2018年，僅僅16億的地價；2021年，創(chuàng)造了近85億貨值。
在杭州“面粉接近面包”的限價時代，觀雲(yún)錢塘這個數(shù)據(jù)成為全國現(xiàn)象級，羨煞了很多囿于二級土地市場的開發(fā)商，很多房企真的信了這句話：
“杭州住宅做現(xiàn)金流，大平層做利潤點”。
“利潤全在大平層”。一時間商辦改大平層，酒店改大平層，爛尾再包裝大平層，錢江世紀城眾多大眾熟知的商業(yè)項目一“改”不可收拾，甚至殺紅了眼。
這邊大平層賣的好還能賣的高，甚至錢新之前的幾個老標桿，也是吸了世紀城這波熱勢。
經(jīng)過在業(yè)內(nèi)初步溝通統(tǒng)計，我驚訝的發(fā)現(xiàn)：
錢江世紀城的大平層公寓（在售和擬規(guī)劃）多達21個，是杭州大平層最多的板塊，也可以說全國單板塊大平層數(shù)量之最。
在奔競大道，金雞路，市心北路，鴻寧路，盈豐路等主干道，隨便一個不經(jīng)意的仰望，你心心念念的，那個讓你神往的摩天地標，內(nèi)核可能就是大平層公寓，窗外只是富人的風(fēng)景畫，與你的城市“發(fā)展”無關(guān)。
當然，對于無處安放的杭州塔尖人群，很好的貫徹了“房住不炒”，原來商業(yè)也是可以“住”的，總比爛尾好；
但對于錢江世紀城，也無疑錯過了后峰會時代的最佳產(chǎn)業(yè)機遇。
所以只能“刪號重練”，重新高規(guī)格的做起了定位產(chǎn)業(yè)的“錢塘灣未來總部基地”。
“大平層買了自住，住宅搖中投資”，對于個人，優(yōu)質(zhì)大平層項目確是很好的抗通脹路徑，而且是雙限時代的品質(zhì)瑰寶。
但我看到了定位“金融、科技、總部”的錢江世紀城，2016年以來最大的產(chǎn)業(yè)危機：
這是集聚產(chǎn)業(yè)發(fā)力的城市新中心，還是被富人“蛀空”的大平層中心？
被大平層支配的恐懼，為什么在錢江世紀城最甚？
錢江世紀城并不是第一個做大平層的，但卻是第一個火起來的。
因為這里的土壤最適合大平層：城市資源、景觀界面、產(chǎn)品溢價。
前兩點毋庸置疑，最后一點有業(yè)內(nèi)朋友解惑：一般板塊大平層是住宅單價7折左右的，而錢江世紀城是大平層溢價最高的板塊，均價可以賣到5萬甚至8萬，因為4.8萬的住宅限價是杭州最被低估的板塊。
加上去年整體經(jīng)濟形勢走弱，寫字樓市場愈加低迷，不得不將原來的商辦類產(chǎn)品調(diào)整為類住宅；還有涉宅地塊“出讓雙限”，用大戶型做溢價的銷售套路失效，也給大平層產(chǎn)品撕開了需求缺口。
所以，在觀雲(yún)錢塘成交價破10萬的瘋狂，SKP、奧體印象城的連續(xù)加持，預(yù)計亞運村搖號后海量剩余購買力的看好下。
地段劣勢，某個7年都沒賣完的大平層項目，借著這股東風(fēng)，賣的還剩個位數(shù)，連渠道都取消了；
市心北路本來賣的不錯的寫字樓項目，看著對面眼紅，也臨時改了大平層；
被華鴻吃下的最后一個爛尾樓，也在緊急施工，大平層體量不小，爭取搶跑在下半年面世；
雷迪森老板連改兩個寫字樓項目，一個打著蘭博基尼的IP，傳聞吳*波也入了套。一個磨洋工的雙塔項目，基本一幢都會改成大平層，并且定價不低；
杭州之門預(yù)計面世的“行政公館”和下半年面世公寓大平層，蓄客情況十分好，只是內(nèi)部糾結(jié)“該賣多少對得起這個地段”。
SKP只有6幢的萬科住宅方案很快完成，但華聯(lián)內(nèi)部核心團隊把最好的位置、設(shè)計、裝修都給到大平層方案，想做“大平層里的SKP”，而且定價驚喜十足；
由于關(guān)系戶太多，EIC的三幢大平層可能會被內(nèi)定完，大概率不會對外銷售，這是讓我十分驚訝的；
濱江今年主打合作打開，除了合作國泰中心，接下來可能還有幾個大平層合作項目，畢竟土老板有地，濱江有招牌，是時候打出“濱江造大平層”的招牌了；
而大平層頂流觀雲(yún)因為前期賣的太好，信心炸裂，唯一可售寫字樓要改出500方大平層，新售樓部都快完工了；
無論是單價還是總價算是大平層江南之最，即便門檻如此高，據(jù)說客情還非常好，但也因為是錢江世紀城的產(chǎn)業(yè)名片，樹大招風(fēng)很可能被斃。
這樣不菲的利潤和形勢，錢江世紀城幾乎所有的城市地標，無一幸免大平層。
看看這組數(shù)據(jù)，錢江世紀城大平層之火，燎原到整個城市：
在供應(yīng)端，過去5年做（改）的商業(yè)大平層一直不吃香，2019年也只有135套，今年1-6月就暴增到1070套，增幅驚人。
在銷售端，2017年賣出162套商業(yè)大平層，2019年更是跌到只有61套，2020全年，回彈到賣出599套，而2021年的前5個月，賣出了套316套，差不多每天有兩套被富人買走。
而過去一半年，僅觀云錢塘和朝龍匯兩個項目，成交量和成交額占了整個杭州大平層市場的60%，第三個是東潮府，主要也是因為低價走量。
其他板塊多數(shù)只能喝湯，杭州新天地、中贏創(chuàng)谷大廈、綠地華家池印、嘉里云荷廷都還有不少庫存，大平層比住宅分化更明顯。
由于二手交易成本繁雜，商業(yè)大平層長期都是增量市場。
“好飯不怕晚”，但好飯?zhí)嘁簿屯砹?，房特?b>預(yù)計今明兩年錢江世紀城可售大平層達1200套左右。
即便按照今年最好的行情，在最好的錢江世紀城，商業(yè)大平層去庫存需36個月，項目分化會更加嚴重。
而別的板塊相對世紀城，難賣系數(shù)呈幾何倍數(shù)，劣質(zhì)產(chǎn)品在年底就會裸泳。
當然，我們知道大平層本來測算的營銷周期就長，是個營銷慢活，“利潤高，拖得起”。
但對于板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展是“拖不起”的，對錢江世紀城的“傷害”是永久不可逆的。
雖然錢江世紀城雙招雙引成果不菲，有了浙商銀行、省交投等金融機構(gòu)，北大信研院、浙大計算機研究院等科研院所，但依然缺少IP性的獨角獸和“隱形冠軍”，多以概念機構(gòu)、金融中介、分部分支為主。
對比濱江和未來科技城，“以產(chǎn)定居”的人才虹吸力較弱，世紀城依然只在“賣地段”：工作在濱江或錢新，住在錢江世紀城。
奔競大道以北的“最貴一平方公里”幾乎被填滿了，現(xiàn)在順著金雞路和平瀾路看去，很多項目原來是打著產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的幌子，拿著最好的地段，做最貴的大平層。
錢江世紀城走了很多新城的彎路，在產(chǎn)業(yè)并沒有夯實的情況，已經(jīng)在部分透支產(chǎn)業(yè)空間，而且一旦大平層口子也被打開，很多有開發(fā)商不會選擇寫字樓這種“困難模式”。
即便監(jiān)管履約協(xié)議中，約定寫字樓自持，約定商業(yè)面積，約定產(chǎn)業(yè)引進，但空子太多，地也已在房企手里，全周期監(jiān)控是不現(xiàn)實的，保證不爛尾就好。
畢竟錢江世紀城復(fù)合型地塊太多，大家拿地的“初心”，就是住宅配比或者大平層空間。
產(chǎn)業(yè)靠政府塔臺，邀房企來唱戲，結(jié)果唱的是大平層的靡靡之音。
當然，這個現(xiàn)象不止杭州，而且很多地方已經(jīng)出臺管控大平層。
比如，一些城市之前規(guī)模較大的商業(yè)建設(shè)項目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，現(xiàn)在已經(jīng)縮減到20%，但開發(fā)商依然會以20%的比例頂格建設(shè)公寓產(chǎn)品。
2017年，南京市專門發(fā)文，規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理，明確要求此類商辦建筑不能變相建成公寓類建筑，且商辦類建筑室內(nèi)建筑功能一律不得標注酒店式公寓功能。
去年，濟南市新批復(fù)的商服項目在原則上已經(jīng)不再允許建設(shè)商務(wù)公寓產(chǎn)品，對開發(fā)商將辦公產(chǎn)品違規(guī)包裝為公寓產(chǎn)品進行銷售的行為會進行嚴厲處罰。
今年開始，杭州也在很多寶地的約定條件中明確商辦不得建設(shè)公寓類產(chǎn)品，但這也僅僅針對的是新地，海量老地已經(jīng)無法追溯。
比如杭州限酒令過去3年有余，打磨仍有層出不窮的小戶型公寓，因為囤地的項目太多。
針對300方分割門檻，杭州調(diào)控槍口可能再抬高一尺，醞釀最小500方的分割面積，這樣能卡掉大部分能承受的市場需求，打掉房企做大平層的幻想。
但對于核心地段的標桿項目，不缺買500方的富人。
壓住大平層，還是靠市場內(nèi)卷解決，明年遍地可見的大平層會降低稀缺性，劣質(zhì)盤或者冷盤更加難賣。
但比如信達中心、觀雲(yún)錢塘、錢塘公館、濱融府、SKP，杭州之門等優(yōu)質(zhì)大平層，是可以穿越這波周期的。
因為除了沒有學(xué)區(qū)，這些大平層幾乎是高端絕配，具有限價時代住宅無法比擬的居住感。
但其他沒有特別優(yōu)勢的項目，特別是泛濫的錢江世紀城，必將經(jīng)過一次痛苦的洗盤，而且會很猛烈，如果當年LOFT產(chǎn)品的紅海競爭。
錢江世紀城大平層風(fēng)口上的“豬”，最多還能飛兩年。
無論怎么內(nèi)卷，大平層之樂不應(yīng)該建立在產(chǎn)業(yè)之憂上。
大平層占用了大量商辦的指標，減少了產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)比例，實際上卻是用來居住的，這對實體經(jīng)濟長期發(fā)展十分不利。
對一個城市的未來而言，“地沒了，什么都沒了”。
錢江世紀城正潛伏著5年前的爛尾潮后，看不見的最大危機：
這次不是建筑的爛尾，而是產(chǎn)業(yè)的爛尾，后期沒有人可以“接盤處置”。
房企有錯嗎？基本淪為杭州城市代建商的房企們，不吃這樣的面包，就會餓死。
我也知道，錢江世紀城越會來越好，近20幢地標高樓在建，頂級商業(yè)接踵而至，還有了第一個億元樓，整個板塊蔚然成型之時價值不可小覷。
但我們對世紀城的想象力僅僅如此嗎？房價就是板塊股票，顯然，大家的想象力遠遠不止此。
這個想象力，一定是基于“有人流，也有人留”的產(chǎn)業(yè)力，而不是空有城建，敗絮其中。
幸虧，錢江世紀城還留了兩手。
板塊絕對C位的奧博單元“十九街區(qū)”的價值留白，以及振聾發(fā)聵的錢塘灣未來總部基地。
特別是多個設(shè)計天團入圍打造的錢塘灣未來總部基地，關(guān)乎錢江世紀城東單元的起勢，關(guān)乎與亞運村的無縫鏈接，關(guān)乎蕭山科技城金三角和寧圍未來總部社區(qū)的帶動發(fā)展。
我們了解到，這里今后可能擬定更嚴苛的監(jiān)管協(xié)議和履約協(xié)議，真正“做實”錢江世紀城產(chǎn)業(yè)。
這是杭州的“未來經(jīng)濟”，也是錢江世紀城的最后機會，沒有產(chǎn)業(yè)沉淀的地段，終是可以被后起的新城取代。
希望錢江世紀城重新出發(fā)，從心出發(fā)，回歸產(chǎn)業(yè)的初心。
來源：房特首