慌嗎？杭州二手房：能否踩住“下跌”剎車？

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首先，這一輪二手房的量價下行，來自兩個主因。
1、新政下，房票被卡掉一批，實際上主要被卡掉的，是愿意買漲價后二手的那批房票。
去年到今年上半年，二手輪動普漲后，說實在的，本地人除了結(jié)婚、孩子要讀書這樣的硬剛需，一般不會有人愿意入手，明顯價格高于一手搖號的二手房。
真正接手二手的，有相當(dāng)一部分是來自全國落戶杭州，想要快速擁有杭州房產(chǎn)的外地投資客。這部分房票在新政下被卡，使得高價二手房接盤的人大量減少。
2、二手房按揭凍結(jié)。
這才是整個二手房市場徹底冷掉的最重要的原因。
二手按揭不放貸，對買賣雙方影響都很大。
對于買家來說，放不了按揭，等于直接卡死購買力。你想想，有多少人能不貸款買房呢？
所以卡死信貸，二手房基本等于斷了根。
對于賣家來說，二手放不了貸，除了急賣的，也都不誠心賣。你想，房子賣掉，銀行按揭要明年放款，無法過戶，騰不出房票，二手房賣了個寂寞，等于沒賣。
與其如此，不如不賣，明年有貸款額度了再說。
越這樣，越難成交，量縮得越厲害。
針對以上兩點，我的看法是，明年按揭額度出來后，情況會有明顯改變，成交量會有效放大，熱度會逐步起來。
明年就不一定會出現(xiàn)所謂的最低點。
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其次，隨著時間的推移，房票會逐步增多。
這里增多的房票包含幾部分。
1、2017年9月之后開始交社保的人，和2019年9月之后落戶且交社保的人。每過一個月這些人的數(shù)量會增加一些。這個數(shù)量會持續(xù)放大，因為越往后，落戶杭州的人越多。
2、2016年9月之后落戶杭州的人。每過一個月，這類人群數(shù)量也逐步增加，都可以買第二套了。
3、明年按揭有了額度之后，二手交易回暖，多年社保的老杭州房東們會愿意把老房子賣掉，騰出房票去搖新房，導(dǎo)致新房更難搖，從而倒逼社保少的人群不得不回到二手房。屆時，二手房不在高位，會讓真正的剛需自住或者改善自住的人，愿意買下二手。
4、長期價值投資的朋友，長期極度看好杭州的朋友，還是會源源不斷的進入杭州這座城市。畢竟這里吸引人的除了房價，還有就業(yè)、醫(yī)療、教育等等配套。你看不上的，不表示其他城市的人看不上。
何況，杭州的房地產(chǎn)就算熱度看上去沒那么高了，比其他更糟糕的樓市，還是好太多。矮子里拔長子，杭州也還是全國城市中的優(yōu)選。
這些增加的房票，都是購買力。
市場供應(yīng)總歸有限，一手被擠出，自然去二手。
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再次，大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，所謂的倒掛盤依舊不好搖。
亞運村這波紅盤，因為供應(yīng)量太大，凍結(jié)資金要求較高，所以似乎熱度不算很高，實際這是一種錯覺。
重新設(shè)置規(guī)則后，相當(dāng)于每個項目兩次搖號。第一次先入圍，入圍之后才是中簽率。
因為沒有大量紅盤分流，最近的一些粉盤紛紛拼社保，很能說明問題。
基本可以得出結(jié)論，除非單次開盤量很大，譬如500套以上，否則低社保人群，會難以入圍。
連入圍都沒機會，哪里還有機會搖號？
偏偏這些低社保的人群，是真正自住需求為主，或者資產(chǎn)配置為主。這部分人多搖幾次慢慢會明白這個道理，到時候會不得不轉(zhuǎn)向二手。
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最后，來講講真跌的筍盤。
二手房跌了嗎？跌了。
之前漲得厲害的奧體、未科兩大核心都有明顯降幅，硬炒上去的學(xué)區(qū)房更別說了。
其他區(qū)域其實很多本來就只是掛價提高，現(xiàn)在把掛牌價降下來，算不得跌。沒有漲過，哪里有資格說跌。甚至有些剛需板塊，交易量依然很大，價格也比較堅挺。
真正下跌的是老破小和漲得厲害的次新房、學(xué)區(qū)房。
但這種所謂下跌，我們要想清楚背后邏輯——核心資產(chǎn)，漲了300萬，降價100萬，實際還是賺了200萬。
那么他們?yōu)槭裁匆儋?00萬呢？
因為搖中了紅盤呀。在通過資金調(diào)撥方式買下新房后，已經(jīng)鎖定300-500萬的紅利。這種時候，手上的房子少賺100萬，新買的房子多賺300-500萬，這筆賬誰都會算。
但這種搖中紅盤的機會后面越少，這樣不計成本急拋的房源就越少。何況，就是有這樣的房源出來，往往要求快速騰出房票或者能快速拿到交易資金，一般人是沒有資金能力的。
所以往往筍盤到了你面前，你也不一定接得住。
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很多人都幻想二手大跌。
有這樣想法的人，往往沒有房子，想著跌下來買一套；或者房子不多，想著跌下來再買一套。
可是，如果你自己有房子，除非逼不得已，有誰愿意賤賣自己的資產(chǎn)？
我告訴你，基本不會有。
這種實話，你聽不得，也是事實。
很多時候，你可以捫心自問，你自己的房子愿意賤賣嗎？如果你自己都不愿意，憑什么盼著別人愿意？
所以會賤賣的，往往是有了更好的選擇，或者真的資金撐不下去的炒房客。這些賣家大幅度不計成本的降價，不就是為了馬上能成交，或者騰出房票，或者獲取資金。
這種時候，只有全款立馬能過戶的買家才是賣家想要對口的。所以，一旦有真筍盤出來，很快會被職業(yè)的選手，直接掃貨。
普通人很難買入筍盤。
從心理上講，買漲不買跌，往往真的大幅度降價時，很多人都嚇住了，根本不敢下手?；蛘呖傆X得還要再跌，再等等，再看看。這些筍盤就會被人直接買走。半點機會也不會給你。
此外，老杭州人，經(jīng)過這幾年市場教育，開始明白什么叫做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。買不到倒掛厲害的一手，把老破小賣掉，換成情緒錯殺的核心資產(chǎn)，也是接下去會發(fā)生的事。
但凡事都要趁早，所有人都反應(yīng)過來的時候，往往意味著沒有機會了。
因此，不要覺得一樓下面還有地下室，這種段子聽聽就好了。
調(diào)整的機會，就是我們選籌的機會，抓緊看起來，年底前是我們選定二手的好時機，明年，不會像很多人想得那么糟糕。