有些城市，房子越來越過剩了！

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昨天我在網(wǎng)上看到了一則消息，鶴崗賣地了！

恒大以底價(jià)競(jìng)得鶴崗市一宗住宅用地，樓面價(jià)219元/㎡，建設(shè)用地面積6492㎡，容積率1—1.93，總價(jià)274萬元。
鶴崗的土地居然也有開發(fā)商要，我真的吃了一驚，說明確實(shí)是便宜到令人發(fā)指了。
兩百多塊一平米，加上建筑成本，就算是賣個(gè)兩千塊一平米，也比自己蓋房子要?jiǎng)澦?，真的是白菜價(jià)。
只可惜這樣人口不斷流失的城市，只能賣給當(dāng)?shù)刈宰〉木用瘢駝t你買了毫無意義。
第七次人口普查數(shù)據(jù)，整個(gè)東北，除了沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春，其他所有城市的人口都是下滑的，整個(gè)東北人口下滑了1101萬人，就連哈爾濱過去十年人口也下滑了60多萬人。
長(zhǎng)春過去十年雖然增加了139萬人，但最近的兩輪土拍，卻不受開發(fā)商待見。
本來長(zhǎng)春誠(chéng)意滿滿，共推出68幅土地，但在開拍之前就有8宗地撤檔。
剩余60幅地同樣命途多舛，其中39幅底價(jià)成交，18幅流拍，流拍率約38%。
最終成交的僅有42幅土地。
超9成底價(jià)成交，僅有3幅溢價(jià)的土地，樓面價(jià)分別為3660元/平方米，5748元/平方米和5823元/平方米，溢價(jià)率僅為0.4%
傷害不大，但侮辱性極強(qiáng)。
本來開拍前，長(zhǎng)春還信心滿滿，以“限最高價(jià)+競(jìng)配建租賃”的方式來防止出現(xiàn)高價(jià)地的情況，但事實(shí)上長(zhǎng)春多慮了。
很明顯，長(zhǎng)春的一些地塊白送給開發(fā)商，他們都不敢接手。
在今年4月份第一次土拍的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的頭條基本上都被廣州無錫重慶等南方城市霸占了，長(zhǎng)春作為省會(huì)城市基本不配擁有頭條。
如今第二次土拍，毫無生氣，更顯悲情。

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而一些南方城市呢？
開發(fā)商不惜砸下重金，拼盡全力也要搶。
廣州、上海、重慶、杭州、寧波、無錫、蘇州這些大城市就不用說了，就連南方的縣城也要花盡全力去搶。
比如上周的義烏土拍，有兩塊地被多家房企爭(zhēng)相競(jìng)拍，最終樓面價(jià)分別為10512元/㎡和13930元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)30+%。
義烏作為一個(gè)縣級(jí)市，房?jī)r(jià)比金華主城區(qū)還高，二手房可以賣到五萬多。
還有麗水南城一地塊經(jīng)過205輪的競(jìng)價(jià)，最后成交價(jià)為16.43 億，樓面價(jià)高達(dá)10934.16元/平方米，溢價(jià)率72.95%，麗水豪宅可以賣到4萬多。
浙江三四線，yyds！
現(xiàn)在土地市場(chǎng)和樓市表現(xiàn)越來越像了。
開發(fā)商拿地考慮的是我好不好賣，即便不賺錢，比如杭州，只要好賣能快速做大銷售規(guī)模也行。
有的開發(fā)商下沉到發(fā)達(dá)的三四線去，限價(jià)不嚴(yán)格的城市，主要是為了賺錢。
加上國(guó)家現(xiàn)在對(duì)于房企的管控越來越嚴(yán)格，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，不是好城市，不是好地塊，絕不輕易下手。
據(jù)我了解，某房企去年一年公司銷售額7000億，長(zhǎng)三角就占了3000億，南方區(qū)域2000多億，整個(gè)北方區(qū)域只有1000多億，剩下其他地區(qū)還有一些。
開發(fā)商為什么嫌貧愛富，歸根結(jié)底還是經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了公司效益，只有到南方拿地才能賺到錢啊，去北方拿地你是做不大的。
就拿東三省來說，大家都知道東三省這幾年的經(jīng)濟(jì)水平。
一是發(fā)展速度慢了，人均收入增長(zhǎng)緩慢；二是重工業(yè)轉(zhuǎn)型難，大多屬于資源枯竭型城市，三是人口流失嚴(yán)重，有點(diǎn)錢的都去了南方，剩下的人口購(gòu)買力不足。
其實(shí)這是大多數(shù)北方城市的共同問題。
最近任澤平關(guān)于存量房的研究值得關(guān)注，從城鎮(zhèn)套戶比看，東北地區(qū)為1.13，青黔贛黑4省套戶比超過1.15，滬粵京等5省低于1.0，套戶比越低，說明房子越供不應(yīng)求，越高說明房子越來越過剩。

人口不斷流入的地方，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象。
但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。
這些地方房?jī)r(jià)雖然很不高，但并不代表泡沫不大，因?yàn)樗麄內(nèi)丝谟辛鞒?，產(chǎn)業(yè)也不發(fā)達(dá)，套戶比越來越高，房子越來越過剩。
說白了，落后地區(qū)房?jī)r(jià)看似低，比如鶴崗房?jī)r(jià)再低，要是沒人接盤，也只是一堆不值錢的鋼筋混凝土。
這些地方，如非自住，絕對(duì)不碰。
發(fā)達(dá)地方房?jī)r(jià)雖然高，或許短期內(nèi)有所透支，但是長(zhǎng)期有人口、產(chǎn)業(yè)不斷流入，即便短期可能存在泡沫，但隨著人口的流入，收入的增長(zhǎng)，自身也有能力去消化泡沫，反而風(fēng)險(xiǎn)不大。
這就是我今天要說的兩個(gè)關(guān)鍵性觀點(diǎn)：
第一，從2020年開始，擁有資產(chǎn)，好過擁有現(xiàn)金。
第二，整體資產(chǎn)過剩，核心資產(chǎn)短缺，買入確定性更強(qiáng)的核心資產(chǎn)。
請(qǐng)記住我這兩個(gè)觀點(diǎn)，目前這個(gè)階段，不要再相信現(xiàn)金為王的鬼話，現(xiàn)金為王某種意義上就是看空中國(guó)。
但是我們要做投資，就是要無腦看多中國(guó)，未來十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊會(huì)保持中高速增長(zhǎng)。
只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必然會(huì)給擁有價(jià)值的核心資產(chǎn)帶來增長(zhǎng)的空間。
核心資產(chǎn)在股市里面，是那些真正有價(jià)值，有成長(zhǎng)的公司。
但是對(duì)普通人來說，很難識(shí)別，就算識(shí)別出來也很難中長(zhǎng)期擁有，從而很難做到不去追漲殺跌，反人性，做不到就容易成為成為韭菜。
核心資產(chǎn)在中國(guó)的樓市里，就是一二線城市的房子。
因?yàn)橐欢€城市的房子隨著城市人口的不斷流入，仍舊是短缺的，只要短缺，就可以買入，最典型的就是深圳。而且因?yàn)榱鲃?dòng)性差，你天然會(huì)持有多年。
雖然現(xiàn)在短期內(nèi)有漲漲跌跌，但是拉長(zhǎng)周期去看，一二線城市的房子，都是屬于短缺的核心資產(chǎn)。