最近，杭州二手房市場給人一種蓄勢待發(fā)的感覺，如果單看成交量，整個市場確實還沒有完全熱鬧起來，但一些熱門板塊的次新小戶型，已經(jīng)率先走出了一波獨立行情。
申花、文教區(qū)、奧體等交付時間不長的樓盤次新房，近期100㎡左右的小戶型開始走俏。比如奧體君品的103㎡小戶型，7月份成交了近十套，有的掛出一兩天就能成交。申花的古翠隱秀、翠苑的古翠藍(lán)庭、文教區(qū)的書香印翠等幾個小區(qū)，7月份也賣了六七套小戶型，最多掛牌一兩周也能成交。
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目前杭州的二手房以價換量依然是主流，交付時價格高高在上、成交價甩開周邊老房子一大截的次新房，先從小戶型開始，也回歸到了以價換量的主流。
7月份的成交數(shù)據(jù)顯示，古翠隱秀104㎡高樓層的成交價是6.4萬元/㎡，107㎡中樓層的成交價是6.6萬元/㎡。
古翠藍(lán)庭106㎡低樓層的成交價是5.9萬元/㎡，106㎡高樓層的成交價是6.2萬元/㎡。
古翠藍(lán)庭
書香印翠102㎡低樓層的成交價是7.3萬元/㎡,102㎡高樓層的成交價是7.4萬元/㎡。
綜合近段時間的成交情況來看，這幾個小區(qū)的成交價格區(qū)間也比較明朗了。書香印翠小戶型成交價約是7-7.3萬元/㎡，古翠隱秀小戶型成交價約是6.2-6.5萬元/㎡，古翠藍(lán)庭小戶型成交價約是6-6.2萬元/㎡。
按照買入時的限價來計算，本金加上利息和辦不動產(chǎn)證的契稅等，古翠隱秀、古翠藍(lán)庭的三年持有成本和如今的成交價之間，差價約為20、30萬元，而這幾乎就是賣家賺到手的錢了。
書香印翠房主賣掉102㎡，大約能賺到70-80萬元，賣掉一套四房大戶型，大約能賺到200萬元。
書香印翠
據(jù)熟悉申花和文教板塊的中介袁涌介紹，最近他接觸到的一些購房者，也覺得目前次新小戶型的成交價基本到底部了。這些購房者認(rèn)為接下來次新房還有小幅上漲的可能，現(xiàn)階段下手買入，不僅提早住上了新房，房子住著還能保值。
有幾個購房者之前來書香印翠、古翠隱秀看過房，有較強購買意向，和賣家談價格時想再還一點價，猶豫著沒下單，想再觀望一下。沒想到過了幾天，他們看中的小戶型，很快就賣掉了。接連幾套看中的小戶型都迅速成交了后，這些購房者開始主動委托中介幫他們找房子，還告訴中介，只要再有掛價和小區(qū)最近成交的小戶型成交價接近的房子掛出來，希望盡快通知他們來看房。
目前杭州的二手房市場普遍是“房等人”，購房者們的挑選余地很大，而申花和文教區(qū)的這幾個次新房小區(qū)，情況有點類似于“人等房”，只要掛牌價格不漲，新出來的小戶型，一周之內(nèi)就有成交的可能。
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奧體板塊的君品，7月的成交量也是蠻大的，成交了14套。7月是傳統(tǒng)的樓市淡季，君品還能有這么多房子成交，103㎡的小戶型功不可沒。
君品是目前奧體板塊最新交付有眾多剛需小戶型的熱門小區(qū)，目前成交價6萬元/㎡上下?；?00萬元就能住上奧體板塊的三房戶型，對購房者的吸引力還是相當(dāng)大的。
君品
君品有1000多戶，掛牌量100多戶，掛牌量占總戶數(shù)的10%，應(yīng)該說這個占比目前還是比較良性的。
創(chuàng)世紀(jì)的89㎡和君品的103㎡，套內(nèi)面積接近，目前創(chuàng)世紀(jì)89㎡的成交價依然維持在7萬元/㎡左右。君品的一套小戶型成交，賣家大約能賺50-70萬元，這個回報率現(xiàn)在也已經(jīng)算很不錯了。
小區(qū)的掛牌量、成交量和總戶數(shù)之間的比例，與小區(qū)的房價互為影響。掛牌量大，小區(qū)內(nèi)卷，競爭加劇，可能會導(dǎo)致當(dāng)前或未來的房價下跌。
據(jù)中介統(tǒng)計，古翠隱秀總計1000多戶，去年5月交付以來，總計大約成交了30套，目前掛牌有41套。成交加掛牌占比小區(qū)總戶數(shù)的7%左右。
古翠隱秀
古翠藍(lán)庭去年10月交付時正遇上市場行情不好，成交量一直不高，總計成交了大約6套，目前掛牌18套，除去限售的房子，在大約500戶的可售房子中，成交加掛牌占比5%左右。
因為這幾個樓盤的掛牌量占比不高，急著出貨的賣家不多，如果價格再往下降，業(yè)主可能就自住不賣了，那么基本上后期也不太會出現(xiàn)價格擠壓、跌破限價等情況。
申花的天薈小區(qū)，交付后已經(jīng)成交了8套，有53套掛牌，可售房子約600套。掛牌量看起為不大，但是最近的成交價格，已經(jīng)接近原業(yè)主買入后的持有成本價了。中介說等市場行情回暖之后，這個小區(qū)后期的掛牌量可能還會增加，屆時成交價格可能會受到一定的擠壓。
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中介們說，申花和奧體等熱門板塊的購房者，現(xiàn)在有一種買新不買舊的思維，寧可多花幾百萬元購買次新房，也不去買更便宜的老房子。
申花金茂悅的89㎡，交付也才6年左右，可以算是次新房，當(dāng)年的89㎡，和如今這些新交付小區(qū)的100㎡，套內(nèi)面積其實是差不多大的，目前金茂悅帶精裝修的89㎡，成交總價在500萬元左右，比周邊的次新小區(qū)便宜了150-200萬元。
申花的知名大盤萬家花城，房齡約有13年，由于上一代的小戶型設(shè)計，在空間格局方面不如次新房的小戶型，如今89㎡成交單價在4-4.5萬元/㎡。
萬家花城
這幾個小區(qū)的小戶型從掛牌到成交的時間，相對新交付小區(qū)來說，就顯得漫長多了。
文教區(qū)的二手房情況也差不多，像書香印翠這樣的新小區(qū)，具有稀缺性，只要總價不是太高，就會受到購房者的歡迎。一些交付20年左右、沒有知名學(xué)區(qū)光環(huán)的城西老小區(qū)，近期有的小戶型成交價已經(jīng)降到了4萬元/㎡以下，依然不是很暢銷。
在市場預(yù)期還不是很明朗的情況下，加上對收入也有不確定性，現(xiàn)在的購房者們有求穩(wěn)的心理，覺得買次新房降價的風(fēng)險相對小一點，選擇小戶型可以把貸款金額降低，不希望承擔(dān)過高的房貸壓力。而且他們也比較注重未來房子的變現(xiàn)能力，以備不時之需。這些都是近期次新小戶型走出獨立行情的原因。
來源：杭報房產(chǎn)