春節(jié)后，杭州二手房帶看量猛增。其中有一類，就是學(xué)區(qū)房。比如說在西湖區(qū)，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，最近7天內(nèi)，帶看量前三的小區(qū)分別是河濱之城、景溪北苑和西城年華，都是學(xué)區(qū)房。其實在春節(jié)前，這些小區(qū)就已經(jīng)比較活躍了。
去年樓市價格漸趨溫和，一些老牌小區(qū)或網(wǎng)紅小區(qū)，價格都降到了可接受的范圍。所以趁年底把學(xué)區(qū)房買好，也是有些家長的做法。不過翻翻最近的成交記錄，還是令人有點吃驚，成交單價9萬元/㎡以上的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在聽到的不多。但是對口保俶塔申花實驗學(xué)校的西城年華，有一套42㎡的房子，1月底網(wǎng)簽總價395萬元，折合單價約9.3萬元/㎡。
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據(jù)知情房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套小戶型大概是去年12月底成交的，位于頂樓。不過9萬多元的單價，在經(jīng)紀(jì)人眼里，顯得比較平常。因為2023年，西城年華成交了約8套42㎡小戶型，單價都是9萬+元。其中2023年2月19日網(wǎng)簽的一套42.43㎡，總價405萬元，單價9.5萬元/㎡。
西城年華
再看小戶型的掛牌情況，貝殼二手房平臺目前共有9套1室房源在售，均是42.43㎡，多數(shù)掛牌單價在9.2-9.8萬元/㎡。總價最高的一套掛牌480萬元，單價11.3萬元/㎡。經(jīng)紀(jì)人小方說，如果跟2023年年初相比，42㎡小戶型單價也下滑了幾千塊呢。
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西城年華共有14幢樓。小戶型集中在11幢，共有四種戶型，42㎡、57㎡、66㎡和85㎡。在西城年華，基本上是單價跟面積成反比。面積越小，單價越高；面積越大，單價越低。這在房齡較長、成交均價較高的學(xué)區(qū)房小區(qū)，是較為普遍的現(xiàn)象。
小方介紹說，西城年華42㎡，目前單價9萬元/㎡左右；57㎡，單價7.5萬元/㎡左右。66㎡，6.8-6.9萬元/㎡左右。85㎡，520萬元可以拿下，單價6萬元/㎡左右。再大一些，比如135㎡，簽約單價5萬元/㎡左右。
文鼎苑
但也有例外，比如相距不到2公里的文鼎苑。該小區(qū)對口學(xué)軍紫金港小學(xué)和紫金港中學(xué)，這個小區(qū)面積段跨度很大。最小的面積58㎡，如果不占學(xué)籍，近期成交單價在7.2萬元/㎡左右，算是比較高的。88㎡的兩房，價格5.7-6萬元/㎡，明顯拉開了差距。大面積在這個小區(qū)相對緊俏，主要原因在于大戶型房源相對少，而且小區(qū)內(nèi)部置換較多，有需求，所以大面積比較吃香。
經(jīng)紀(jì)人小張說，年前文鼎苑成交了一套177㎡，1350萬元帶車位，刨去車位，單價約7.4萬元/㎡。1月份文鼎苑成交了8套，其中包含一套最小面積的59㎡，網(wǎng)簽總價425萬元，單價約7.2萬元/㎡。相對而言，文鼎苑的價格有點“兩端高，中間低”。而對于面積相近的戶型，兩個小區(qū)差別不是很大。
麗陽苑
比如說文鼎苑的88㎡，西城年華的85㎡，以及同是保小學(xué)區(qū)的麗陽苑的89㎡，總價都在520萬元左右。較小面積的文鼎苑58㎡，西城年華57㎡，單價都在7萬以上，差距也不是很大。
戶型方面主要的區(qū)別在于，文鼎苑58㎡是一房，西城年華57㎡是兩房。梯戶比也有不同，前者是通常的2梯4戶，后者是3梯8戶。
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選擇小區(qū)里最小戶型的家庭，基本是為了讀書落戶，也基本上不會自住。孩子讀書時，這些家庭通常有兩種做法：一種是買個小套落戶，同小區(qū)或附近小區(qū)再租一套自??；也有家庭會在附近買品質(zhì)高一點的小區(qū)。
經(jīng)紀(jì)人小方遇到過不少在西城年華買小戶型，然后在同小區(qū)租房住的家庭。經(jīng)紀(jì)人小張也有過一個客戶，在文鼎苑買了一個小套出租，另外到申花買了一套199㎡的房子居住。
西城年華
為什么選擇小戶型呢？單價雖然高出一大截，但總價低。就拿西城年華來說，買42㎡小戶型，總價可以控制在400萬元以內(nèi)。但是要買其他戶型，就算是面積第二小的57㎡，按7.5萬元/㎡的均價計算，也要差不多430萬元。
經(jīng)紀(jì)人小方分析，對于預(yù)算有限的人來說，這是花較少的錢，讀好的學(xué)校。對于不差錢、對居住有要求的人來說，能花最少的錢落戶，何樂不為？至于居住，可以到附近買更舒適的房子。
而對于自住的人來說，“肯定會考慮面積和單價。”另一個原因，當(dāng)孩子讀完書，教育功能實現(xiàn)后，很多人會選擇置換。這時候看二手市場上，學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手率要想高一點的話，小戶型有優(yōu)勢。不管是現(xiàn)在買還是將來賣，小戶型都是較為靈活的一種選擇。
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根據(jù)杭房數(shù)據(jù)，西城年華2023年共網(wǎng)簽了63套，相較于2022年的36套，增長了75%。今年1月份，西城年華成交了6套，成交量也相當(dāng)不錯。大有追趕文鼎苑之勢。
保俶塔申花實驗學(xué)校
有一個原因是，保俶塔申花是九年一貫制學(xué)校，省去了小升初的選擇煩惱。還有重要一點，根據(jù)教育系統(tǒng)公布的入學(xué)早知道，保俶塔申花今年是黃色預(yù)警（學(xué)區(qū)內(nèi)適齡戶籍生人數(shù)介于學(xué)區(qū)小學(xué)常態(tài)招生計劃數(shù)的90%至100%），明年、后年都是綠色無預(yù)警，對落戶要求沒那么高，讓家長能夠“買得放心”。也因此，聽中介講，從大年初五那天開始，就陸續(xù)有買家來看西城年華的房子了。
來源：杭報房產(chǎn)