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當前天全面降準的消息一釋放，朋友圈的兩類人集體沸騰了。
開發(fā)商：11月二手房回暖，銀行貸款寬松+降準來襲，年前最佳置業(yè)窗口期來了。
中介：熟悉的配方，一樣的味道，1.2億熱錢流入市場，回顧歷史，如此相似的買房時機又來了。
的確，連續(xù)幾天的信貸寬松信號的釋放，足以振奮所有的樓市參與者。
先是上周五，中央高層表示，未來將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時降準。
就在當晚銀保監(jiān)會就表態(tài)，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產開發(fā)貸款、并購貸款。
剛剛嗅到“降準”的味道，緊接著這周一，中共中央政治局召開會議提出：促進房地產健康發(fā)展和良性循環(huán)。
與此同時，央行對外公布，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，此次降準為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
大水來襲之前，其實杭州房貸已經由緊轉松。
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在不久前的8月，杭州房貸利率全面突破6%。
到了9月初，利率上升的態(tài)勢更是迅猛。不少銀行當時的首套利率就高達6.3%，二套則需要6.4%。
“6.3%的首套利率，對剛需來說真的一點都不友好，同樣的按揭貸款，隨隨便便就要比幾個月前貴幾百塊。”
不過，銀行信貸放松的端倪，馬上出現(xiàn)在9月底。
中央頻頻發(fā)聲，全都指向穩(wěn)健開展房地產貸款業(yè)務。到了10月份，90個城市主流房貸利率為5.73%，二套房利率為5.99%，均較9月下調1個基點。
而現(xiàn)在，杭州的房貸利率又是如何呢？
根據(jù)調查，杭州目前主流的15家銀行，首套和二套利率已經全面降至6%以內。
其中，四大行的首套利率均為5.85%，二套利率為5.95%。
最低的花旗銀行，首套利率更是低至5%。如果是阿里員工，還可以下降35BP，首套利率僅需4.65%。
不少前段時間搖中紅盤的購房者，算是搖號上的王者，但利率上就是短期站在了山崗。
放款速度方面，貝殼研究院公布了監(jiān)測的100個城市中，有60%的城市放款周期在縮短。
杭州一位招商銀行的工作人員告訴我，現(xiàn)在審批和放款速度在一個月之內，額度也較為充足。至于其他銀行，基本也是大同小異。
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房貸環(huán)境逐漸寬松，加上全面降準的刺激，大多數(shù)人都會覺得房地產的春天來了，但也有一部分人持反對意見。
畢竟，在今年7月，央行也有一次全面降準的操作。
7月9日，央行宣布從7月15日起全面降準0.5%，降準釋放了1萬億的長期資金。
但從當時全國70城房價走勢可以看到，7月后全國樓市進入下跌通道。杭州雖然有8月紅盤潮的刺激，但二手房市場卻是連連走向下坡路。
杭州整體信貸市場，更是呈現(xiàn)出一度收緊的局面，甚至不少銀行出現(xiàn)停貸的狀況，資金層面相當緊張。
這主要的原因是，一方面是在這次降準后，央行通過減少續(xù)作MLF的方式，又收回了3000億資金，部分抵消了降準的效果。
另一方面，是降準的資金不但沒有流到房地產市場，反而房地產的資金還被持續(xù)收緊。
這一來一回，7月的降準放水，自然對樓市是無用功狀態(tài)了。
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這一輪降準放水，與7月的降準，就稍顯不同了。
要知道，從7月開始，全國新房銷售同比連續(xù)出現(xiàn)下跌。銷售金額從7月同比下降7.1%，10月擴大到了下降22.6%。
而房地產市場的萎靡不振，最終影響會傳遞到上下游產業(yè)，建材、家電、家裝……從而影響整個實體行業(yè)。
這次降準雖然不完全是為了房地產服務，但也明確了要重點滿足首套房，和改善性住房的按揭需求。
雖然降準只是放大乘數(shù)效應，真放水還要看降息，但利好樓市也是大概率事件。
在放水的大環(huán)境下，銀行的錢勢必會多，流入樓市的錢變多，在利率本就下行的順風車下，還會進一步刺激利率走低。從而，對購房者也會產生正面影響。
其次，放水利好的總是富人群體，他們手中的財富會隨之暴漲。反觀普通人的財富，反倒相對縮水。
由此而來的，就是一二線城市的核心資產頂豪房源，也會更受歡迎。
說到這里，又有人擔心房價開始新一輪暴漲。我覺得暫時還不用太緊張。
估計連監(jiān)管部門都沒想到，中國樓市的泡沫這么不經戳。不過收了幾個月的水，地產業(yè)的信心一時半會兒卻很難全面恢復。
何況，本月15日會有9500億的MLF到期，降準所釋放的1.2億資金，會被這部分MLF置換對沖掉。真正流入市場的錢，其實也并沒有那么多。
雖然很遺憾，這一次還是沒法讓投資客吃教訓，但因此又馬上冒進也很危險。
連熱5年杭州與其它城市不一樣，新房依然一騎絕塵地好賣，二手庫存卻越堆越高。警報雖暫時解除，卻不過是把風險后移到亞運會之后。
就像我們十月份建議的，剛需遇到合適的就上車，手上房子多的，還是要認真挑到筍盤才下手。
來源：層樓