樓市金融管制的達(dá)摩克里斯之劍，又落下了一把。
最近，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”：
第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。
第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。
說白了，所有的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占比這次都被央行規(guī)定了上限，超過了紅線必須想辦法降下來；至于沒碰線的，也得時(shí)時(shí)警醒，管好自己。
總之，有則改之，無則加勉。
至此，算上2020年8月那會(huì)兒，央行等三部委對(duì)高負(fù)債開發(fā)商規(guī)定的“三道紅線”，樓市現(xiàn)在一共是“五道紅線”了。
樓市的金融防火墻可謂是層層疊疊。
房企融資“三道紅線”，針對(duì)的是開發(fā)商。
如今房貸“兩道紅線”，針對(duì)的是銀行和購房者。
具體來看。根據(jù)安信證券梳理的數(shù)據(jù)，在35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行中，目前已經(jīng)有10家銀行踩中紅線，其中不乏建行、郵儲(chǔ)、招行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等大中型銀行。不過，從整體“破線”的幅度來看，比例都不大。
也就是說，雖然央行這次“又劃了紅線”，但其實(shí)口子扎得并不緊，大部分銀行“想想辦法”都是能過關(guān)的。
況且，為避免政策短時(shí)間內(nèi)發(fā)力太猛，對(duì)行業(yè)沖擊太大，央行還給各家銀行允諾了2-4年的過渡期，正好給商業(yè)銀行們“想辦法”留出了寶貴的時(shí)間。
畢竟，央行規(guī)定的只是一個(gè)信貸占比而已，并不是明著要打壓房地產(chǎn)融資和個(gè)人房貸的總量，所以如果商業(yè)銀行們能想辦法“做大分母”，開辟新的信貸業(yè)務(wù)渠道，則房地產(chǎn)融資、房貸仍可照做不誤，甚至規(guī)模上還能擴(kuò)張。
辦法嘛，總比困難多。
不過，開發(fā)商融資“三道紅線”和如今銀行端“兩道紅線”的出臺(tái)，或許會(huì)成為一個(gè)標(biāo)志，意味著中國(guó)樓市的調(diào)控已經(jīng)轉(zhuǎn)向金融層面。
以往的樓市調(diào)控，搞的都是“限”字頭的政策，限購、限貸、限售是“主要炮火”，集中打擊的，幾乎一律是需求端。
但這兩年大家也都看到了，“限”字頭政策的實(shí)際效力，似乎是邊際遞減的。限購的效果如今是越來越差，民間的“對(duì)策創(chuàng)新”簡(jiǎn)直是層出不窮，結(jié)果“限”了半天，樓市還是熱。
這樓市一直熱，開發(fā)商拿地就來勁。房子賣得又快又好，開發(fā)商那個(gè)樂的呀，所以得抓緊買地皮，抓緊“再生產(chǎn)”！
好嘛，土地溢價(jià)率封頂就成了家常便飯，開發(fā)商負(fù)債率噌噌噌地往上漲。
那監(jiān)管層晚上就睡不著了，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占到了全部信貸的40%，哪天要是出了點(diǎn)問題，這屁股哪里擦得過來呦！
不行不行，負(fù)債端還是得約束下，房企、銀行和購房者得同時(shí)約束。
限制房企融資（“三道紅線”），開發(fā)商拿地就沒法激進(jìn)，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)地價(jià)上漲還受到了約束，連帶著制約了房?jī)r(jià)上漲。
限制房貸和房地產(chǎn)信貸占比（“兩道紅線”），一方面銀行系統(tǒng)不至于被樓市的激進(jìn)化借貸拖入風(fēng)險(xiǎn)之中，同時(shí)還一定程度制約了購房者的杠桿率，降低了樓市需求。
以上，就是“五道紅線”的根本目的所在了。
當(dāng)然，無論是“三道紅線”還是“五道紅線”，這些都是大人物們思考的事情，所謂“肉食者謀之”，與我等小老百姓其實(shí)關(guān)系不大。
我們關(guān)心的是，房貸到底會(huì)不會(huì)因此而變？房貸利率會(huì)升還是降？
理論上講，一旦央行規(guī)定了商業(yè)銀行個(gè)人房貸的信貸占比，那么短期來看，由于信貸受到限制，房貸利率可能會(huì)有所抬升，尤其是一些觸及紅線的銀行。
熟悉杭州樓市信貸的朋友可能知道，在杭州，房貸的主力銀行說到底就是兩家，一家是“宇宙行”工商銀行，另一家是本土的杭州銀行。
照安信證券提供的數(shù)據(jù)，“兩道紅線”下，工商銀行是沒破線，但杭州銀行卻破線了。
杭州銀行房地產(chǎn)貸款占比達(dá)到了24.9%，超過了規(guī)定的22.5%。那么接下來杭州銀行是降個(gè)人房貸的占比，還是其他地產(chǎn)信貸的占比，抑或是搞“做大分母”，那就不知道了。
但至少理論上，短期1-2年內(nèi)，杭州的房貸利率可能會(huì)小幅提高。
注意，以上也只是理論上存在的房貸利率小幅提高的可能。東樓估計(jì)，實(shí)際操作中八成是零影響。
房貸利率升降的關(guān)鍵，主要還是央行公布的LPR的升降。長(zhǎng)期來看，是走低的。
至于有人認(rèn)為，“五道紅線”下，開發(fā)商拿地的熱情會(huì)下降，連帶著還能把房?jī)r(jià)降下來。
東樓的態(tài)度跟之前一樣，上述的推理都只是“理論推理”。理論從來與實(shí)務(wù)不是一回事。
表面上看，“五道紅線”卡了開發(fā)商的融資能力，但別小看開發(fā)商的運(yùn)作能力。還是那句話，辦法總比困難多。
只要市場(chǎng)有需求，開發(fā)商就會(huì)想盡辦法沖進(jìn)去“滿足需求”。
另外，落實(shí)到房?jī)r(jià)上，尤其是杭州房?jī)r(jià)，無論是“三道紅線”還是“五道紅線”，在東樓看來，都是微乎其微的影響。
只要杭州樓市的基本盤——土地供應(yīng)不足、新房去化太快，高度供不應(yīng)求——沒變，無論是土地溢價(jià)率，還是房?jī)r(jià)的預(yù)期波動(dòng)，大概率都是“一如其舊”。
該咋樣還是咋樣。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)