣場(chǎng)是杭州金字塔尖的地段，但如果武林壹號(hào)跟大城北的房?jī)r(jià)一樣，只賣(mài)三萬(wàn)，你能想象嗎？
◆裘維維：現(xiàn)在的大江東，暫時(shí)是這樣一個(gè)狀態(tài)。
◆劉德科：一個(gè)平面，大家的價(jià)格都一樣。
總編丨葉建英 編輯丨張飛天 出品︱裘維維
常年法律顧問(wèn)︱浙江豐國(guó)律師事務(wù)所 陳松濤
來(lái)源：維維說(shuō)房