超級(jí)萬(wàn)人搖紅盤(pán)，二手房連本都保不住了？
近期，有網(wǎng)友在爆料中提問(wèn)，城北萬(wàn)象城幸福里單價(jià)已經(jīng)跌破了“3字頭”，不算車(chē)位，單價(jià)只要約2.78萬(wàn)/㎡，能否出手撿漏。
雖說(shuō)萬(wàn)人搖紅盤(pán)跌下神壇的例子已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，但是幸福里作為勾莊標(biāo)桿次新，難不成也要破發(fā)？
項(xiàng)目新房精裝均價(jià)為26500元/㎡，如果單價(jià)不到3萬(wàn)/㎡賣(mài)出，房東能保本嗎？
萬(wàn)人搖光環(huán)熄火
二手房?jī)r(jià)一降再降
身披“雙地鐵TOD、杭州第二座萬(wàn)象城”等多重光環(huán)的臻珹幸福里，自新房開(kāi)盤(pán)到交付，始終是樓市上的熱議話題。
新房時(shí)期4次開(kāi)盤(pán)，次次萬(wàn)人搖，最低一次中簽率更是只有約1.9%。
如此“豪橫”的數(shù)據(jù)，加上彼時(shí)火熱的行情之下，大家對(duì)于幸福里都抱有非常大的期待。
大部分購(gòu)房者認(rèn)為“起碼能賣(mài)4.5萬(wàn)元/㎡以上”，胃口更大的認(rèn)為單價(jià)能突破5、6萬(wàn)。
2022年底，項(xiàng)目迎來(lái)交付，交付效果還是比較驚喜的，證還沒(méi)辦出的時(shí)候，中介平臺(tái)后臺(tái)的意向掛牌已經(jīng)涌出了100+套的房源，“拋售率”超高。
項(xiàng)目交付實(shí)拍圖
據(jù)了解，當(dāng)時(shí)首批搶跑的房源中，成交單價(jià)最低的約3.6-3.8萬(wàn)/㎡，而大部分主流房源價(jià)格在4.1-4.5萬(wàn)元/㎡左右。
雖說(shuō)沒(méi)有達(dá)到5、6萬(wàn)“搖到就翻倍”的水平，但是相比2.65萬(wàn)/㎡的新房?jī)r(jià)格基本上有約1萬(wàn)/㎡獲利，確實(shí)也是不錯(cuò)的成績(jī)。
2023年3、4月份是幸福里二手房成交的高峰期，累計(jì)成交二手房超50套，房源均價(jià)穩(wěn)定在3.5萬(wàn)/㎡左右。
去年底萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，幸福里的房?jī)r(jià)波動(dòng)也并不大。此后幸福里的二手房?jī)r(jià)雖然還在微微下探，不過(guò)總是維持在單價(jià)3萬(wàn)/㎡以上。
圖源杭房數(shù)據(jù)
那么網(wǎng)友所說(shuō)的這套單價(jià)約2.78萬(wàn)/㎡的房源是怎么回事呢？
房源單價(jià)不到3萬(wàn)
房東能保本嗎？
據(jù)了解，該套房源位于15號(hào)樓的一樓，是貝殼平臺(tái)中，整個(gè)小區(qū)里掛牌單價(jià)最低的一套。
建面約115㎡掛牌總價(jià)350萬(wàn)，單價(jià)約3萬(wàn)/㎡，和房東初步溝通：總價(jià)345萬(wàn)帶車(chē)位可面談。
幸福里的車(chē)位價(jià)格是25萬(wàn)/個(gè)左右，如果除去車(chē)位，單單房源總價(jià)就是320萬(wàn)，換算成單價(jià)約2.78萬(wàn)/㎡，或許還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上微降。
這個(gè)價(jià)格確實(shí)已經(jīng)逼近新房均價(jià)了，而且已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前勾莊板塊的新房限價(jià)31200元/㎡。
從房源時(shí)間軸上看，該房源在小區(qū)交付后不久就掛牌了，最初掛牌總價(jià)高達(dá)460萬(wàn)，一年多時(shí)間直降了110萬(wàn)！
雖然降價(jià)兇猛，但是從帶看等數(shù)據(jù)來(lái)看，并沒(méi)有多大效果，這或許與其樓層位置較差有關(guān)。
由于幸福里容積率高，樓層高，15號(hào)樓沿街并且前方有樓幢遮擋，因此一樓的采光效果確實(shí)一般，從自住角度考慮，舒適性不高。
那么320萬(wàn)這個(gè)價(jià)位出手，房東會(huì)血虧嗎？其實(shí)并不一定！
翻看一房一價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，由于該套房源位于底樓，新房買(mǎi)入價(jià)格并不高，總價(jià)260萬(wàn)，單價(jià)僅約2.26萬(wàn)/㎡，差額約60萬(wàn)。
如果除去這幾年的利息成本，大概率是“保底”出手，基本不會(huì)虧本，只是“賺的不多”。
觀察發(fā)現(xiàn)，幸福里目前誠(chéng)心且急賣(mài)的房源，相比2022年底或2023年初剛掛牌期間，均有100萬(wàn)左右的下調(diào)幅度，直降百萬(wàn)在這個(gè)萬(wàn)人搖小區(qū)中幾乎已成“常態(tài)”。
而就算相比以往，降價(jià)兇猛，大部分房東還是不會(huì)“虧本”。
如網(wǎng)友爆料的這套單價(jià)超低房源，也不過(guò)是每個(gè)二手房小區(qū)中都會(huì)出現(xiàn)的特例，幸福里大部分房東掛牌的心態(tài)還是想“賺一筆”的，同時(shí)也告訴我們樓層是未來(lái)二手房?jī)r(jià)的重要決定因素之一。
至于與新房的價(jià)格對(duì)比，由于勾莊板塊近年新房限價(jià)不斷跳漲，所以幸福里出手的部分房源，單價(jià)確實(shí)低于新房限價(jià)，板塊內(nèi)新房與二手房的博弈正在加劇。
那么買(mǎi)幸福里一定比搖新房好嗎？也不一定，理由如下：
1、新房賽道產(chǎn)品更卷。
比如即將登記的錦海棠錦海棠已經(jīng)超越了幸福里。
不少網(wǎng)友甚至表示，錦海棠未來(lái)有可能代替幸福里成為勾莊標(biāo)桿。因此從產(chǎn)品上看，新房或許比二手房更有亮點(diǎn)。
2、撿漏機(jī)會(huì)有限，部分房源樓層位置較差。
只有樓層位置較差才有低價(jià)買(mǎi)入的機(jī)會(huì)，大部分好樓層的價(jià)格還是在3.4-3.5萬(wàn)/㎡左右，高于新房限價(jià)，錦海棠好樓層也只需3.2萬(wàn)/㎡左右，所以如果自住追求生活質(zhì)量的話，可以好好考慮新房。
3、新房投資客占比減少，未來(lái)踩踏概率減少。
前幾年市場(chǎng)火熱，投資客集中，隨著市場(chǎng)回歸冷靜，板塊投資客占比減少，自住占比提高，未來(lái)不管是居住氛圍還是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺度或許都會(huì)更好。
天量庫(kù)存壓頂
勾莊還能買(mǎi)嗎？
事實(shí)上，在新房不斷供應(yīng)和二手房天量庫(kù)存的沖擊之下，勾莊板塊目前大部分小區(qū)房?jī)r(jià)都是暴跌的狀態(tài)。
比如房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)，并且2021.8.5新政后賣(mài)到4.93萬(wàn)/㎡高價(jià)的萬(wàn)科杭宸，近期也流出了急賣(mài)房源，建面約89㎡喊價(jià)290萬(wàn)帶車(chē)位，即將跌破“3字頭”。
朋友圈截圖
勾莊板塊接下來(lái)的挑戰(zhàn)還不小。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024-2026年間，勾莊板塊或?qū)⒂瓉?lái)11個(gè)樓盤(pán)交付，新房累計(jì)交付超萬(wàn)套，如此龐大的庫(kù)存，“價(jià)格戰(zhàn)”在所難免。
但是拋開(kāi)投資因素，從自住角度出發(fā)，勾莊仍不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)選擇。
萬(wàn)象城+4/10號(hào)線雙地鐵，而且近年來(lái)隨著住宅項(xiàng)目個(gè)個(gè)落地成型，城市界面也越來(lái)越好，3萬(wàn)出頭的置業(yè)“天花板”，可以是不少購(gòu)房者的選擇。
關(guān)于勾莊，你有什么看法？
來(lái)源：杭州房小團(tuán)