現(xiàn)房銷售要來了？最近，住建部部長倪虹公開發(fā)聲，要開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。購房者高度關注的現(xiàn)房銷售話題又一次上了熱搜。
深圳的反應很迅速。7月4日，深圳掛牌3宗宅地，其中寶安新安地塊采用“競地價+競現(xiàn)房銷售面積+搖號”規(guī)則。
其實早在2017年，杭州就曾推出過一批現(xiàn)房銷售項目，在市場上極為搶手。6年過后，杭州還會試點現(xiàn)房銷售嗎？
養(yǎng)云靜舍
深圳再現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”地塊
設置最高比例約43%
今年以來，住建部多次發(fā)聲鼓勵現(xiàn)房銷售。今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，這是住建部首次系統(tǒng)、明確地提出現(xiàn)房銷售概念。今年5月，住建部官網(wǎng)發(fā)文，稱我國將全面取消預售制。最近一次是在6月26日，住建部部長倪虹會見中國銀行負責人時，表態(tài)要開展現(xiàn)房銷售試點。
一周之后，深圳新掛牌地塊引入現(xiàn)房銷售規(guī)則，這在業(yè)內(nèi)人士看來并非偶然。作為一線城市的深圳迅速嘗試現(xiàn)房銷售，具有風向標意義。
該地塊的出讓規(guī)則顯示，在競拍至封頂?shù)貎r后，轉而競現(xiàn)房銷售建筑面積，達到封頂?shù)默F(xiàn)房銷售建筑面積后再通過搖號方式確定競得人。該地塊總建筑面積8.23萬平方米，其中最高的現(xiàn)房銷售建筑面積為3.552萬平方米，占比43%。
“現(xiàn)房銷售”并非新鮮事物。2016年-2020年期間，為了抑制全國土地市場過熱和房企非理性拿地，全國不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)都設置了現(xiàn)房銷售條件，不過僅限于少數(shù)地塊。
比如早在2016年，深圳就推出過首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售。此后深圳再無現(xiàn)房銷售項目出現(xiàn)。直到此次寶安新安地塊出現(xiàn)，現(xiàn)房銷售重出江湖。
但與第一次現(xiàn)房銷售相比，本次深圳寶安新安地塊降低了現(xiàn)房銷售房源的占比。業(yè)內(nèi)人士分析，與2016年相比，現(xiàn)在的樓市行情已大大降溫，倘若整個地塊現(xiàn)房銷售，有可能導致地塊的流拍。
杭州曾兩次嘗試“現(xiàn)房銷售”
第二次地塊全部流拍
縱觀全國，除了深圳，杭州、北京、合肥、福州等多地都有過短暫的“現(xiàn)房銷售史”。
杭州也出現(xiàn)過一批“現(xiàn)房銷售”樓盤，這事還得從樓市火熱的2017年說起。
2017年3月24日，杭州市發(fā)布土地出讓新規(guī)：當溢價率觸頂（50%）時，地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售，即“現(xiàn)房銷售”。
對于習慣“快周轉”的房企而言，現(xiàn)房銷售無疑是一個全新的考驗，畢竟相比傳統(tǒng)的預售模式，資金回籠周期要拉長兩三年，開發(fā)成本直線上升?？梢哉f，這一土拍新規(guī)的初衷是要提高拿地門檻，從而抑制開發(fā)商的拿地熱情，給當時高熱的土地市場降溫。
不過，由于當時杭州樓市處于上行期，從結果看，政策效果未及預期。開發(fā)商依然高價拿地，優(yōu)質地塊屢屢觸發(fā)封頂并跨入“現(xiàn)房銷售”門檻。
與此同時，由于當時杭州樓市成交量大，庫存量偏少，大量“現(xiàn)房銷售”樓盤的出現(xiàn)，意味著接下來一段時間很可能導致房源告急，反而助漲了市場的預期。
于是，4個月之后杭州土地出讓規(guī)則再次調整，“現(xiàn)房銷售”規(guī)則退出。不過，“現(xiàn)房銷售”雖然在杭州曇花一現(xiàn)，但當時還是誕生了20個現(xiàn)房銷售樓盤。
值得一提的是，杭州2021年第二批宅地集中出讓時，試點推出10宗“競品質”地塊，明確要求“現(xiàn)房銷售”。不過，由于市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化，最終10宗地塊因無房企報名而終止出讓。
也就是說，杭州樓市迄今為止一共出現(xiàn)過20個現(xiàn)房銷售項目。據(jù)潮新聞記者統(tǒng)計，這20個樓盤從2019年7月起開始陸續(xù)入市，目前已有18個樓盤售罄且已交付入住。
保利天匯 潮新聞記者 印夢怡 攝
保利天匯是這批現(xiàn)房銷售的樓盤之一，2017年拿地，2021年才開盤。業(yè)主小王告訴記者：“我是在2021年10月?lián)u到房的，2022年4月網(wǎng)簽，2022年10月底收房。比起那些要等兩三年才交付，還要擔心樓盤爛尾的期房業(yè)主，確實省心很多。而且搖號前就對樓盤品質有了了解，收房過程也很順利，跟開發(fā)商基本上也不會有什么扯皮。”
記者了解到，這些現(xiàn)房銷售的項目，業(yè)主收房時維權的比例相比期房要低不少。
未來現(xiàn)房銷售是大勢所趨
當下只能小范圍試點
現(xiàn)房銷售，對購房者來說可以避免爛尾風險?，F(xiàn)房銷售還意味著所見即所得，如果購房者發(fā)現(xiàn)品質不佳，可以直接用腳投票，房子就很可能賣不出去，因而現(xiàn)房銷售的樓盤，開發(fā)商往往較為注重品質。
近年來，全國各地都出現(xiàn)了因開發(fā)商“爆雷”導致樓盤爛尾或者品質明顯下降的情況，預售制顯然是原因之一。因而，現(xiàn)房銷售的呼聲越來越高。
保利天匯
那么，在住建部鼓勵現(xiàn)房銷售后，杭州是否會重新推出現(xiàn)房銷售地塊呢？對此，記者采訪了住建、房管、規(guī)劃與自然資源等相關部門，得到的回復均為：“尚未接到上級部門的有關文件，暫無相關計劃。”
對房企而言，現(xiàn)房銷售意味著資金成本顯著上升。7月10日，中國人民銀行、 國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布延長《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，將有關政策適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。這也就意味著，當前廣大房企尚未完全脫困，現(xiàn)房銷售難度不小。
記者也采訪了房企人士，他們普遍認為，現(xiàn)房銷售制度下房企資金回籠周期大大拉長，利潤空間勢必會被擠壓，在當前的市場形勢下會面臨較多問題。“杭州很多核心板塊的宅地，利潤率還不到10%，如果要推行現(xiàn)房銷售，要么降低土地起拍價，要么提高新房限價，否則房企就無利可圖，阻礙房地產(chǎn)市場復蘇。”一位房企高管說，“此外，如果要現(xiàn)房銷售，配套金融政策也要跟上，對于現(xiàn)房銷售樓盤，提供時間較長、利率較低的貸款，進行實質上的鼓勵。”
此外，相比民企，央企和國企的融資利率較低，且肩負社會責任，在拿現(xiàn)房銷售的地塊上，它們更應該起到表率作用。
“在當前市場環(huán)境下，房企還是普遍缺錢，不具備全面推行現(xiàn)房銷售的基礎。當然，住建部的表態(tài)也是說試點，就比如深圳這次也僅僅是其中一宗優(yōu)質地塊試行現(xiàn)房銷售。不過從長期看，逐步取消預售轉為現(xiàn)房銷售，應該是大勢所趨。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。
來源：住在杭州網(wǎng)