大家對(duì)房地產(chǎn)還是有很多認(rèn)知差、誤解。索性盤(pán)點(diǎn)一下當(dāng)下房地產(chǎn)一些認(rèn)知誤區(qū)！
真相1：別罵這兩年開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)差，其實(shí)最核心還是限價(jià)政策加上競(jìng)地價(jià)的游戲規(guī)則在那里擺著。
規(guī)則決定玩法！
眼下，土地和房?jī)r(jià)剪刀差后開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)利潤(rùn)，如果不減配，不偷工減料，開(kāi)發(fā)商保持目標(biāo)利潤(rùn)是很難的。企業(yè)不是慈善，總不能虧損的為老百姓造房子吧。
當(dāng)然，好一點(diǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)做成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，開(kāi)發(fā)效率優(yōu)化，但品質(zhì)還是及格的，但差一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商就懶得動(dòng)腦筋，直接減配，偷工減料，這是最簡(jiǎn)單的盈利。
真相2: 社會(huì)各界罵開(kāi)發(fā)商暴利，身份歧視嚴(yán)重，但事實(shí)上中國(guó)房地產(chǎn)每年18萬(wàn)億的總盤(pán)子，土地收入，增值稅、所得稅、各種稅費(fèi)，其實(shí)政府拿走了房地產(chǎn)利益鏈65%到75%。
當(dāng)然政府拿走70%也正常。房企的壓力大，政府壓力更大。況且土地本就是政府的。
開(kāi)發(fā)商在整個(gè)房地產(chǎn)利益鏈中其實(shí)只吃了小頭，但高房?jī)r(jià)的罵名、暴利的罵名，得開(kāi)發(fā)商來(lái)背！
但事實(shí)上，誠(chéng)然房地產(chǎn)吸納了很多社會(huì)資金，但其他行業(yè)做不好，做不強(qiáng)，可不單單是資金的問(wèn)題。常識(shí)是，一個(gè)企業(yè)做大做強(qiáng)還是“好賽道+強(qiáng)能力（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）”，資金只是錦上添花。
真相3： 房地產(chǎn)沒(méi)那么玄乎，復(fù)雜，在中國(guó)做地產(chǎn)，通俗的門(mén)道其實(shí)就是四個(gè)搞定，即“搞定政府，搞定銀行，搞定供應(yīng)商，搞定員工。”
真相4： 房地產(chǎn)核心是個(gè)To G的行業(yè)，而不是To C的行業(yè)！雖然客戶很重要，但客戶不是決定一家房企做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)做大做強(qiáng)，兩手都要硬，左手投資力，右手產(chǎn)品力，兩者都強(qiáng)才能贏！
真相5： 中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)大多人無(wú)法理解的怪相——凡是產(chǎn)品力口碑極好的企業(yè)，大多過(guò)不了千億規(guī)模。比如仁恒、星河灣、朗詩(shī)、永威、深圳灣一號(hào)、阿那亞、中鷹黑森林。所以房地產(chǎn)企業(yè)做大，并非靠產(chǎn)品力定勝負(fù)。
真相6：其實(shí)產(chǎn)品口碑好的，未必就是真正的產(chǎn)品力，而可能是各類“資源”投入換來(lái)的。當(dāng)然產(chǎn)品情懷、用心、專業(yè)也很重要。
真正的產(chǎn)品力，是在較短時(shí)間內(nèi)、較少資源投入下、去老板投入化去實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的產(chǎn)品力。很多一些作品級(jí)現(xiàn)象級(jí)的產(chǎn)品，都是時(shí)間足夠長(zhǎng)，資源足夠多，老板足夠關(guān)注下獲得的。
在單位時(shí)間，單位資金，單位老板資源投入情況下的產(chǎn)品品質(zhì)與客戶適配的高滿意度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，才是厲害，才是真正產(chǎn)品力。
真相7： 當(dāng)下幾乎所有開(kāi)發(fā)商都在房地產(chǎn)制造業(yè)話，其實(shí)是騙人的話。核心理由有三點(diǎn)。
其一，杭州濱江1%到2%只是個(gè)案，是少數(shù)，大部分項(xiàng)目拿地稍微做好一些都有5%到8%凈利率，這還不算勾地，多元化拿地，綜合下來(lái)凈利率7%到15%很正常，而很多實(shí)體制造業(yè)凈利率都是2%到3%。
其二、制造業(yè)是微利，一張紙必須兩面打印，決策單位都是幾元幾毛，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商決策基本單位都是幾萬(wàn)，幾十萬(wàn)起步價(jià)。
顆粒度完全不再一個(gè)量級(jí)上。開(kāi)發(fā)商真的要扣其實(shí)空間很大，成本浪費(fèi)依舊巨大。
其三，開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的不是項(xiàng)目?jī)衾?，而是股東資金回報(bào)率ROE。雖然現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)衾士赡?%到8%，但開(kāi)發(fā)商ROE可以到10%到25%。
如果股東資金每年有20%回報(bào)率，你說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)苦逼嗎？還“很制造業(yè)”么？NO。
真相8：今天的開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)不甘，或者背負(fù)兩座大山！
在自身項(xiàng)目利潤(rùn)率很低比如3%到8%的情況下，結(jié)果錢(qián)都被兩個(gè)人掙跑了。一個(gè)人是銀行，一個(gè)人是貝殼等渠道。所以今天開(kāi)發(fā)商都說(shuō)給銀行打工，給貝殼打工。
其實(shí)這話有怨氣，但事實(shí)上，這也正常。
其一，資金是稀缺資源，金融機(jī)構(gòu)有稀缺資源，別人收費(fèi)6%甚至15%更高，都是有底氣的。
其二，客戶是稀缺資源，貝殼擁有巨大客戶資源池，能夠幫你快速賣出房子賣出業(yè)績(jī)，別人也是憑稀缺能力吃飯，所以收費(fèi)5%~8%甚至更高，也符合商業(yè)世界規(guī)則。
真相9： 這2年房地產(chǎn)非常焦慮，難受，其實(shí)根本原因不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不好，最大的原因用古語(yǔ)最能解釋。就是由奢入儉難。
開(kāi)發(fā)商過(guò)去20年過(guò)得都是好日子，行情大于天，躺平掙錢(qián)，那個(gè)時(shí)候雞犬升天，所有房企都日子活得好。
但如今忽然調(diào)控后進(jìn)入苦日子，利潤(rùn)下滑，必須要有點(diǎn)內(nèi)功和精細(xì)管理了，這個(gè)時(shí)候好比一個(gè)富家公子哥忽然說(shuō)要過(guò)靠能力過(guò)好日子。
可以想象的是，這位富家少爺內(nèi)心有多不爽，但又必須修煉，這個(gè)苦修過(guò)程中，富家少爺自然是一副“焦慮”表情了。
事實(shí)上，國(guó)人不怕吃苦，一直吃苦反而不會(huì)叫苦，真正最苦的是從奢侈進(jìn)入節(jié)儉的轉(zhuǎn)變，過(guò)去的多個(gè)習(xí)慣要改了。
一句話，這個(gè)世界最難的不是奮斗，而是改變過(guò)去多年的習(xí)慣！
真相10， 直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)還是100%好行業(yè)，筆者中短期堅(jiān)定看多。
其一、18萬(wàn)億的盤(pán)子，2021年超18萬(wàn)億是大概率，未來(lái)預(yù)計(jì)20萬(wàn)億的總盤(pán)子，這么大的海，還不夠你千億房企施展拳腳嗎？
其二，房地產(chǎn)ROE稍微做得好點(diǎn)都有10%到25%，股東收益那么高，賺錢(qián)豐厚，你還嫌棄沒(méi)錢(qián)賺？
事實(shí)上，巴菲特說(shuō)一家企業(yè)ROE20%保持很多年，這就是最牛逼的企業(yè)了，今天房地產(chǎn)凈利率很難20%，但ROE20%還是可行的。
其三，大行業(yè)，利潤(rùn)厚，關(guān)鍵是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)集中度不高，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)，比如龍頭萬(wàn)科、碧桂園市占率才4%。
真相11， 很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是夕陽(yáng)行業(yè)了？這是假象，是開(kāi)發(fā)商受了點(diǎn)點(diǎn)苦后的過(guò)度反應(yīng)。
總結(jié)三點(diǎn)：
第一，房地產(chǎn)未來(lái)20年還是好的、大的行業(yè)。
第二，下個(gè)10年房地產(chǎn)會(huì)在20萬(wàn)億左右徘徊，畢竟城市化第二波，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)還在，改善需求還大，這一點(diǎn)現(xiàn)在頭部房企已經(jīng)形成共識(shí)。10年還是超級(jí)行業(yè)。
第三，很多人都以為未來(lái)10年到20年會(huì)夕陽(yáng)化，其實(shí)也還好，預(yù)估會(huì)從20萬(wàn)億慢慢掉到10萬(wàn)億，但即使到了2040年，中國(guó)房地產(chǎn)名義上還是10萬(wàn)億行業(yè)，依然是個(gè)巨無(wú)霸體量。
真相12：提醒一句，即使在今天美國(guó)等房地產(chǎn)高度成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)依舊排名第三，房地產(chǎn)依舊是大行業(yè)。
更關(guān)鍵的問(wèn)題是，那個(gè)時(shí)候，作為企業(yè)，你還在不在的問(wèn)題。
比如郁亮也提醒過(guò)一句，沒(méi)有夕陽(yáng)行業(yè)，只有夕陽(yáng)企業(yè)。
真相13：頭部房地產(chǎn)多元化是真的，比如大多第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)房企，當(dāng)然有些先天就是多元化的，當(dāng)然也是真的。其他的大多都是為了勾地和服務(wù)主業(yè)而已。
比如在深圳高地價(jià)，一地難求的背景下，深圳政府給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地的土地成本是正常土地價(jià)格的三分之一。
深圳土地價(jià)的三分之一，意味著什么？——最大的土地成本政府給了慷慨的扶持！
真相14： 警告那些盲目多元化的房企，你房地產(chǎn)做了10年、20年都沒(méi)有進(jìn)入第一梯隊(duì)、第二梯隊(duì)，都是二流三流，憑什么你進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)，你能轉(zhuǎn)型做得很好？
尤其是與地產(chǎn)非相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)然這話不能絕對(duì)，一個(gè)干了20年的行業(yè)都沒(méi)做出色，沒(méi)準(zhǔn)換個(gè)行業(yè)有可能做得很好，但這是小概率事件。憑什么幸運(yùn)者是你？
來(lái)源：樓市黃大大