今天，多家央媒發(fā)布了下面這張圖片：
概括為一句話，就是：房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)出“8年新低”，關(guān)于房地產(chǎn)金融的關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)“5個(gè)持續(xù)下降”！
“8年新低+5個(gè)持續(xù)下降”，到底意味著什么？錢流入樓市明顯放慢之后，房?jī)r(jià)還扛得住嗎？為了全面展示2013年以來，跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款指標(biāo)走勢(shì)，我查閱了央行9份“貸款投向報(bào)告”，其中2013年到2020年為全年的版本，2021年為一季度的版本。
只看房地產(chǎn)貸款余額增速、個(gè)人房貸余額增速，是不全面的，我另外增加“保障房開發(fā)貸款余額同比增速” 、“住戶貸款余額同比增速”、“住戶經(jīng)營(yíng)貸余額同比增速”等3個(gè)指標(biāo)，數(shù)據(jù)全部來自央行。
通過上述表格可以看出：房地產(chǎn)貸款余額增速、個(gè)人房貸余額增速、保障房開發(fā)貸余額增速，的確都創(chuàng)下了8年最低。
但值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：
第一，“保障房開發(fā)貸余額增速”和其他幾個(gè)貸款指標(biāo)，具有反向意義。
保障房開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)越快，說明政府在保障房建設(shè)上投入的資源越多，對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲抑制作用越大。
過去8年里，保障房貸款增長(zhǎng)最快的是2014年和2015年，同比增速均達(dá)到了57%以上，堪稱一日千里。這兩年，恰恰是商品房銷售受阻，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的兩年。
2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出了“去庫(kù)存”的目標(biāo)，開啟了接下來2年的房地產(chǎn)牛市。
值得注意的是，保障房貸款增速在2019年出現(xiàn)了顯著下降，從前一年的29.5%下滑到了2019年的6.7%。而2019年，經(jīng)濟(jì)的下行壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，大灣區(qū)就是在2019年開始出臺(tái)系列激活樓市措施的，比如深圳取消了豪宅線，廣州多個(gè)區(qū)實(shí)施了人才購(gòu)房，中山、珠海放松了限購(gòu)等。
2020年至今，由于疫情沖擊經(jīng)濟(jì)，保障房貸款增速下滑到了1%（2020年），今年一季度出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
第二，房地產(chǎn)貸款增速、個(gè)人房貸增速，的確都創(chuàng)了8年新低，但仍然是經(jīng)濟(jì)實(shí)際增速的2倍以上。
房地產(chǎn)全口徑貸款的增速，2021年1季度下降到了10.9%，是8年以來最低的。個(gè)人房貸增速，1季度末仍然增長(zhǎng)了14.5%，雖然是8年新低，但比2020年全年只下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
我們?cè)倏匆幌逻^去8年GDP的增速：
2013年 7.7%2014年 7.4%2015年 6.9%2016年 6.7%2017年 6.9%2018年 6.6%2019年 6.1%2020年至2021年一季度，平均5%
上面是過去幾年的經(jīng)濟(jì)增速，其中2013年到2019年的增速，都是統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)。2020年到2021年一季度的增速，使用的平均增速（剔除疫情帶來的波動(dòng)）。
大家可以把房地產(chǎn)貸款增速、個(gè)人房貸增速跟GDP增速做一個(gè)對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)貸款增速、個(gè)人房貸增速一直維持在GDP增速的2倍以上，個(gè)別年份甚至達(dá)到3倍。
再看“住戶貸款增速”，情況就又有所不同。
住戶貸款，是居民家庭、個(gè)人的全口徑貸款，包括房貸，還包括住戶經(jīng)營(yíng)貸（個(gè)體戶、小微企業(yè)主抵押自己私人房產(chǎn)獲得的經(jīng)營(yíng)貸款）、消費(fèi)貸（比如買家電、裝修等）。
但熟悉國(guó)情的人都知道：中國(guó)人貸款往往是為了買房子，貸款炒股、貸款裝修、貸款創(chuàng)業(yè)、貸款買車的比重非常小。
中國(guó)人的全口徑家庭貸款，今年一季度的增速是16.3%，不僅比去年高，也比前年高，根本沒有創(chuàng)8年新低。
再看“住戶經(jīng)營(yíng)貸”。熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都會(huì)知道，去年以來深圳、廣州、上海、廈門等地房?jī)r(jià)上漲，跟住戶經(jīng)營(yíng)貸流入樓市有一定關(guān)系。
如果你有一家公司和一套房產(chǎn)，就可以向銀行申請(qǐng)住戶經(jīng)營(yíng)貸。商業(yè)房貸的年利率一般在5.5%以上，甚至可以達(dá)到6%，而經(jīng)營(yíng)貸的利率往往低于4%，差價(jià)非常大，如果用來買房當(dāng)然劃算。
今年一季度的住戶經(jīng)營(yíng)貸增速為24.6%，創(chuàng)下了8年來的新高。
這里面到底有多少錢流入了樓市，一直是一個(gè)謎。各地也在查，但查出來的數(shù)額不多。住戶經(jīng)營(yíng)貸的突然飆升，顯然非同尋常。目前住戶經(jīng)營(yíng)貸的總余額，已經(jīng)達(dá)到了14.75萬億，占全部住戶貸款（65.75萬億）的22.4%，相當(dāng)于個(gè)人房貸余額的41%。
當(dāng)我們用5個(gè)指標(biāo)全方位審視之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：
居民加杠桿仍然在繼續(xù)，住戶部門（個(gè)人、家庭）全口徑貸款增速有所反彈；
住戶經(jīng)營(yíng)貸增速創(chuàng)下了8年新高，可能有違規(guī)資金流入了樓市。
另外：合規(guī)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房貸，雖然都創(chuàng)下了8年新低，但實(shí)際增速仍然顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
所以，樓市的資金面其實(shí)沒有那么悲觀。至少在今年上半年，樓市還是比較愜意的。
具體到今年下半年，情況可能會(huì)有所不同。由于上半年“豐收”，占用了過多的貸款資源、金融資源，下半年就要過一下苦日子了。
央行日前在二季度貨幣政策報(bào)告里，強(qiáng)調(diào)要“防范外部沖擊”，這對(duì)于當(dāng)前股市和樓市影響都比較大。
所謂“防范外部沖擊”，是指美聯(lián)儲(chǔ)可能在四季度開啟Taper（減少購(gòu)買資產(chǎn)，跟QE是相反意思），到時(shí)候可能會(huì)給世界金融市場(chǎng)帶來劇烈波動(dòng)。
目前美聯(lián)儲(chǔ)每月印鈔1200億美元，其中800億美元直接印給美國(guó)財(cái)政部，方式是購(gòu)買美國(guó)國(guó)債；另外400億美元是印給美國(guó)樓市，方式是購(gòu)買MBS（發(fā)行人包括房利美、房地美）。
中國(guó)不鼓勵(lì)股市漲太多，同時(shí)也在遏制樓市，就是擔(dān)心Taper的影響。如果樓市、股市大漲，泡沫太大，容易形成高位過坎的態(tài)勢(shì)，將來風(fēng)險(xiǎn)較大。
看懂了這一點(diǎn)，對(duì)我們判斷未來的樓市和股市很重要。
我的判斷是：股市的大行情，可能要到四季度中晚期才會(huì)出現(xiàn)，也就是等美聯(lián)儲(chǔ)扔出taper的“靴子”之后。中國(guó)的貨幣政策跟美國(guó)并不同步，四季度之后中國(guó)反而沒有緊縮的理由了，這就A股提供了空間。
為什么中國(guó)跟美國(guó)貨幣政策不同步？因?yàn)橐咔橹芷诓煌?，而中?guó)之前印鈔比美國(guó)少。所以當(dāng)美國(guó)緊縮的時(shí)候，中國(guó)反而需要“微寬松”了。
樓市方面，近期的加息、二手房停貸，或貸款周期拉長(zhǎng)，或許會(huì)維持到年底。貸款緊縮不會(huì)持續(xù)很久，目標(biāo)只是壓一下全年的增速。但過完年，又是一番新的局面。中國(guó)房地產(chǎn)政策的“微周期”，已經(jīng)縮短為6到9個(gè)月。
來源：劉曉博說樓市