眾所周知，杭州有兩個(gè)宇宙中心，一個(gè)是未來(lái)科技城，一個(gè)是奧體。
啥叫宇宙中心？我覺(jué)得肯定是政府重點(diǎn)規(guī)劃，資金重點(diǎn)照顧的地段，那么自然而然地，就應(yīng)該體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。說(shuō)到房?jī)r(jià)，我認(rèn)為有幾個(gè)重要指標(biāo)可以去看：
第一，應(yīng)該看的是房?jī)r(jià)漲幅。
為什么是看漲幅，而不是看房?jī)r(jià)高低呢，因?yàn)?，漲幅是變量，高低是常量，宇宙中心是有美好未來(lái)前景的地方，所以要看的是動(dòng)態(tài)變化。如果用房?jī)r(jià)高低論英雄，那么杭州的宇宙中心應(yīng)該是南星橋。所以，我認(rèn)為漲幅是體現(xiàn)宇宙中心真實(shí)度的一個(gè)重要指標(biāo)。
第二，可以看各個(gè)樓盤的惜售度。
既然是宇宙中心，前景一片光明，那么宇宙中心的房東，應(yīng)該死死攥緊自己的房子，等待升值，而不應(yīng)該著急火了地拿出來(lái)拋售。
第三，還可以看樓盤的成交周期。
邏輯很簡(jiǎn)單，你都已經(jīng)是宇宙中心了，一定是大家搶著要買，如此受資金關(guān)注的地段，房子肯定是出一套賣一套，成交周期一定很短。
那么，今天我們就來(lái)對(duì)比一下杭州的兩大宇宙中心：奧體和未來(lái)科技城。
關(guān)于未來(lái)科技城，我已經(jīng)發(fā)過(guò)很多個(gè)帖子，從漲幅、成交周期、惜售度等方面做過(guò)全盤分析，現(xiàn)在輪到你了，奧體。
一、漲幅前幾天我在19樓發(fā)了另外一個(gè)帖子，列舉了杭州各大主要板塊的2020年的全年漲幅，就是下圖這個(gè)表：
從這個(gè)漲幅上，我們可以看到未來(lái)科技城在全部75個(gè)板塊中高居第二，僅次于文三街小學(xué)和保俶塔實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房文三板塊，而作為未來(lái)科技城外溢板塊的閑林，也高居第四，所以，未來(lái)科技城對(duì)得起自己的宇宙中心地位，名副其實(shí)，還帶動(dòng)周邊的小弟一同升值。
那么另一個(gè)宇宙中心奧體，在這個(gè)榜單里位于什么位置呢？我們一直往下翻，一翻翻到了第58位才看到奧體，而且這個(gè)板塊的年漲幅居然是負(fù)的！為什么？你不是宇宙中心嗎？怎么這樣一副狼狽相？
于是我就打開(kāi)貝殼看了一下奧體這個(gè)板塊所轄的范圍，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這個(gè)范圍比較小，基本就集中在奧體中心四周，只有11個(gè)樓盤。雖說(shuō)11個(gè)樓盤也基本上能夠體現(xiàn)出一個(gè)板塊的價(jià)值，但我不信邪，就繼續(xù)擴(kuò)大了一下奧體所轄的范圍。我以?shī)W體為中心畫(huà)了一個(gè)圈，西邊一直圈到了濱江區(qū)政府板塊的東側(cè)，東邊一直圈到了錢江世紀(jì)城飛虹路地鐵站一帶，南邊一直圈到了蕭山市北。
這樣一來(lái)，如濱江金茂府、寰宇天下、龍湖春江天璽等紅盤也都?xì)w屬了奧體。
那么奧體板塊的漲幅，就應(yīng)該把濱江區(qū)政府、錢江世紀(jì)城、蕭山市北以及奧體這幾個(gè)板塊全部加起來(lái)求一個(gè)平均值，這應(yīng)該基本能看出奧體板塊的整體漲幅：
錢江世紀(jì)城：8.01%，蕭山市北：3.24%，濱江區(qū)政府：0.68%，奧體：-0.91%
這個(gè)就是平均值是：2.75%
好像也不咋地，2.75%的的漲幅放在這個(gè)榜單里，依然只不過(guò)排在第34位，位于古蕩和小和山之間而已。那么具體到每個(gè)樓盤的漲幅如何？
樓盤年漲幅
以下是奧體各大主要樓盤的年漲幅：
我們可以看到，漲幅超過(guò)30%的樓盤只有2個(gè)，占比11%，漲幅超過(guò)20%的只有4個(gè)，占比22%。
未來(lái)科技城呢？漲幅超過(guò)30%的樓盤有25個(gè)，占比44%，漲幅超過(guò)20%的有40個(gè)，占比70%。
再看未科小跟班閑林，漲幅超過(guò)30%的樓盤有8個(gè)，占比28%，漲幅超過(guò)20%的有13個(gè)，占比45%。
成績(jī)連未科的小弟的一半都達(dá)不到，也配跟未科平起平坐，并稱宇宙中心？
二、成交周期
下圖是奧體各樓盤的成交周期統(tǒng)計(jì)。
平均成交周期13.4個(gè)月，成交周期小于6個(gè)月的紅盤有5個(gè)，占比25%。
再看未來(lái)科技城，平均成交周期10個(gè)月，成交周期小于6的紅盤有19個(gè)，占比36.5%
再看閑林，平均成交周期11個(gè)月，成交周期小于6的紅盤有13個(gè)，占比50%
奧體，何德何能？
三、惜售度
惜售度可通過(guò)兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看：
首先是純粹惜售度
也就是未掛牌房源占總房源的比例，我在另一個(gè)帖子里也發(fā)過(guò)未來(lái)科技城的這個(gè)數(shù)據(jù)，以下是奧體各大樓盤的惜售度統(tǒng)計(jì)。
奧體的惜售度冠軍龍湖春江彼岸，放在未來(lái)科技城板塊，只能排名第17：
接著看租售比例
我這里所說(shuō)的租售比不是傳統(tǒng)意義上的租金和房?jī)r(jià)的比值，而是指目前掛牌的出租房源數(shù)和出售房源數(shù)之間的比值。
為什么要比這個(gè)呢？邏輯很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉繓|無(wú)非分兩種，一種是自住的，一種是投資的，自住的人肯定不會(huì)把自己的房子拿出來(lái)出租或者出售，但投資的人就不一樣了，因?yàn)榉孔铀粫?huì)自己住，所以這套房子空著也是浪費(fèi)，所以不如拿出來(lái)出租或者把它賣掉。
看漲的時(shí)候，房東認(rèn)為這個(gè)房子值得持有，又不忍心讓這個(gè)房子白白空著，這種情況下房東就會(huì)出租，當(dāng)房東覺(jué)得這個(gè)房子漲到頭了，后面應(yīng)該不太會(huì)漲了，這個(gè)時(shí)候他就會(huì)拿出來(lái)賣，所以從出租房源的數(shù)量和出售房源的數(shù)量之間的比值，就可以看出一個(gè)樓盤的房東對(duì)這個(gè)樓盤未來(lái)升值空間的判斷。
平均值89%，租小于售，也就是說(shuō)，想賣房的房東，比想持有等待升值的房東多。
排名第一的景瑞天賦放在未來(lái)科技城板塊也只能排第12。
新樓盤租售比例
最能體現(xiàn)房東心態(tài)的，還要看新樓盤的租售比例，為什么要看新樓盤？因?yàn)樾聵潜P沒(méi)有滿兩年，如果賣的話，要付5.3%的營(yíng)業(yè)稅，這可不是個(gè)小數(shù)目，一套500萬(wàn)的房子就是26萬(wàn)的稅，所以一般來(lái)說(shuō)，房東都寧可等滿兩年再賣。
但反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果房東不惜這么大的代價(jià)都想賣掉，那就更能說(shuō)明他對(duì)自己所持有樓盤的未來(lái)前景非常不看好，急于脫手。所以，從未滿兩年的新樓盤的出租套數(shù)和出售套數(shù)的比例，就可以非常清晰的看出一個(gè)板塊的未來(lái)升值前景。
但同時(shí)，我們又要剔除已交付超過(guò)1年的樓盤和未滿2個(gè)月的樓盤，太長(zhǎng)和太短都不行，為啥？因?yàn)槌^(guò)1年的樓盤，房東很可能會(huì)配合滿兩年，如果未滿2個(gè)月，房東還沒(méi)來(lái)得及反應(yīng)，比如未來(lái)科技城的融創(chuàng)金成江南府，由于剛剛交付，出租房源有51套，出售房源為0，那么租售比例就是51÷0=∞，這樣的數(shù)據(jù)就會(huì)失真，同理，奧體的融信保利創(chuàng)世紀(jì)，也是剛剛交付，這個(gè)數(shù)據(jù)也會(huì)失真。所以我們可以選取今年剛交付但至少滿2個(gè)月的樓盤來(lái)看。
那么奧體在這個(gè)數(shù)值上的表現(xiàn)如何呢？
以上三個(gè)樓盤都是剛剛交付不久的，，除了時(shí)代奧城的租售比例勉強(qiáng)超過(guò)1，其他兩個(gè)都是小于1
再看未來(lái)科技城，自然是三兄弟了：
對(duì)比十分明顯，不僅如此，未來(lái)科技城很多滿兩年的樓盤的租售比例都高于奧體的新盤。
亞運(yùn)退潮的影響
上面的數(shù)據(jù)沒(méi)有一條是支持奧體是宇宙中心的結(jié)論，漲幅方面，奧體不僅沒(méi)有資格跟未來(lái)科技城相提并論，而且比不過(guò)閑林、比不過(guò)大江東、比不過(guò)之江，比不過(guò)南星橋、比不過(guò)申花，連崇賢也比不過(guò)。
除此之外，我們還不得不考慮奧體受到亞運(yùn)會(huì)的影響度。亞運(yùn)會(huì)對(duì)于杭州是一級(jí)興奮劑，具有最強(qiáng)的刺激作用，但另一方面，一旦亞運(yùn)退潮，首當(dāng)其沖的也是奧體，而遠(yuǎn)離亞運(yùn)主會(huì)場(chǎng)的其他版塊，反而受影響較小。
綜上所述，我不禁要發(fā)出一句扣問(wèn)，宇宙中心奧體，就這？