近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，在全國(guó)70城中，有62城4月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，重慶漲幅最高，較3月環(huán)比上漲1.4%。而在二手房方面，漲幅略有收窄，但是整體也還在漲。
簡(jiǎn)而言之，新房、二手房都在漲，只是漲多漲少的區(qū)別。
今年的樓市調(diào)控，有點(diǎn)多。 前有深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，強(qiáng)行降低市場(chǎng)熱度。 后有北京集中供地實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，對(duì)每一宗地的拍賣都進(jìn)行了限制，保證了土拍的低溢價(jià)率。
其他熱點(diǎn)城市的調(diào)控更是不間斷，廣州、上海嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，杭州、成都將法拍房納入限購(gòu)陣營(yíng)，合肥將人才購(gòu)房限制在35周歲以下，不斷加碼樓市。 然而，在如此重壓之下，樓市的發(fā)展勢(shì)頭還是比想象要強(qiáng)勁得多。5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比漲幅變動(dòng)不大。
一句話，全線普漲。
咱們先來(lái)看4個(gè)一線城市，在近期，這幾個(gè)城市簡(jiǎn)直就是“活靶子”，也是樓市調(diào)控中的“重點(diǎn)對(duì)象”。然而從房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)控或許不盡人意，4個(gè)一線城市的新房漲幅依舊，只是二手房的漲幅略有放緩。 以新房為例，4個(gè)一線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中廣州以1.1%領(lǐng)漲一線；而在二手住宅方面，4個(gè)一線城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
深圳樓市的“止?jié)q”，跟近期深圳的調(diào)控升級(jí)、嚴(yán)查違規(guī)，乃至上調(diào)利率都是脫不開干系的。今年春節(jié)前，深圳官方出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，并要求銀行按照指導(dǎo)價(jià)發(fā)放房貸。值得注意的是，熱門地區(qū)的指導(dǎo)價(jià)普遍低于成交價(jià)。 這種做法，等同于變相給熱門區(qū)域提了首付比例，增大了購(gòu)房者的上車壓力。另外，深圳在近期上調(diào)了房貸利率，也進(jìn)一步給樓市降了溫。
深圳在高壓之下，才堪堪止住了二手房的漲勢(shì)。而從大數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市的熱度早已從一線城市向二三線城市蔓延—— 31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。
熱點(diǎn)城市的二手房漲幅仍然較大，并不完全被調(diào)控限制，甚至有越控越漲的趨勢(shì)。而漲幅較大的區(qū)域，主要集中在熱點(diǎn)城市、都市圈內(nèi)三四線城市、棚改滯后城市。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，造成這種現(xiàn)象一方面是前期明顯上漲導(dǎo)致，另一方面也體現(xiàn)出調(diào)控政策對(duì)二手房著力難度大。再加上熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格上漲壓力仍較大，部分熱點(diǎn)城市前期限售政策到期，去年下半年以來(lái)市場(chǎng)熱度高，新房庫(kù)存低，需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致新房和二手房?jī)r(jià)格上漲輪動(dòng)的局面仍然存在。
現(xiàn)在的形勢(shì)，跟2016年有點(diǎn)兒像。 咱們先來(lái)回顧一下2016年的形勢(shì)，2016年的樓市也是在調(diào)控中拉開的序幕，然而觀望情緒并沒有持續(xù)多久，便被接下來(lái)的土拍打亂了節(jié)奏，伴隨著各地“地王”的橫空出世，原本趨于平穩(wěn)的形勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，樓市重現(xiàn)瘋狂。
而在最近，伴隨著集中土拍的帷幕逐漸拉開，我們似乎看到了相同的因子—— 4月26日，廣州大灣區(qū)核心區(qū)域之一的南沙慶盛樞紐地塊最后被招商以總價(jià)41.31億元拿下，溢價(jià)率達(dá)35.84%；4月28日，保利以25億元競(jìng)得重慶市兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)168畝純居住用地，樓面價(jià)15711元/㎡，溢價(jià)率83.2%；5月13日，深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)69億元競(jìng)得南山區(qū)西麗街道地塊，樓面價(jià)為23650元/㎡，溢價(jià)率為44.96%。
在高溢價(jià)的背后，是樓市的熱度經(jīng)久不退。重慶、杭州、無(wú)錫等地的土地市場(chǎng)熱度空前，在剛剛結(jié)束的第一輪集中供地中，杭州超過(guò)七成的地塊溢價(jià)率觸頂，而重慶近半地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%。
樓市的熱度還在延續(xù)，與此同時(shí)，調(diào)控也在步步緊逼——5月13日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市二手住房掛牌價(jià)格發(fā)布工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱：《通知》），內(nèi)文提到，要進(jìn)一步規(guī)范二手住房的掛牌價(jià)格，下架虛高價(jià)格房源。
在政策出爐后，有人去貝殼找房上查詢了成都高房?jī)r(jià)集中地區(qū)，發(fā)現(xiàn)待出售房源明顯減少。在所展示的有關(guān)房源信息中，只剩下地下車位的售價(jià)信息，其余房源信息均為空白。類似于金融城、攀成鋼、大源板塊等高價(jià)樓盤，正在網(wǎng)上陸續(xù)消失。
這條舉措實(shí)在突然，結(jié)合此前成都在3月22日發(fā)布的房產(chǎn)新政中提到，將建立二手住房成交價(jià)格發(fā)布機(jī)制，很多人將其視作成都推出二手房指導(dǎo)價(jià)的“前兆”。
在之前的322新政中，成都曾明確提到—— 一是加強(qiáng)對(duì)二手住房掛牌價(jià)格的管控，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得受理及對(duì)外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價(jià)格的掛牌價(jià)格，社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)要配合做好技術(shù)管控；二是先期重點(diǎn)對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤的二手住房實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價(jià)格，定期在官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)及成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布，用于指導(dǎo)二手房市場(chǎng)買賣、加強(qiáng)二手房交易管理。
如今看來(lái)，成都下架高價(jià)房源信息的做法，是符合“加強(qiáng)對(duì)二手房掛牌價(jià)格的管控”這一條的。但是具體到二手房指導(dǎo)價(jià)的落地，估計(jì)還有一段時(shí)間要走。 畢竟，在此前杭州、合肥等城市也曾因?yàn)槎址窟^(guò)熱的問(wèn)題，下架過(guò)高價(jià)房源——杭州要求高于市場(chǎng)價(jià)15%的房源，房東需要簽署承諾書；合肥也要求眾多中介機(jī)構(gòu)下架單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/㎡的房源。
房?jī)r(jià)，到底還有多少上漲空間？ 關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們或許可以從另一組數(shù)據(jù)進(jìn)行反推。此前，央行發(fā)布了《2020年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，內(nèi)文指出，我國(guó)的居民債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張的空間已經(jīng)非常有限，要高度警惕居民杠桿率過(guò)快上升的透支效應(yīng)和潛在風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，在一定程度上，脫離城市居民可支配收入的房?jī)r(jià)收入比，也增加了年輕一代的壓力。 簡(jiǎn)單地說(shuō)，居民的負(fù)債率已經(jīng)不允許房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲了。 因此，我們也能看到，近來(lái)高層對(duì)樓市的表態(tài)不斷。近日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅可能會(huì)立法和出臺(tái)的關(guān)注。 讓住房“去金融化”，或許是未來(lái)的大方向！
來(lái)源：樓市黃大大