| PART 1 |
我對(duì)于市北一直有著堅(jiān)定的偏好，常態(tài)化的推薦市北，不僅限于新房，二手房也如此。
之前，時(shí)代奧城、創(chuàng)世紀(jì)兩兄弟二手價(jià)格不到7萬，天璞、檀悅等盤的二手價(jià)格也僅僅在6萬左右，未來科技城以及市北的二手價(jià)格也在較低的價(jià)格位。 現(xiàn)在回過頭看，推薦還是較為精準(zhǔn)的，這幾個(gè)板塊確實(shí)在這輪二手上漲波段中處于龍頭的角色。
時(shí)代奧城、創(chuàng)世記、天璞三兄弟破9沖10，未科三兄弟沖8，天璽二期、桂語江南沖7。
△桂語江南實(shí)景圖
時(shí)至今日，新房中簽率呈現(xiàn)斷崖式的下降趨勢，新房難求已經(jīng)不僅僅是剛需的難題，改善同樣如此，二手上漲的勢能卻沒有停，但也到了高位。
于是問題就來了，現(xiàn)階段的二手還能不能買？這點(diǎn)我的回答是一貫明確的，在政策不轉(zhuǎn)向的情況下，二手上漲動(dòng)能依舊在，二手依舊能買。
而現(xiàn)在最難以明確的，也是買二手最為兇險(xiǎn)的不確定影響因子，那就是新政出不出？新政怎么出？ 新政出，假如依舊不痛不癢，二手勢能自然難停止。新政出，且嚴(yán)厲程度較高，二手大概率進(jìn)入盤整。
那么二手房該怎么買？這里就延伸出了，我為什么近期強(qiáng)推未來科技城以及市北的原因。
在我看來，這兩個(gè)板塊目前價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域仍處于相對(duì)低位，記住是相對(duì)低位！同時(shí)板塊的成長明確性非常強(qiáng)。
買二手這兩點(diǎn)缺一不可，價(jià)格低且未來的成長勢能強(qiáng)，在很大程度上就能夠很好的規(guī)避接盤的風(fēng)險(xiǎn)，就算碰見嚴(yán)厲的新政，這類選擇也能夠穿越周期，迅速收回?fù)p失。
幾日前，關(guān)于未來科技城我已經(jīng)出過一篇關(guān)于板塊解析、判斷及二手推薦的文章，今天我們來聊聊市北，這可能是在江南買二手最為安全的選擇。
| PART 2 |
板塊和人一樣，出身不同人生也大為不同，有些人天生就是含著金鑰匙出生的，城市板塊也如此，人靠的是家庭，而板塊則靠的是區(qū)位。 只要區(qū)位好，就算短期沒有得到發(fā)展，長線看它的成長空間和轉(zhuǎn)身的概率也是非常之大的。
△杭州新老中心的轉(zhuǎn)移
在杭州，錢江新城、錢江世紀(jì)城便是含著金鑰匙出身的，仔細(xì)看看杭州的地理結(jié)構(gòu)，以及杭州早年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，便能知道錢江新城成為杭州中心幾乎就是一種那必然。
杭州老城西面群山，東側(cè)地勢平坦，發(fā)展空間充裕，一江之隔還有杭州早年絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)大區(qū)——蕭山區(qū)，要城市發(fā)展空間，要融合杭州的重要組成部分蕭山，杭州城市中心向東、向江邊轉(zhuǎn)移非常符合杭州彼時(shí)的需求。
這就是含著金鑰匙出生的板塊，如果能較早的看到這個(gè)趨勢，對(duì)于買房非常有幫助，提前布局南星橋、江河匯等，如今的收益必然不菲。
市北雖不如錢江新城那般，但邏輯幾乎是一致的，錢江新城、世紀(jì)城、奧體是含著金鑰匙出生的，那么市北就是含著銀鑰匙出生的。
我們來看看市北的具體區(qū)位，市北位于杭州錢塘江南岸，北側(cè)與奧體、錢江世紀(jì)城相連，西側(cè)與杭州的產(chǎn)業(yè)大區(qū)濱江區(qū)的核心區(qū)對(duì)接，南側(cè)則是蕭山區(qū)的核心城區(qū)。
△市北及周邊板塊的結(jié)構(gòu)圖
不看地圖，僅僅是文字描述就基本能展現(xiàn)出市北的區(qū)位優(yōu)勢，但市北的優(yōu)勢還不僅僅是區(qū)位。
市北全名為蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，聽這個(gè)名字就能知道這里曾是蕭山區(qū)的產(chǎn)業(yè)重心——制造業(yè)集聚區(qū)，也就意味著市北原始的界面基本就是個(gè)大型工業(yè)園。
早年的市北也確實(shí)如此，廠房基本占據(jù)了市北的大部分土地，加以部分的農(nóng)居點(diǎn)就構(gòu)成了市北的基本城市面貌。
廠區(qū)也意味著市北擁有遠(yuǎn)低于核心城區(qū)的拆改成本，非常有利于后續(xù)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，及城市化，直白一點(diǎn)說就是市北的低成本土地多。
大面積低成本土地，加上左右逢源的江南腹地區(qū)位，市北的未來想象空間及可塑性非常大，這是市北的核心支撐。
從杭州全城的視野去看，與市北非常相似的是艮北，艮北依托錢江新城二期，且是杭州主城較大的腹地型板塊。
市北同樣是腹地型板塊，只不過是江南的，且相對(duì)艮北有著更強(qiáng)的地緣優(yōu)勢，市北向北可依托錢江世紀(jì)城、奧體，西可依托濱江、南還可以與蕭山城區(qū)互通有無。
艮北所依托的錢江新城二期卻還仍在襁褓中，市北的依托目標(biāo)卻都是成熟度非常高的核心板塊。
僅從地緣優(yōu)勢看，市北是要強(qiáng)于艮北的，隨著錢江新城、錢江世紀(jì)城的一體化，市北能夠承接的需求兼容性非常之強(qiáng)，江北、濱江、蕭山的購房者都能考慮市北。
△杭州世紀(jì)實(shí)景
如果我們?cè)儆卯?dāng)下杭州的樓市價(jià)格體系進(jìn)行比價(jià)，申花、橋西8萬+、之江、艮北6萬+、市北4.5-6萬的價(jià)格性價(jià)比是非常之高的。 這也就是為什么市北二手經(jīng)過了一輪較大幅度的漲幅后，我依舊推薦市北的重要原因之一。
| PART 2 |
目前市北的價(jià)格體系并不統(tǒng)一，整體呈現(xiàn)西強(qiáng)東弱的局面，博奧路沿線的市北西標(biāo)桿如桂語江南、天璽二期價(jià)格基本已經(jīng)推到6.5萬左右，正向著7萬進(jìn)發(fā)。
金雞路沿線、以及博奧路沿線的次級(jí)樓盤價(jià)格則大約在4.5萬至5萬的范圍內(nèi)，如海上明月、君宸等。
市心路為軸線的市北東價(jià)格則分布的更加不均勻，2號(hào)線建設(shè)一路站周邊的次新品質(zhì)樓盤大約在5萬上下，如大國璟；繼續(xù)向東價(jià)格則呈現(xiàn)明顯的跌落效應(yīng)，望海潮4.5萬+，名門府4萬+，璟雋公館、東方名府3.5萬+。
可以看到，市北西的價(jià)格出現(xiàn)明顯的領(lǐng)先，往東則逐漸出現(xiàn)一定的價(jià)格梯度。
△和濱江、奧體相融的市北西
這是非常符合市北目前的開發(fā)現(xiàn)狀的，市北西的開發(fā)強(qiáng)度到今天來看已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)成為市北的龍頭，小區(qū)塊內(nèi)的大部分用地都有建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)階段即將進(jìn)入尾聲。 同時(shí)市北西目前的地緣優(yōu)勢也是市北中最好的，北接奧體核心區(qū)、西融濱江物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)，幾乎可以看做是濱江核心區(qū)以及奧體的延伸段。
加上信息港小鎮(zhèn)的成熟度，市北西的城市界面之完整，承接濱江、江北等需求外溢的能力基本就是市北最強(qiáng)。
再結(jié)合奧體8萬+，壹號(hào)院10萬+，濱江品質(zhì)樓盤9萬+的價(jià)格現(xiàn)狀，比價(jià)效應(yīng)下，市北西的價(jià)格并沒有被高估。
而市北中部及市北西等樓盤之所以價(jià)格在處于地位，核心原因就在于樓盤的綜合品質(zhì)或小區(qū)位等或多或少和桂語、天璽二期等品質(zhì)樓盤存在明顯差距。
但低價(jià)就是王道，4.5萬+的價(jià)格，配上并不算差的樓盤品質(zhì)，這些市北中及市北西的低價(jià)樓盤性價(jià)比是在的，在一定程度上可買性甚至是要強(qiáng)于桂語等標(biāo)桿樓盤。
在這里需要重點(diǎn)提一提市北中，杭州樓市本沒有市北中這個(gè)概念，為了更好的理解我將金雞路、明星路沿線稱之為市北中。
市北中大概率在地鐵四期中將落地軌交15號(hào)線，根據(jù)此前流出的地鐵線網(wǎng)圖，以及換乘7號(hào)線的需要，15號(hào)線大概率將沿著明星路南下。
15號(hào)線的落地在某種程度上將改變市北西與市北中的地段差距，市北西無疑在區(qū)位上是市北最具優(yōu)勢的，但市北西卻缺少一條貫穿南北的地鐵線路，市北中在15號(hào)線落地后，幾乎將是市北城市界面及交通通達(dá)性最強(qiáng)的小區(qū)塊。
那么在一定程度上，15號(hào)線將補(bǔ)充市北中次新樓盤品質(zhì)略差的劣勢，市北中的綜合優(yōu)勢將呈現(xiàn)上升趨勢。
再匹配上市北中目前相對(duì)較低的二手價(jià)格，市北中的部分樓盤（如海上明月等）從長線看，可買性在我看來是要強(qiáng)于桂語等高價(jià)品質(zhì)樓盤。
| PART 4 |
再回過頭來看看市北東。市北東的地緣優(yōu)勢與市北西、市北中相比則有天然上的劣勢，但在同一個(gè)板塊內(nèi)，差距并不算大，雖對(duì)區(qū)塊價(jià)值有影響，但不會(huì)太大。
市北東的同緯度的品質(zhì)樓盤之所以在二手表現(xiàn)上與市北西存在明顯差距，在我看來關(guān)鍵有兩點(diǎn)。
一是市北東的城市界面及區(qū)塊的建設(shè)程度與市北西有著明顯的差距。市北東至今仍有大量的道路還是水泥鋪裝，沒有瀝青化，且存在比例并不算低的廠房。
二是市北東還有限價(jià)新房的對(duì)沖，雖新房難買，但起碼還有希望，且價(jià)格明顯低于二手。
城市化推進(jìn)程度更差，限價(jià)新房有的選，這兩點(diǎn)才是市北東的市場表現(xiàn)不如市北西的核心原因，特別是城市化推進(jìn)程度。
所以我們才能看到，品質(zhì)毫不遜色于桂語江南、天璽二期的大國璟價(jià)格與之卻存在萬元以上的價(jià)差。
但城市化推進(jìn)程度是動(dòng)態(tài)變化的，給予時(shí)間，市北東的城市界面跟上市北西，甚至在更多的土地儲(chǔ)備下超越市北西也并非不可能。
新房也一定會(huì)賣完的，給予時(shí)間，擁有市心路、2號(hào)線雙軸線，且有更大的改善型住宅聚集度的市北東拉平市北西的概率是非常之大的。
時(shí)間、時(shí)間，想要獲取更高的樓市收益，一定需要有長線思維，敢于與板塊共成長。
市北中也好、市北東也好，在地緣條件上雖然確實(shí)和市北西有一定的差距，但同一個(gè)板塊內(nèi)，微小的地緣差距影響并不會(huì)太大。
且市北東、市北中或現(xiàn)在已經(jīng)建立了軌交優(yōu)勢，或即將建立優(yōu)勢，故綜合可以判斷，市北西、中、東的地段價(jià)值趨近的概率是非常之大的。
在未來，在市北內(nèi)部城市化推進(jìn)程度相當(dāng)?shù)那闆r下，決定各個(gè)樓盤間的價(jià)格高低的核心因素一定會(huì)是樓盤品質(zhì)及學(xué)區(qū)差異。
學(xué)區(qū)差異，各個(gè)區(qū)塊的差異并不算太大，都沒有大體量的安置房影響，所對(duì)應(yīng)的學(xué)校也基本都是銀河實(shí)驗(yàn)等名校托管等，沒有本質(zhì)差距。 樓盤品質(zhì)，及距離地鐵商業(yè)等配套更為重要一些。
從這點(diǎn)上基本可以判斷，15號(hào)線大概率設(shè)置站點(diǎn)的建設(shè)一路站、2號(hào)線建設(shè)一路站、以及7號(hào)線興議站周邊的品質(zhì)次新會(huì)是幾個(gè)突出的價(jià)值高點(diǎn)。
| PART 5 |
再結(jié)合現(xiàn)在的二手價(jià)格，基本可以判斷預(yù)期中的15號(hào)線建設(shè)一路站4.5萬+，2號(hào)線建設(shè)一路站5萬左右的品質(zhì)樓盤可買性及性價(jià)比是相對(duì)較高的。
具體房源我在此就不做推薦，每套房源的價(jià)格、樓層、保養(yǎng)情況甚至戶型都有較大的差異。 還是那句話，買二手房沒有捷徑，多跑，多看，自然胸中有數(shù)。
來源：杭州房叔