杭州第二批集中供地懸而未出，首批集中供地已經(jīng)再起波瀾。 昨天，上海證券交易所發(fā)布了一條關(guān)于宋都基業(yè)投資股份有限公司放棄競得土地使用權(quán)的最新公告。
公告顯示，宋都全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司由于公司尚未簽署《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，于2021年7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書。
取消了前期競得國有建設(shè)用地杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權(quán)資格。 這也意味著杭政儲出【2021】8號地塊將要重新進(jìn)入土地市場，而宋都前期繳納的5000萬的保證金也打了水漂。
01丨壹
為什么寧愿舍棄5000萬保證金也不要繼續(xù)開發(fā)這塊地，這塊地究竟是什么情況？
據(jù)了解，杭政儲出【2021】8號地塊是杭州首批集中供地的熱點地塊之一。位于運河新城板塊，東至新開河、南至蔣家橋街、西至皇蔣路、北至新開河。
地塊為純住宅用地，位于碧桂園·尚合府東側(cè)，出讓面積34025㎡，容積率2.5，建筑面積85062㎡，新房精裝限價29500元/㎡（含3000元/㎡精裝）。
目前運河新城精裝限價在33000-38000元/㎡，是杭州炙手可熱的板塊之一，在售項目幾乎個個中簽率低于10%限售五年。
也因此，在5月7日首批集中供地當(dāng)天，地塊未開拍就封頂進(jìn)入自持環(huán)節(jié)，最終經(jīng)過20輪報價，宋都以17.83億競得該地塊，成交樓面價20962元/㎡，自持21%，溢價率29.9%。
宋都拿地后，網(wǎng)傳退地消息不斷，早在7月初就有宋都將要退地的傳聞，退地傳聞傳了大半個月，終于落下實錘。
據(jù)統(tǒng)計，在杭州首批集中供地中，宋都收獲頗豐，共拿了5宗涉宅地塊，總計斥資約45.84億元。
除了運河新城被退地外，公告披露，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程，所以不用太過擔(dān)心。 至于這塊地會作何處理，根據(jù)以往的情況來看，或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)入土拍市場。
至于精裝限價、樓面起價會不會再有調(diào)整，這就很難預(yù)測了，可能需要等到最后真正掛牌的那天才能揭曉。
02丨貳
運河新城地塊慘遭退地，也意味著宋都在競拍運河新城地塊之前繳納的5000萬保證金被全部沒收。
而根據(jù)公告顯示，涉及到的5000萬保證金額占到了公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的14.19%。 也就是說，宋都寧愿損失5000萬的利潤也不要繼續(xù)開發(fā)運河新城地塊了。 這是出于什么考慮？
在公告中宋都對此做出了解釋，本次放棄競得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴秒懂，運河新城地塊宋都選擇退地是最穩(wěn)妥的方式。
限價太低+公租房+自持等限制太多，房企很難算過賬來，即便在當(dāng)下的杭州市場，去化幾乎沒有多大問題，但高達(dá)21%的自持幾乎決定了這塊地未來將會面臨虧損的局面。
據(jù)了解，運河新城地塊最終成交樓面價為20962元/㎡，而項目的精裝均價為29500元/㎡同時還須配建10%公租房，再加上21%的自持成本，再加上建安成本等各種隱形成本，這筆賬算下來，實際虧損大于盈利，甚至虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5000萬。
少虧就當(dāng)賺，這是不少人得出的結(jié)論。
這是杭州首次集中出讓土地中，首宗退地，近幾年杭州土地退地的傳聞并不多，上一次退地可能還要追溯到2019年年底，瓜瀝地塊慘遭退地，贊成損失5853萬元。
03丨叁
大環(huán)境下，拿不到地就意味著無法生存。房企利潤微薄，大多數(shù)在拿與不拿，放棄與不放棄之間搖擺不定，這幾乎是首批集中供地的市場群像。
而在杭州首批集中供應(yīng)期間，調(diào)侃最多的反而是“綠城去哪兒了”，綠城什么時候出手？結(jié)果直到首批集中供地結(jié)束，綠城一宗地塊未拿。
反而濱江通過與融信聯(lián)合體的形式拿下了不少涉宅地，觀察2家本土巨頭的態(tài)度，大多數(shù)也是處于成本的考慮。
首批集中供地中，除了宋都的運河新城地塊，網(wǎng)傳還有一家房企也在要不要退地之間糾結(jié)，不過目前還未有公告發(fā)出，是否要退地可能還有待商榷。 宋都退地或許可以看做是及時止損，但有些房企，卻是真的基本無利潤。
據(jù)統(tǒng)計，在杭州首批集中供地拍賣中，57宗地塊，41宗拍至封頂自持，其中12宗自持比例超過20%，最高自持達(dá)到40%，開發(fā)商持有成本更高，而可售面積也更少了，利潤微薄。
高價地，高自持，對于購房者來說更是苦不堪言，在首批集中土拍結(jié)束后，就有不少業(yè)內(nèi)人士表示，這批集中供地以后建的房子或許是近兩年買到的最差的房子。
如何破局？或許接下來的競品質(zhì)能帶來一些驚喜。
不過，從宋都退地一事中，也給到了大部分房企一些警醒，盲目拿地不可取，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。
來源：秒懂杭州樓市