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黃欣偉
2024年9月2日06:58上海上海房地產(chǎn)從業(yè)者，專欄作家
關(guān)注
8月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局共同發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，對(duì)執(zhí)行長(zhǎng)達(dá)18年的70/90政策予以適度松綁。
絕大部分輿論都對(duì)此表達(dá)了“早該如此”的贊同，但政策是即時(shí)的也是動(dòng)態(tài)的，所以從來(lái)不要指望一蹴而就，誰(shuí)能保證在N年后會(huì)不會(huì)又招致一個(gè)“何必當(dāng)初”的蓋棺定論呢？
一句話：政策是人制定的→人不是萬(wàn)能的，所以70/90政策的松綁在當(dāng)下就有值得商榷的地方。
一、過(guò)去：是時(shí)候糾偏了，但要客觀評(píng)價(jià)70/90政策
所謂“7090政策”，就是我國(guó)于2006年由相關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中提出“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”。
今天對(duì)其有多么深惡痛絕，可能當(dāng)時(shí)就有多么地拍手稱快！又或者說(shuō)，今天詬病甚至鄙夷70/90政策的人，與當(dāng)年山呼海嘯“皇上圣明”的可能是同一撥人。
并非質(zhì)疑他們的人品和水平，只是市場(chǎng)歷經(jīng)了18年的變化，是時(shí)候讓它退出歷史舞臺(tái)了，但依舊要記得該政策是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，也承載了特殊的歷史使命，今天在退出歷史舞臺(tái)之際，請(qǐng)——還其一個(gè)體面與公正評(píng)價(jià)。
當(dāng)年出臺(tái)70/90的初衷，是看到了房地產(chǎn)需求已經(jīng)全面被喚醒，或也意識(shí)到了房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，為了讓剛需購(gòu)房者可以承受得起&也為了可以預(yù)見的房地產(chǎn)開發(fā)量快速膨脹帶來(lái)的去化命題。
通過(guò)“控制面積來(lái)控制總價(jià)”的方式，在當(dāng)時(shí)是具體針對(duì)性的，因?yàn)?006年之前的面積段，基本逃不開“兩房100㎡&三房120㎡”的套路，戶型的所謂優(yōu)劣無(wú)外乎在功能區(qū)間的擺放上是否更加合理與兼容（使用者的舒適和便利），那么70/90政策出臺(tái)的背后，是不是也對(duì)從1997年上海有了商品房之后的戶型套路提出了商榷呢？
既然今天可以質(zhì)疑“為什么要定90㎡為限”，想必當(dāng)時(shí)也存在“100㎡是不是存在浪費(fèi)”的內(nèi)心戲，只是在落地實(shí)踐中用力過(guò)猛且剎不住車：
1、90㎡面積限制→
2、90㎡做三房→
3、90㎡三房還能實(shí)現(xiàn)兩衛(wèi)→
4、局部出現(xiàn)了“80㎡（以下）做三房”和“90㎡挑戰(zhàn)四房”！
不僅是矯枉過(guò)正的苗頭危險(xiǎn)，且枉顧不同樓層的公攤面積不同而一刀切，所以即使“90㎡三房?jī)尚l(wèi)”的產(chǎn)品進(jìn)化達(dá)成，其在多層、小高層和高層建筑內(nèi)的使用體感還有高下。
或又因?yàn)?ldquo;（90㎡套型的）占比還要達(dá)到70%”，對(duì)于不同地段的產(chǎn)品適宜也是一種粗放甚至粗暴對(duì)待，遂又引發(fā)了下有對(duì)策：部分更適合做改善戶型甚至大平層的房企，發(fā)明了“一套房子兩張產(chǎn)證”的創(chuàng)舉；再等到限購(gòu)政策出臺(tái)，這些小聰明直接導(dǎo)致“明明可以買兩套，現(xiàn)在因?yàn)橐惶字写髴粜投患w誤傷”的哭笑不得，至于這以后的“假離婚成風(fēng)”中，70/90政策也難辭其咎。
一個(gè)初衷友好的政策因?yàn)槠洳环?ldquo;因地制宜&因人而異”而造成多家家庭的悲歡離合：今天在對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化的時(shí)候，得到了“一刀切”的深刻教訓(xùn)。
二、現(xiàn)在：90沒(méi)有爭(zhēng)議，但70值得推敲
權(quán)且把本次政策松綁，稱之為70/90政策的2.0版本。
本次政策出臺(tái)，主要政策集中（在按建筑類別）分設(shè)面積段和（按地段級(jí)差）分設(shè)占比兩大路徑：
首先，根據(jù)人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場(chǎng)需求以及住房建筑設(shè)計(jì)和施工等情況，上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平米、110平米、120平米。提升住房套型配置均衡性，引導(dǎo)套內(nèi)空間合理布局。
其次，對(duì)于新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，原則上中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%；繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。
回顧一下在該政策出臺(tái)前的市場(chǎng)，確切地說(shuō)看看當(dāng)下上海樓市的面積（段）窘迫：
一方面是在近郊的剛需主場(chǎng)，“90㎡緊湊三房”產(chǎn)品的無(wú)序生產(chǎn)，不僅導(dǎo)致其目標(biāo)畫像人群深受這種“為小而小”產(chǎn)品內(nèi)卷的應(yīng)用掣肘，而且其在二手市場(chǎng)上“量大+同質(zhì)化”也至少間接造成了價(jià)格踩踏；
另一方面是在改善地區(qū)和板塊，營(yíng)銷考慮的“控制總價(jià)”卻面臨市場(chǎng)冷遇：從最早的某只做豪宅房企嘗試“小戶型”到前些年前灘大熱時(shí)候的“小戶型賣不過(guò)大戶型”，都可以佐證——地段決定單價(jià)之下，“小（戶型）不是萬(wàn)能的”。
尷尬在于兩頭不討喜：有實(shí)力的嫌棄面積小，沒(méi)實(shí)力的被地段嚇退。
回到今天，當(dāng)70/90政策松綁之時(shí)，所有雀躍的觀點(diǎn)都指向一點(diǎn)：未來(lái)大戶型要“吃價(jià)鈿”了，其實(shí)只要地段匹配、單價(jià)平和，大戶型一直吃香的，問(wèn)題是這次的政策松綁會(huì)不會(huì)導(dǎo)致【大戶型一哄而上】的物極必反么？
這同樣值得警惕，特別是在當(dāng)下分化趨勢(shì)已然形成的上海樓市：同質(zhì)化對(duì)市場(chǎng)的傷害，其實(shí)不亞于政策限制。
所以，即使“大戶型的春天”已然到來(lái)，還剩兩個(gè)追問(wèn)：
1、在三個(gè)不同段落的天花板之下，到底應(yīng)該“做多大”？
2、與地段、客群、競(jìng)品的綜合考量之下的“在哪兒大”？
相對(duì)而言，針對(duì)“多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平米、110平米、120平米”和“繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍”兩條，基本沒(méi)有爭(zhēng)議：前者是出于“疑點(diǎn)利益歸于被告”的邏輯，在脫離了深受其害的90㎡枷鎖之后，不僅有望解決“第三間房不能放床”的問(wèn)題，新政面積段的“謹(jǐn)慎放寬”也體現(xiàn)了一種務(wù)實(shí)；至于后者的規(guī)定，想必懂的都懂，這個(gè)總共20%的占比可以被看做是給房企的抵用券，其在執(zhí)行中的變通可以被無(wú)限遐想。
剩下的是根據(jù)不同區(qū)位的占比設(shè)置，業(yè)內(nèi)存在不同看法。
換句話說(shuō)：此次新政，屬于——“90沒(méi)有爭(zhēng)議但70值得推敲”。
三、未來(lái)：細(xì)分是細(xì)分了，但細(xì)分尺度值得商榷
新政規(guī)定：“對(duì)于新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，原則上中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%”。
分階段設(shè)置（小戶型）比例的觀點(diǎn)完全合理，如何劃分也一時(shí)找不到更好的“平替”，那么具象的四大分階就可以和配比限制予以一一對(duì)應(yīng)來(lái)看：
首先，最沒(méi)有爭(zhēng)議的就是“中外環(huán)間區(qū)域不低于70%”和“中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%”，而且要將這兩條定義結(jié)合起來(lái)看，拋開70%和60%的設(shè)定“找不到支撐理由但也找不到推翻邏輯”所以就此暫行。
從中外環(huán)到中環(huán)以內(nèi)的小戶型占比逐步收攏，體現(xiàn)了“地段和戶型一榮俱榮”的產(chǎn)品分化戰(zhàn)略：市中心當(dāng)然做豪宅，市中心的豪宅也沒(méi)想過(guò)人盡可夫！
其次，值得推敲的是“新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%”。
誠(chéng)然，作為上海下一輪城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)的欽點(diǎn)，五個(gè)新城不論從產(chǎn)業(yè)、人口、房?jī)r(jià)、銷量等方面來(lái)看都屬于“進(jìn)展達(dá)不到預(yù)期”，與此同時(shí)不得不提的是：上述區(qū)域也是“90㎡三房的重倉(cāng)區(qū)”。
至于南北轉(zhuǎn)型區(qū)的寶山和金山，前者雖然長(zhǎng)期頂著“市區(qū)距離郊區(qū)價(jià)格”的帽子，但事實(shí)上這些年供應(yīng)量放大的增速和人群導(dǎo)流的消化速率也只是漏斗型；金山更多是地緣客戶，而他們的改善也要一分為二：足夠購(gòu)買力的可能向市區(qū)進(jìn)軍，剩下“剛改購(gòu)買力、地緣甚至親情紐帶”的疊加之下才會(huì)帶動(dòng)原地改善，因此將上述區(qū)位的小戶型限制比肩中環(huán)內(nèi)，或更多的可能是“政策想引導(dǎo)”而非“市場(chǎng)有訴求”，值得密切地動(dòng)態(tài)觀察。
第三，關(guān)于“外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%”的降冪，雖有疑問(wèn)但也可以理解。
記得在樓市尚且火熱的2020年，筆者就曾撰文提出“南翔、徐涇、江橋、唐鎮(zhèn)、華漕”等板塊，雖然其在新世紀(jì)初起步時(shí)期的確被作為剛需大區(qū)來(lái)定義，但歷經(jīng)20年樓市發(fā)展包括人口導(dǎo)入、配套完善之后，這些板塊已經(jīng)不能單純用“外環(huán)”兩個(gè)字來(lái)武斷定義，今天的上述板塊已經(jīng)具備了“遞補(bǔ)為改善板塊”的火候，當(dāng)然也要考慮“同板塊內(nèi)就近升級(jí)”的改善消費(fèi)！
只是，這個(gè)“50%”的設(shè)定是否步子太大？
綜上，對(duì)于上述部分區(qū)域的小戶型設(shè)置限制的量化商榷，可能是出于長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展的務(wù)必樂(lè)觀，也可能是出于對(duì)目前轄區(qū)內(nèi)“90㎡三房”產(chǎn)品單一同質(zhì)化的對(duì)沖或稀釋，總之內(nèi)里應(yīng)該另有考量，也不排除苦衷。
（畫外音）初稿寫完給同事看，同事反饋得很佛系：“其實(shí)從正面的角度去解讀，這個(gè)政策是把行政放松，自主權(quán)移交給市場(chǎng)，讓房企根據(jù)自己的受眾需求來(lái)選擇產(chǎn)品傾向，就像一個(gè)板塊內(nèi)的兩個(gè)產(chǎn)品在60%的限制之下，也可能做出差異化選擇”。她說(shuō)得對(duì)，“還是應(yīng)該以鼓勵(lì)為主”，所以把這個(gè)花絮摘錄下來(lái)。
政策不是萬(wàn)能的，今天的樓市現(xiàn)狀驗(yàn)證了這點(diǎn)；
政策也不是完美的，源于市場(chǎng)的同時(shí)因變而變。
政策可以通過(guò)方法論來(lái)逐步完善：包括事先足夠的調(diào)研但非拖沓、過(guò)程中預(yù)留“解釋權(quán)”灰色地帶、發(fā)布后盡快根據(jù)市場(chǎng)反饋進(jìn)行微調(diào)和優(yōu)化。
不指望一個(gè)70/90政策的松綁可以解決市場(chǎng)問(wèn)題，但至少讓供給側(cè)改革可以跟得上市場(chǎng)，也是變相保護(hù)產(chǎn)品端——他們不必替市場(chǎng)背下整一口鍋。