在二手房市場，掛牌量與掛牌價的變化，能第一時間傳導(dǎo)市場的真實行情。最近，錢報聯(lián)合杭州貝殼研究院，對貝殼平臺近一年掛牌房源的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)從去年6月至今年6月，杭州樓市二手房掛牌均價從41216元/㎡下滑到了38703元/㎡，下降幅度約6%。
去年6月杭州二手房掛牌均價
今年6月杭州二手房掛牌均價
另外，不同戶型、區(qū)域的房源掛牌均價的變化程度也不一樣。其中，二居室和三居室的掛牌均價降得最多；三居室以上，以及一居室的房源掛牌均價前后相比幾乎一致。從區(qū)域來看，最近一年，余杭區(qū)和濱江區(qū)的掛牌均價降幅最大，約11%；蕭山區(qū)的掛牌均價持平；其他區(qū)域降幅都在5%以內(nèi)。
二居室、三居室掛牌量最多一年來掛牌均價降幅也最大
分析二手房市場掛牌結(jié)構(gòu)可以看到，二居室和三居室占比最大，占貝殼平臺掛牌總房源的近2/3，也是二手房市場中成交較為活躍的兩類戶型。因此，這兩類房源的掛牌均價變化也更大。
其中，貝殼平臺二居室去年6月的掛牌均價為37899元/㎡，今年6月則跌到了34418元/㎡，跌幅約9%。三居室去年6月的掛牌均價為38345元/㎡，今年6月為35483元/㎡，降幅約7%。
圖源視覺中國
而一居室和三居室以上戶型的房源掛牌均價，在這一年時間里基本持平。一居室去年6月的掛牌均價約38921元/㎡，今年6月掛牌均價約37078元/㎡；三居室以上戶型房源去年6月掛牌均價約48701元/㎡，今年6月掛牌均價約46431元/㎡。這兩類戶型房源的掛牌均價在一年內(nèi)的下降幅度都在5%以內(nèi)。
杭州貝殼研究院院長上官劍解釋，一居室一般可以理解為“老破小”，從市場真實情況來看，價格下跌幅度很大。但從數(shù)據(jù)上來看，“老破小”的掛牌均價表現(xiàn)十分平穩(wěn)。上官劍認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況有以下幾個原因：一是在整個二手房市場中，“老破小”的占比不算大，加上近一年來的成交活躍度極低，房東的出售愿望逐漸降低，對掛牌價調(diào)整的頻率也不會太高，因此掛牌均價相對穩(wěn)定。二是“老破小”的房東在這輪行情下展現(xiàn)出的特點為，掛牌價雖高，但在實際談判時有很大的溢價空間。以市中心的朝暉小區(qū)為例，貝殼平臺上掛牌的房源單價低于3萬元的只有個例，但實際成交中則出現(xiàn)了不少單價在3萬元以下的房源。
而三居室以上的房源，以改善房源為主。這幾年，因杭州樓市的改善需求突出，這部分房源不僅掛牌均價相對穩(wěn)定，在成交價格上也沒有太大的波動。
漲得越快的區(qū)域，跌得越猛余杭、濱江二手房掛牌均價降得最多
從行政區(qū)域來看，這一年，余杭區(qū)和濱江區(qū)的掛牌均價降幅最大。余杭區(qū)去年6月的掛牌均價約39630元/㎡，今年6月降到了35330元/㎡，跌幅約11%；濱江區(qū)去年6月掛牌均價約66524元/㎡，今年6月的掛牌均價則已經(jīng)降至59489元/㎡，降幅也有約11%。蕭山區(qū)則是所有行政區(qū)里掛牌均價最穩(wěn)的一個，去年6月約41339元/㎡，今年6月約41301元/㎡，幾乎持平。其他行政區(qū)掛牌均價在一年里的降幅都在5%左右。
余杭區(qū)掛牌均價的變動，受未來科技城板塊影響最大。去年6月，錢江晚報曾報道，未來科技城的二手房成交量幾近冰封，但大部分房源的掛牌價格仍較高，貝殼數(shù)據(jù)顯示去年6月未來科技城二手房掛牌均價還有55644元/㎡。到了今年6月，未來科技城二手房掛牌均價降至45809元/㎡，降幅約18%。
板塊內(nèi)小區(qū)，如東原印未來去年掛牌均價約7.8萬元/㎡，如今貝殼App上該小區(qū)掛牌均價已降至6.3萬元/㎡；陽光城未來悅?cè)ツ?月掛牌均價約6.9萬元/㎡，如今降至5.5萬元/㎡；“萬人搖”紅盤遠(yuǎn)洋西溪公館去年6月掛牌均價約5.1萬元/㎡，今年6月則已經(jīng)降到了4.1萬元/㎡；富力西溪悅居溪居去年6月掛牌均價約6.1萬元/㎡，今年6月降到了4.7萬元/㎡。
圖源視覺中國
余杭區(qū)其他板塊也有不同程度的降幅，如閑林板塊一年內(nèi)掛牌均價下跌幅度約9%；良渚板塊下跌幅度約6%；勾莊板塊下跌幅度約5%；崇賢板塊下跌幅度約4%。
與余杭區(qū)的情況類似，濱江區(qū)掛牌均價降幅大的原因，也與一些高價小區(qū)價格回調(diào)有關(guān)。上官劍告訴記者，像去年6月交付的曉風(fēng)印月，房源最初掛牌單價幾乎都在10萬元以上，甚至有不少超過了12萬元。如今隨著市場下行，價格逐漸回歸理性，曉風(fēng)印月目前在貝殼App上的掛牌均價約9.5萬元/㎡。
從板塊來看，濱江區(qū)掛牌均價降幅最大的是濱江區(qū)政府板塊，今年6月掛牌均價約70084元/㎡，同比去年下跌了約20%。其他如長河、浦沿、西興等板塊，掛牌均價同比去年降幅都在10%左右。而奧體板塊是個例外，因為高端改善需求仍然較旺，該版塊的掛牌均價甚至還有約3%的上漲。
圖源視覺中國
行政區(qū)中，蕭山區(qū)的掛牌均價在一年時間里幾乎持平，一直保持在4.1萬元/㎡。上官劍解釋，這一年來，蕭山不斷有新小區(qū)交付，而新房源的價格相對來說會偏高，由此拉高了區(qū)域內(nèi)的掛牌均價水平。另外，從整個杭州樓市來看，蕭山很多次新房小區(qū)的房東預(yù)期相對穩(wěn)定，保證了掛牌均價的平穩(wěn)。