房價跌回十年前，這些城市太危險了！

一二線城市也有“鶴崗化”的現(xiàn)象。

實質(zhì)上，一二線城市整體樓市還是很有希望的，可怕的是那些被越來越多人拋棄的城市，房子根本賣不動，就是一堆鋼筋水泥。

這樣的場景，不僅在鶴崗、阜新發(fā)生，更多弱小的三四五線城市，也經(jīng)歷著同樣的蕭條。

最近黑龍江雙鴨山，就在以1萬出頭一套房的價格，刷新鶴崗的“白菜價”紀錄。

雙鴨山寶山區(qū)一些棚戶區(qū)改造安置小區(qū)，頂樓50多平房子總價只要1萬出頭！如康安嘉園小區(qū)，51和56平分別只賣1.2和1.4萬，折合下來總價最多250元/平！

市中心的價格雖然沒有夸張到幾百塊錢一平，但7月份均價也就2775元/平，環(huán)比、同比都跌了。

看看從2020年到現(xiàn)在的走勢，雖然房價波動范圍不大，但指向性極強，一路下滑：

作為曾經(jīng)重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產(chǎn)基地，如今因為資源枯竭，不得不面臨人口外流，房子無人接盤的慘狀。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2010年到2020年間，雙鴨山的常住人口從約146.3萬減少到約120.9萬，少了約25.4萬，降幅達到17.35%！

隨著礦產(chǎn)資源逐漸枯竭，人口外遷不可逆轉(zhuǎn)，樓市也不堪一擊。類似資源枯竭城市，主要分布在東北、西北和西南等靠礦產(chǎn)資源起家的區(qū)域。

黑龍江齊齊哈爾，常住人口減少129.95萬。房價從2015年的5500元，到如今5000元/平，反而縮水了。

石油重鎮(zhèn)甘肅玉門，常住人口從約16萬減少到13.8萬，淪為“鬼城”，有老城區(qū)的70平老房子掛牌2000元，卻無人接盤。

它們再一次驗證了，資源枯竭型城市的房地產(chǎn)沒有未來。

更可怕的是，它是這場房產(chǎn)流動性分化的一個縮影，給基本面薄弱的城市，敲響了警鐘。

資源枯竭的雙鴨山、玉門等面臨樓市難題，已經(jīng)是一張明牌。

基本面薄弱的小城市，也難以逆轉(zhuǎn)被甩在身后的噩夢。

一些發(fā)展老牌產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，受到國家去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)等影響，也往往陷入低迷期。

首當其沖的是鶴崗、阜新、牡丹江等優(yōu)先發(fā)展重化工業(yè)的區(qū)域，在市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)向中迷茫至今。

其中，十年間人口減少50.85萬的牡丹江，在國家統(tǒng)計局6月70城大中城市房價中，二手同比下跌6%，位列全國首位。

圖片來源：國民經(jīng)略

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前價格水平，今年一季度甚至退回2007年水平。

原本產(chǎn)業(yè)就不行的城市，更不用提了。

山東威海乳山，距市區(qū)100公里外，最大的看點就是海景景觀，產(chǎn)業(yè)、交通、配套都不行。

10年前乳山銀灘海景房火爆時，新房均價約3500元/平。如今10年過去，二手均價還是三千多，投資了個寂寞。

河南商丘，一邊主打農(nóng)業(yè)經(jīng)濟較弱，一邊被徐州虹吸，房價同樣起不來。

四川達州，人口總數(shù)有近539萬，但是經(jīng)濟實力一般，主要靠農(nóng)業(yè)和能源，都屬于相對低級的產(chǎn)業(yè)，人口被周邊的成都和重慶虹吸，十年間常住人口減少了8萬多人。靠著貨幣化棚改在2018年漲了一波后，熱度也退減了。

還有一類城市值得警惕，那就是偏遠地區(qū)的“四不靠”城市。不靠港口、不靠中心城市、不靠都市圈的，本身又沒有資源，在城鎮(zhèn)化的浪潮中，人口最容易流出。

比如說巴彥淖爾。
很多人會問，巴彥淖爾是誰？巴彥淖爾在哪里？它在內(nèi)蒙的西部，東接包頭，北連蒙古國。10年前常住人口166萬出頭，現(xiàn)在也掉了13萬多。反映到房價上，據(jù)百安居數(shù)據(jù)，從2015年5000跑到近6000后又開始往下掉回5500左右。

相反，整個內(nèi)蒙在過去10年間，房價跑得猛的，還屬省會城市呼和浩特，同時它也是常住人口以及省內(nèi)人口比重增加最多的區(qū)域。
其實，除了省會和少數(shù)幾個城市是人口流入外，其他都是外流，這已經(jīng)是常態(tài)。
東北尤為明顯，如黑龍江共13個城市全部人口負增長，吉林除長春外也是常住人口流出。

如果說房價上漲，是從核心城市往小城市傳導(dǎo)。那么樓市降溫，小城市的反應(yīng)則會更劇烈。

好歹核心熱點城市還是真猛獸，有產(chǎn)業(yè)的基本面支撐。

而一些缺少產(chǎn)業(yè)，或者產(chǎn)業(yè)面臨升級壓力，而又憑借著棚改而透支了購買力的小城市，就只能是“紙老虎”。隨著大家往“高一級”的城市流動，基本面薄弱的它們就要癱倒在地。

這些小城市房價便宜，但千萬別想著抄底，這些洼地分分鐘變成深坑！

其一，棚改貨幣化安置逐漸走向尾聲，購買力被透支；

其二，目前低能級城市供給過剩明顯；

據(jù)任澤平團隊研究，2020年一、二、三四線城市城鎮(zhèn)住房套戶比分別是0.97、1.08、1.12。三四線城市明顯超出1.09的全國平均水平，遠高于一、二線城市。

其三，人口會進一步集聚，小城市人口往大城市、往大都市圈跑將成為常態(tài)。沒有產(chǎn)業(yè)的小城市，始終掙不脫人口逃離的魔咒。

東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，供給過剩程度還會加劇。

這是比一二線重點城市高房價，更值得警惕的問題。

一二線重點城市，好歹有產(chǎn)業(yè)，有人口，有需求，房價高了出政策打壓。被打擊之后仍然有恢復(fù)能力，哪怕短期內(nèi)受傷，依然有動能，可以等待下一輪周期的到來。

典型如深圳，二手房指導(dǎo)價出來后鎖死流動性，但購買力依然存在，西部熱點樓盤依然日光。