| PART 1 |
到了本月末，新房供應(yīng)不足的跡象愈發(fā)明顯。
搖號(hào)樓盤(pán)的范圍有些許擴(kuò)大跡象，原本不需要搖號(hào)的市場(chǎng)邊緣樓盤(pán)開(kāi)始觸發(fā)搖號(hào)。 現(xiàn)象還不是很重要，畢竟當(dāng)下除了核心區(qū)拼社保頻發(fā)，較好的新房項(xiàng)目搖號(hào)難度一定程度上升外，大部分外圍樓盤(pán)依舊艱難。 更重要的是趨勢(shì)，因?yàn)橼厔?shì)決定了后續(xù)市場(chǎng)的狀態(tài)。
如今的杭州樓市急需關(guān)注的趨勢(shì)無(wú)疑是：新房去化加快、核心區(qū)供給短期跟不上來(lái)。 趁著這幾天開(kāi)盤(pán)的熱潮，個(gè)人簡(jiǎn)單盤(pán)點(diǎn)了下各個(gè)主力板塊的潛在庫(kù)存，結(jié)果不出所料。
| PART 2 |
從申花、文暉等城市中心區(qū)域，到城北勾莊、三墩北，再到江南濱江區(qū)一帶，以及大城東區(qū)域，可以發(fā)現(xiàn)主流板塊不是已經(jīng)斷供就是即將斷供。 即使主流熱點(diǎn)板塊陸續(xù)上新了一些新地塊，但地塊數(shù)量普遍偏少，大多是單塊增量土地存量。
比如勾莊的中豪、市北的南昌市政、運(yùn)河灣的錦上灣、申花的華潤(rùn)洋房項(xiàng)目等。 同時(shí)這些地塊面積也普遍不算大，加上中大戶型泛濫，供應(yīng)量上千的潛在項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 三墩北這樣的帶學(xué)區(qū)剛改板塊，后續(xù)更幾無(wú)增量地塊。
接下去，三四百萬(wàn)預(yù)算能夠兼顧主城相對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的選擇，會(huì)比當(dāng)下更為稀缺。 說(shuō)新房供應(yīng)不足真的不是販賣(mài)焦慮，因?yàn)槭聦?shí)就是這樣，購(gòu)房者的新房可選范圍在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)普遍會(huì)被快速壓縮。
| PART 3 |
起碼在亞運(yùn)前后，可以預(yù)見(jiàn)到的是，留給大家可搖的新房大多數(shù)都會(huì)分布在以下區(qū)域： 華豐、康橋、丁橋、桃源、崇賢、閑林、瓶窯、大江東、南臥、下沙、錢(qián)二、艮北、南寧圍等這些板塊。 而這些名單中，有幾個(gè)能讓購(gòu)房者心甘情愿的呢？
這些名單中一些比較好的板塊，現(xiàn)在看似中簽率還不錯(cuò)，但幾個(gè)月后可能又會(huì)是另一副光景。 錢(qián)二、閑林等各個(gè)需求層級(jí)的優(yōu)質(zhì)板塊中的好新房，或許應(yīng)該加以珍惜。 現(xiàn)在對(duì)它愛(ài)答不理，也許半年后就是房選人。
| PART 4 |
再看看土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)4月即將出讓的新一批宅地，目前看來(lái)又與核心區(qū)幾乎沒(méi)有關(guān)聯(lián)，主流熱點(diǎn)板塊僅有浦沿上新一塊宅地。
其余地塊幾乎都分布在近遠(yuǎn)郊：康橋、南臥、喬司、閑林、新塘、龍塢等。 還有一點(diǎn)值得注意，與總地塊、核心區(qū)地塊縮量同時(shí)出現(xiàn)的，還有低容用地的大范圍出現(xiàn)，更低的容積率還帶來(lái)了更高的土地限價(jià)。
雖基礎(chǔ)限價(jià)大多沒(méi)有名義上的突破，但這算不算一種曲線漲限價(jià)？大家可以仔細(xì)琢磨。
何況變低容的地塊普遍分布在邊緣，低容高價(jià)和相對(duì)高容的低價(jià)，哪個(gè)更適合剛需？
為什么又發(fā)生錯(cuò)配？
| PART 5 |
對(duì)于土地市場(chǎng)的變化，特別是低容地塊的大量出現(xiàn)，是不是可以這樣理解： 既然新房好賣(mài)的原因是限價(jià)，更具性價(jià)比，這種性價(jià)比又使得二手市場(chǎng)承壓。
假如新房不再那么有性價(jià)比是不是更有利于二手市場(chǎng)加速流動(dòng)起來(lái)？以達(dá)成增量、存量市場(chǎng)共繁榮？ 如果是這樣，那么接下去新房成本和二手成本的接近估計(jì)就是大趨勢(shì)。
其實(shí)當(dāng)下，這種現(xiàn)象在某些板塊已經(jīng)顯現(xiàn)，大部分板塊二手和新房購(gòu)入成本無(wú)限接軌。 新房有明面上的低限價(jià)，二手則有暗面的高得房率、和即買(mǎi)即住的零等待成本。 相信今年年初二手超預(yù)期活躍，也離不開(kāi)兩者真實(shí)價(jià)格貼近的助推。
| PART 6 |
既然新房供應(yīng)短缺在短期內(nèi)會(huì)愈演愈烈，是不是意味著應(yīng)該加快介入二手房呢? 對(duì)此，個(gè)人堅(jiān)持自我判斷，杭州是一座處于大步擴(kuò)張的城市，大批量的新城需要實(shí)現(xiàn)愿景，土地持續(xù)出讓是前提。 當(dāng)前供應(yīng)短缺，不意味著中長(zhǎng)期也會(huì)供應(yīng)短缺。
今天一個(gè)新城、明天一個(gè)新區(qū)，后天一個(gè)老城更新，杭州哪會(huì)缺地？哪會(huì)缺房？
不缺地、房，政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向，還要保證土地市場(chǎng)一定的活躍程度，樓市就一定會(huì)是平穩(wěn)向前，而不是大起大落。 明白這套邏輯買(mǎi)房，自然從容不迫。
好新房積極打，低價(jià)二手斟酌撿漏，高價(jià)二手房東自己留。
| PART 7 |
去年一整年我們都在說(shuō)一句話：優(yōu)質(zhì)新房要積極。
今年這句話已經(jīng)不用多說(shuō)，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)新房又要拼社保拼人品。 今年同時(shí)也是新房性價(jià)比繼續(xù)變差的一年，也是大量二手需要出貨的一年，所以加了一句：低價(jià)二手可撿漏。
房住不炒、二手或許不比新房差，但著急買(mǎi)二手，卻是不至于。
別被成交回暖的二手房數(shù)據(jù)嚇到了。
沒(méi)有政策（限購(gòu)門(mén)檻降低）大轉(zhuǎn)向，二手沒(méi)有理由大幅反轉(zhuǎn)。 這不，帶看量上行只堅(jiān)持了一個(gè)月，后續(xù)即使熱度仍然有一些或是局部上升，主流依然是以價(jià)換量。
所以，莫慌。
來(lái)源：杭州房叔