01
如果可以重來(lái)一次的話(huà)，阿暉一定不會(huì)做出那樣的選擇。
他是一個(gè)二胎家庭，住在杭州城西一個(gè)小區(qū)里。小區(qū)還不錯(cuò)，二手房?jī)r(jià)也算是這個(gè)城市里的中上部。但就是因?yàn)橘I(mǎi)得早，房子面積不大，不到120㎡。
前兩年添了二胎后，阿暉就一直覺(jué)得不夠住。
這兩年，杭州二手房持續(xù)低迷，阿暉覺(jué)得對(duì)他這樣的家庭來(lái)講，倒是一個(gè)換房的時(shí)機(jī)。
今年，這個(gè)想法終于付諸行動(dòng)了。
他的算盤(pán)是：在附近一個(gè)小區(qū)進(jìn)行置換，那個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)比他現(xiàn)在住的這個(gè)要低。這樣總價(jià)平移過(guò)去，可以換一套180㎡以上的大戶(hù)型，貸款壓力也不會(huì)太大。
為了事情順利進(jìn)行，阿暉雙管齊下。一方面在那個(gè)小區(qū)看二手房，一方面把自己的房子掛出去賣(mài)。
過(guò)了一陣，他看中了一套房源，價(jià)格戶(hù)型都合適。惟一的問(wèn)題是，他自己的房子還沒(méi)有客戶(hù)出價(jià)。
經(jīng)過(guò)家庭討論后，阿暉決定：先買(mǎi)。
02
但之后的事情完全出乎阿暉的預(yù)料。
他和房東簽了一份協(xié)議，交了一筆定金?？紤]到自己的房子也許不好賣(mài)，阿暉還特地和房東約定簽正式合同的時(shí)間靠后一點(diǎn)，房東也同意了。
中間正好趕上杭州樓市新政，二手房短暫反彈，阿暉覺(jué)得這步棋走對(duì)了。
沒(méi)想到，自己這套房子就像早上的電影院一樣，無(wú)人問(wèn)津。不光如此，價(jià)格還一路下滑。
去年同戶(hù)型成交過(guò)一套，按那時(shí)候的價(jià)格，阿暉的房子本來(lái)就要少賣(mài)大幾十萬(wàn)。
這還只是理論上的，實(shí)際中，和杭州很多小區(qū)一樣，這個(gè)價(jià)格只是市場(chǎng)價(jià)，卻沒(méi)有客戶(hù)，也就是常說(shuō)的“有價(jià)無(wú)市”。
自己的房子賣(mài)不掉，阿暉是沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)看中的那套二手房的。終于，約定的時(shí)間到了。
在借錢(qián)無(wú)果后，阿暉最終只能被迫選擇：違約。
03
按照合同約定，除了沒(méi)收定金之外，阿暉還要賠房東一筆錢(qián)。
他算了一筆賬，如果把自己的房子按到地板價(jià)出手，那離當(dāng)時(shí)自己想好的價(jià)格太遠(yuǎn)了，還不如違約。
而且，即便不考慮這些，那么低價(jià)出手后，到手的錢(qián)少了，買(mǎi)新房子的壓力就更大了。
反正，這筆賬怎么也算不過(guò)來(lái)。
所以，阿暉想和房東協(xié)商一下，希望對(duì)方能放一馬。
但原房東也覺(jué)得很委屈，他說(shuō)，原來(lái)他那套房子如果阿暉不買(mǎi)，當(dāng)時(shí)還有別的客戶(hù)要?，F(xiàn)在怎么一搞，他又要重新賣(mài)。
如今的行情，他的房子也跌價(jià)了，也有損失。
雙方?jīng)]達(dá)成一致。
04
整件事中，阿暉當(dāng)然要付最大的責(zé)任。
他犯的第一個(gè)錯(cuò)誤是想當(dāng)然，總覺(jué)得自己的房子稍微便宜一點(diǎn)就一定能賣(mài)掉。
事實(shí)上，根據(jù)手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，像阿暉這樣的戶(hù)型，上一套成交還是去年上半年的事。
也就是說(shuō)，在這個(gè)小區(qū)里，阿暉的房子肯定不是買(mǎi)家的首選，本來(lái)賣(mài)掉的難度就要大于其他戶(hù)型。
第二個(gè)錯(cuò)誤是沒(méi)有認(rèn)清形勢(shì)。
去年10月新政出臺(tái)后，杭州的二手房有過(guò)一陣井噴行情。就在那個(gè)時(shí)候，阿暉的房子有人來(lái)看，還出了價(jià)。
當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格也比較低，離阿暉的預(yù)期也遠(yuǎn)，但比現(xiàn)在的地板價(jià)還是要高。
但當(dāng)時(shí)阿暉覺(jué)得二手房的反彈可能沒(méi)那么快結(jié)束，就沒(méi)有繼續(xù)深談下去，而是樂(lè)觀(guān)的估計(jì)還會(huì)有新客戶(hù)。
05
但說(shuō)到底，阿暉最大的錯(cuò)誤在于，在如此低迷的行情之下，還在加杠桿。
這種杠桿的名字叫做：先買(mǎi)后賣(mài)。
或許這和我們平時(shí)常理解的杠桿不同，但仔細(xì)想想，先買(mǎi)意味著支出已成定局，而后買(mǎi)則意味著收入存在變數(shù)。
在市場(chǎng)活躍的情況下，這種杠桿的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)不大，因?yàn)橘I(mǎi)和賣(mài)之間的時(shí)間差或許很短，賬也很容易算。
自己的房子能賣(mài)多少錢(qián)，和買(mǎi)的房子之間的差距，就是結(jié)余或者要多支出的錢(qián)。
但現(xiàn)在這個(gè)行情，買(mǎi)容易，賣(mài)太難，一旦像阿暉這樣，就等于硬加了一倍杠桿。
從整個(gè)家庭的資產(chǎn)看，或許這樣做損失并不大。但問(wèn)題是，影響家庭財(cái)務(wù)狀況的并不是資產(chǎn)總量，而是現(xiàn)金流。
房子賣(mài)不掉，加了杠桿，現(xiàn)金流就會(huì)棘手。
如果可以重來(lái)一次，相信阿暉一定不會(huì)做出那樣的選擇。
只是能用一個(gè)“如果”的話(huà)，整個(gè)巴黎都能裝進(jìn)瓶子里。
來(lái)源：層樓