2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建設(shè)銀行金融房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個人房貸的占比上限。 對2021年樓市而言，可謂開局重磅。
01多地房貸收縮
最近，很多地方都在“叫慘”—— 因為房貸收縮了。
銀行停貸的消息最先從廣州傳來。從目前的情況來看，深圳、上海、廣州受到的影響最大。 有業(yè)內(nèi)人士透露：“目前全廣州個人住房按揭0新增，且此0新增并非指余額不新增，而是暫停按揭狀態(tài)，一筆都不讓投。” 自2020年7月以來，廣州樓市便正式接棒深圳，成為樓市新的增長點(diǎn)。而今廣州樓市“停貸”，無疑是強(qiáng)行給樓市降了一波溫。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2020年12月，廣州二手房房價繼續(xù)領(lǐng)漲一線城市，環(huán)比上漲達(dá)到0.7%——如此看來，廣州停貸也就不怎么稀奇了。 畢竟這些年來的樓市調(diào)控，大多是緊跟當(dāng)?shù)胤績r大漲、成交量大增之后而來。 另一個被重點(diǎn)關(guān)注的重點(diǎn)城市上海，最近也火急火燎地出臺了新政，調(diào)控涉及到樓市的諸多方面。
相較于針對“假離婚”獲取房票的調(diào)控，站長覺得，還是滿5年才能免除增值稅（此前上海滿2年免除增值稅）的舉措，打擊面更廣。
前兩天，上海也傳出“停貸”消息，多家銀行1月額度吃緊，并且有大行已經(jīng)出現(xiàn)1月額度用完、導(dǎo)致本月停貸的現(xiàn)象。 往年1月可以說是房貸批復(fù)最快的月份，因為年初錢到位了，各大行的份額都是足足的，面對房貸申請自然是一批一個準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，一年當(dāng)中，三四成的房貸都是在1月批下來的。 如今的“反常”，也讓大眾開始焦慮起自己是否還能正常貸款。
02廣州上調(diào)利率
如今多地出現(xiàn)停貸，跟此前央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)銀行金融房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》關(guān)聯(lián)頗大。 最直接的，就是各類銀行的房地產(chǎn)貸款額度都被劃上了一道紅線——央行、銀保監(jiān)會明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。 這對房地產(chǎn)市場的影響，是非常巨大的。 畢竟我們都明白，房地產(chǎn)本質(zhì)上就是個金融游戲。
如今從金融層面進(jìn)行限制，等同于卡住了房地產(chǎn)的源頭。 反過來看，流入房地產(chǎn)的資金變少，也就意味著銀行在放貸規(guī)模上縮小，銀行要想“不吃虧”，大概率會加點(diǎn)LPR利率——目前，廣州已經(jīng)有所行動，1月27日，四大行在廣州的房貸開始全線漲價。工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55BP，二套房貸LPR+75BP。 變更后，首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。
在2020年，廣州曾多次下調(diào)房貸利率，甚至有銀行卡在了最低限額，即首套房貸LPR+0BP，為4.65%；二套房貸最低LPR+45BP，為5.1%。下圖是2020年5月時，廣州各銀行的房貸利率情況。
站長要提醒一下，此前將既有房貸轉(zhuǎn)為LPR的站友不用擔(dān)心受到影響，因為利率定價方式轉(zhuǎn)換的結(jié)果是“以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）”，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。
也就是說，這個“加點(diǎn)”的變化，針對的是當(dāng)年新增貸款。 四大行在廣州調(diào)整LPR加點(diǎn)，再結(jié)合之前停貸的新聞，指向其實很明顯，就是全方位收縮信貸規(guī)模。 對于此刻的樓市而言，廣州的種種舉措，無疑給其他3個一線城市樹起了“風(fēng)向標(biāo)”。
于是，除了剛才提到的上海樓市以外，深圳樓市最近也放緩了腳步——據(jù)媒體報道，招商銀行、光大銀行、廣發(fā)銀行在深圳地區(qū)處于暫停放款狀態(tài)。 此前，深圳曾出臺了相關(guān)樓市調(diào)控政策，對購房人的首付資金來源、債務(wù)收入比加大審查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
而對“房住不炒”政策貫徹得最嚴(yán)格的北京，最近也在嚴(yán)查信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 可以說，這一回的樓市調(diào)控，4個一線城市抓的點(diǎn)都很明確—— 金融層面。
03結(jié)語
最近的樓市，其實還出現(xiàn)了一種聲音—— 不要誤傷剛需。
無論上海還是深圳，亦或是最近這幾天跟進(jìn)的成都、杭州樓市調(diào)控，所采取的調(diào)控都是全方位的——從房票到房貸一律調(diào)整。 在這個過程中，肯定有真正想要購房的剛需群體被誤傷。但是想要繞過剛需群體進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，這個界定尺度確實也很難拿捏。
只能說，在樓市調(diào)控的過程中，總有一些人會被波及。畢竟，從本質(zhì)上看，樓市調(diào)控就是一場博弈。 而對那些投機(jī)者而言，銀行放緩房貸、房貸利率上漲，顯然已經(jīng)不是入場的最佳時機(jī)。頂著風(fēng)頭，還要想著強(qiáng)行入場，就真有可能買在“山頂”了。 除非，你對房價的持續(xù)上漲仍然保持極端樂觀態(tài)度，覺得房價漲幅永遠(yuǎn)能跑得過房貸利率。
來源：地產(chǎn)情報站