站在不同的角度，看到的是不同的風景。
而在中國樓市下半場，房地產調控顯然已經有了新的方向。 如果還是站在老地方，就看不清調控的風在朝哪個方向吹。
我們以前看房地產，往往是從供需的關系來看，說到底，就是房地產的源頭供應方——城市政府，和房地產的最終需求者——購房者（房產持有者）之間的關系。
所以，你會想到房產稅到底會不會來，你會想到為什么我自己的房子還要受二手房指導價的約束，你會思考增值稅免征年限2改5以后，二手房是會因為成本上升而降價呢，還是因為二手房源減少而漲價呢？ 這是你站在購房者，或者炒房者的角度看問題，無論你是已經買了房子，還是即將要買房子。
但，今天，城市政府的方向，不是調控與你的關系，而是調控與新移民的關系。
留人，是各個城市在最近兩三年內出臺的樓市新政的主旋律。
我們詳細說。
從深圳，到上海，到杭州，再到成都，各個城市接連出臺的新政，雖然說是一城一策，但我們會發(fā)現，其實是驚人的一致。
但最最重要的第一條，往往我們會忽視。
看一下3月22日，成都新政的第一條：
一、強化住宅用地供應管理
1、增加住宅用地供應，2021年度全市住宅用地供應總量增長20%以上，占經營性用地比例不低于65%，單列租賃住房用地計劃，保障性住房用地「應保盡?！?。
2、中心城區(qū)商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅決遏制非理性拿地，切實穩(wěn)定地價和市場預期。
3、加強土地競買主體資格審查，超出房地產開發(fā)企業(yè)「三道紅線」、存在重大失信行為的競買人，不得參與我市土地競拍。
從深圳，到上海，都把增加住宅供地，放到第一條。
杭州的127新政，雖然沒有重提增加住宅供地。但杭州127新政，更多是去年94新政的延續(xù)，而94新政的第一條，就是：
一、加強土地市場調控。加大住宅用地供應力度，優(yōu)化供應結構，繼續(xù)推行住宅用地「限房價、競地價」出讓方式。定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況，接受社會監(jiān)督。
杭州在去年第四季度特意土拍急剎車，目的就是為了避免被一些不專業(yè)媒體誤讀為賣地財政。 年后，杭州又納入一年三次集中供地的城市。
市場上擔心，杭州會不會收緊宅地的供應。
其實，加大宅地供應才是這一波房產調控的方向。
這里面需要澄清兩個事實：
一，中國城市最不缺的就是宅地。
兩個原因：
1，城市化本身恰恰就是集約用地。20年前的良渚鎮(zhèn)能住多少人？今天的良渚街道能住多少人？
2，合并中西部和北方區(qū)域的小縣，把基建的重點從高速高鐵轉移到都市圈和城市群，同時推廣建設用地指標跨區(qū)域調劑，能夠大大增加土地利用效率。
不是修一條高速到偏僻貧困小縣，而是把小縣居民轉移到城市群，這一條高速公路的建設用地指標和建設資金足夠讓每一位小縣居民在新城市脫貧。
二，杭州是全國財政自給率最高的大城市。
在「2020年中國重點城市財政自給率」排行中，杭州是35個重點城市中惟一一個一般預算收入超過支出的城市，財政自給率達到101.15%，遠超京滬深廣四大一線城市。
城市政府要賣地，有兩個矛盾的原因，一是產業(yè)萎縮財政緊張要靠賣地，例如東北的城市，二是產業(yè)發(fā)展人口集聚住房緊張要加大賣地，就是深圳上海成都杭州。
△制圖：葉帥起高樓
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房地產要放到一個城市一個城市來看，那全國宅地不缺，杭州宅地缺不缺呢？ 以前的模式啊，還真缺。 大家只知道杭州曾經的饑餓供地，但是不知道這背后的原因，也是杭州真的缺地。 但新的模式已經到來。
去年3月，國務院已經啟動新一輪土地制度改革。國務院印發(fā)《關于授權和委托用地審批權的決定》，而浙江是全國首批8個國務院委托用地審批權試點省份之一。 今年3月，「十四五」規(guī)劃綱要草案，「職住平衡」第一次寫入五年規(guī)劃。
什么叫做職住平衡？ 從個人和小區(qū)域的規(guī)劃來講，就是你居住的地方與你工作的地方不要太遠。
而從一個城市來講，就是你有多少常住人口，就要必須配足多少的住宅用房，年輕人買得起的買房，買不起的要提供租賃用房。
所以，我們看到，住建部副部長倪虹早幾天在調研成都和西安時，除了重申房住不炒以外，強調的第一個舉措就是： 要根據人口流入情況，切實增加住宅用地供應，管控資金風險，建立「人、房、地、錢」聯動機制，從源頭上穩(wěn)定預期。
這一轉變來之不易。
要知道，此前土地市場一直是錯誤的供求關系：三四線城市，人口外流但土地供應嚴重過剩，而一二線城市外來人口大量流入但土地供應非常緊張。
從一直以來嚴格管理大城市的邊界，減少土地供應，但現在適應人口流動的變化，增加大城市的土地供應，這既是中國城市化戰(zhàn)略的重大變化，也是中國房地產業(yè)的全新底盤。
所以，雖然，2021年因為首次實施集中供地有可能造成全年新入市房源減少，但這只是一個短期現象，杭州不缺宅地。
3
「人地掛鉤」以后，每個新一線城市有了全新的「奔頭」。
留人、搶人、挖人成為了每一座新一線城市的集體意識。
然后，我們再來看這幾天的一則新聞： 杭州市住保房管部門解釋：「只要擁有有人才證，不管是單身還是已婚，沒有社保繳納要求，也沒有落戶要求，就能在杭州限購區(qū)購買二套?！?nbsp;
其實這也不是新的補充。在杭州多次樓市新政和補丁中，對于高層次人才購房，杭州一直是網開一面的。
有過的兩次制約：
一是，2020年7月3日，高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。
二是，2020年1月27日，高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。
這兩個補丁，都只是約束了高層次人才的優(yōu)先權，而沒有限制他們的第二張房票。
高層次人才，只是新杭州人中的金字塔尖。而在2019年的4月，杭州早已經放寬針對普通新杭州人的落戶限制，只要有大專學歷，繳納社保就可以直接落戶。
2021年杭州的樓市新政出來以后，我們做過一次解讀：
這其中的紅色字，都是留人的字樣。
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看明白這一輪房地產調控的主旋律是「職住平衡，人地掛鉤」，再來說說，我們對杭州樓市的基本判斷。
一，結合杭州從單中心城市到網格化城市，杭州樓市正在形成以錢江新城和奧體為中心、以申花、金沙湖、未來科技城公共中心、富陽秦望等為區(qū)域中心的金字塔群。
特別是錢江新城和奧體，將是杭州樓市的金字塔尖。目前6.98萬元的限價，只會刺激和誘生更多的投資置業(yè)，而二手房與新房的價差會越來越大。
二，樓市是分化的，有金字塔尖，就有塔腰和塔基。大量4-6萬元單價的改善房源，其實并沒有足夠的投資價值。
杭州不缺地。杭州會隨著地鐵成網而快速拓展，過不了幾年，杭州主城區(qū)一些非塔尖非熱門區(qū)域非頂級學區(qū)的二手房價，都會被這張地鐵網絡拉平。
自住就好。
三，除了錢江新城和奧體，目前限價在2.5-4萬元左右的新城，是房地產價值的爆發(fā)點。
在杭州的東南西北，都有這個價位段的成片開發(fā)的新城。這其中，豐收湖，市北，南站新城，三江匯，未來科技城，城北CBD，運河新城，是可以重點關注的區(qū)域。
四，在2.5萬元以下的金字塔基，真的是有著太大的區(qū)域，也是很容易受利好刺激的區(qū)域。然后，這只是星星點火，而不會燎原。在這個價位投資，跟搖奧體一樣，要看你的運氣了。
即使有最多的新杭州人涌入，也比不過城市拓展的速度。當杭州的城市半徑從10公里增長到30公里，面積不是增加了2倍，而是增加了8倍。
對于自住者來說，這個價位中配套最完善的，排前兩位的是臨平山北、富陽銀湖，接下去是大江東核心區(qū)和臨安濱湖。
這四個區(qū)域，雖然是杭州金字塔基的價格，卻擁有行政區(qū)域中心一級的公建配套。
五，今天杭州的紅盤很多都要事實上限售七八年了。
杭州的商品房大發(fā)展于1998年前后，到2009的年底，其實是在10余年間差不多漲了10倍。從2009年底開始，到2020年，第二個10余年間，大多數樓盤，其實也就漲了2倍。
來源：葉帥起高樓