01
最近掃街，路過一個新交付小區(qū)，多看了幾眼。
公開資料顯示，這個小區(qū)一共有600多戶，按戶均3人計算，全部入住后大約能有2000人。
小區(qū)的底商，集中在西、北兩面。數了一下，大概有20多間（按門算，實際可能略有偏差）。
因為交付沒多久，大多數鋪子還沒有營業(yè)。已經開業(yè)的一共有6家：
一家小超市、一家藥店、一家培訓機構、三家煙酒店。
我大致問了問，可能是因為入住率不高的關系，幾家開業(yè)商戶都表示生意一般。
02
之后，我又實地走訪了另外兩個規(guī)模更大的小區(qū)。
一個位于江南岸，有2000多戶，而且交付十余年，入住率非常高。
小區(qū)的底商，也主要集中在外圍的兩條街上，總共有50多間。幾個比較集中的業(yè)態(tài)是：
小菜場3間、水果店2間、早餐店4間、理發(fā)店2間、藥店（包括診所）3間、餐飲4間。
其余還包括小超市、寵物店、中介門店、洗衣店等。
雖然個別店鋪經常換招牌，但整體來看，大多數時候沒有空閑的鋪子。即便是前幾年的特殊時期，也幾乎保持滿鋪經營。
另一個小區(qū)位于城北，1300多戶，交付不到兩年，已有不少業(yè)主搬了進去。
小區(qū)三條沿街都有商鋪，目前開業(yè)的有20多家，主要是小吃店、藥店、小超市。
一家黃燜雞米飯店，6張桌子中午就餐高峰時全滿。老板說，生意還過得去，主要是小區(qū)居民和周邊工地的工人來吃。
03
這么來看，一個千戶左右的小區(qū)，養(yǎng)活二三十家沿街店鋪，似乎沒有多大的問題。
一位有著多年商鋪買賣經驗的老司機，認同這個觀點。他說，根據他的實際經驗，一個周邊有著2000戶居住規(guī)模的社區(qū)，大約可以容納2000㎡總面積的底商。
按每間鋪子40㎡計算，就是50間左右。
“很多是剛需，比如小菜場、藥店、理發(fā)店等。這兩年競爭最激烈的是小菜場。”
以南岸那個小區(qū)為例，底商的3家小菜場，一家是連鎖品牌，另外兩家是個體戶。
店鋪內，蔬菜、肉、水果一應俱全。每天到了傍晚，就是競爭最激烈，也是最熱鬧的時候。
各種打折、促銷的叫賣聲此起彼伏。價格在時間和對手的雙重影響下，波動迅速。
前一分鐘豇豆還6塊一把，后一分鐘就變成了5塊，再下一分鐘，加送兩根黃瓜。
大爺大媽們則帶著飯后的悠閑，穿梭在幾家鋪子之間。在市場經濟的浪潮之中，開心地撿漏回家。
04
還有一個有意思的現象是，幾乎每個大型小區(qū)的底商，都能養(yǎng)活至少一家彩票店。
尤其是這兩年，生意非?；鸨?/div>
南岸那個小區(qū)和周邊的四五個小區(qū)，每個樓下都有彩票店。有的是放在便利店里，有的專賣彩票。
一家剛剛裝修完、開業(yè)不久的店里，老板娘坐陣。機子里的額度，日常保持在幾千元。到了周末有足彩的時候，更是要充值上萬元。
為了和彩民能聊得起來，經常能看到老板娘在惡補足球知識。“切爾西這個賽季不行的，磨合不夠；中國隊就算了，買不勝機會大。”
還有琳瑯滿目的各種刮刮卡，有專門的座位和刮開工具等配套設施。
世道艱難，越來越多的人開始做著“一夜暴富”的美夢。成本低，預期高，今天不行，明天再來。
中年男人愛大樂透或雙色球，幾塊錢買一個幾千萬的夢想；年輕人則偏愛刮刮卡，20塊最高能中50萬，運氣即刻揭曉。
這正在成為一種趨勢。即便放到全國，浙江人也算是愛買彩票的。
以體彩為例，今年上半年，浙江體彩共銷售體育彩票143.62億元，同比增幅80.81%，較全國均值高9.09個百分點。
上半年銷量創(chuàng)歷史新高，較歷史第二高的2018年上半年高出49.96億元。到了9月6號，銷售更是突破了200億。
按6500萬的人口計算，每個人都買了300多塊。這還僅僅只是體彩。
05
不過，大多數小區(qū)的底商，已經很難見到類似服裝店這樣的業(yè)態(tài)。
因為受到電商的沖擊，這一類鋪子很難開下去。
餐飲店也在慢慢減少，這是因為商鋪的面積普遍在縮小。
2010年以前，房價沒有那么高，商鋪的價格也比較透明，基本是周邊住宅價格的1.5倍。
但現在，房價限死，開發(fā)商拿地時就知道，要靠商鋪來獲取更多的利潤（前提是地塊配置商鋪）。
所以商鋪的定價不會太低，但價格太高又會賣不出去。于是，把面積做小成為主流。
此外，居民樓下，油煙、明火等也都是大問題。所以商鋪大多只能做早餐店或小吃店。
當然，對小區(qū)的底商來說，最重要的指標還是入住率。只要人多了，終歸會有各種各樣的生意。
來源：層樓