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在一片叫好聲中，3月杭州二手房完美落幕。
不少小區(qū)趁著陽春三月，瘋狂出貨。當(dāng)中，就包括江河匯上一任“頭牌”——綠城·留香園。
新政后，即3月15日至3月29日期間，留香園先后網(wǎng)簽了8套二手房，平均兩天不到就賣出一套。
當(dāng)中，就包括1套122㎡、3套135㎡，以及4套139㎡，網(wǎng)簽單價從6萬4-8萬4不等。
“據(jù)我所知，3月大小戶型加一塊共賣了9套。”主賣江河匯二手房的經(jīng)紀(jì)人小張說。
而去年一年，整個留香園一共賣了不過20來套。今年僅一個月，賣出去年近一半的量。
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為何在交付4年多后，留香園突然煥發(fā)“第二春”？
這世上，沒有無緣無故的愛。留香園之所以能賣得這么好，在德祐中海御道店沈店長看來，跟它房齡新不無關(guān)系。
小區(qū)2019年6月交付，迄今不滿五年，正值青春年少。
相比周邊相同學(xué)區(qū)的中海御道、融創(chuàng)涌清府、中企艮山府等，它的均好性更強(qiáng)。
起步99㎡三房兩衛(wèi)、139㎡就能做四房（御道130多㎡僅有三房）；小區(qū)體量夠大，有1100多戶（涌清府僅300多戶）；還是全精裝交付（艮山府毛坯）。
又不似大都會79號、東方御府，總價動輒大幾千萬。
“性價比”永遠(yuǎn)是買家的不二法則。
“去年底留香園普遍叫價還要9萬多一平，上個月好樓層、還是邊套，成交價也就8萬5-8萬7上下。”沈店長說，要是99㎡的小戶型，單價不用8萬就能買到。
“相比巔峰時期，單價便宜了兩三萬一平。”
如此一來，先前一直關(guān)注留香園的客戶，看到價格下來了，自然也就下單了。
03
其實(shí)，自交付起留香園便能在價格上一路高歌猛進(jìn)，除了緊挨著江河匯的地段助力、綠城品牌外，對口學(xué)區(qū)亦是關(guān)鍵。
錢外——杭州市錢江外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是杭州首個公辦雙語的九年一貫制學(xué)校。坊間常說的，花公辦的錢讀民辦，指的正是這所學(xué)校。
除了雙語+特色課程外，錢外一登場便備受矚目還有一重因素，那就是肉眼可見的生源。
周邊環(huán)繞的多是商品房，還是那一時代售價不菲的商品房，饒是知名度一般的運(yùn)新花苑，也多是公務(wù)員子女生源。
學(xué)校好差，除了本身的師資力量、過往成績、以及口碑外，生源同樣是重要一環(huán)。
雖然錢外尚未有第一屆初中畢業(yè)生，但其口碑已在家長群中傳開。
尤其是自打換了新校長后，更是嚴(yán)抓教學(xué)質(zhì)量，成績也比預(yù)期要好。
我的朋友老劉，其女兒便就讀該學(xué)校。他說，這兩年學(xué)校抓教學(xué)抓的格外緊，老師們對作業(yè)的要求也比前些年要高。
雖然當(dāng)家長的會覺得累，可整體很是滿意，自然也就忽略了當(dāng)年他可是高位接盤的區(qū)域內(nèi)二手房。
就連南星橋的準(zhǔn)意向買家，有的也調(diào)轉(zhuǎn)方向，去買了留香園。
相比南星橋，江河匯的“性價比”高多了。
04
眼下，南星橋相對新的次新房，門檻最低的是望江府，89㎡總價還要750萬上下（降價之后）。若是講究居住品質(zhì)，總價普遍超千萬。
像是侯潮府的118㎡，總價就要1200萬上下，還只有三房。至于其他次新小區(qū)，諸如壹品、上品、濱江園等，由于起步戶型大、總價更貴。
但在留香園，1200萬就能買到139㎡的邊套四房，還是好樓層。
南星橋二手房價多年來居高不下，除了豪宅不間斷交付后，勝利學(xué)區(qū)也是促使買家下單的重要因素。
尤其是公民同招后，學(xué)區(qū)的權(quán)重系數(shù)逐年遞增。
總價承受力有限的，也不是全無選擇。春江花月、金色家園等交付10-15年、甚至更久的次次新小區(qū)，同樣也能買到，且買得人還不少。
只是，相比留香園等江河匯的次新房，房齡上多少不占優(yōu)勢。
以前，多少還能憑借勝利學(xué)區(qū)，彌補(bǔ)房齡上的不足；現(xiàn)在，隨著錢外的崛起，江河匯與南星橋在學(xué)區(qū)上的鴻溝，日漸縮窄。
至于其他配套，兩大板塊本就旗鼓相當(dāng)。你有K11，我有國金中心；你有濱江園、壹品，我有江河鳴翠、IFC……
早在幾年前，我在探訪江河匯二手房時，就曾遇到壹品的業(yè)主，考慮接手留香園的二手房。
隨著江河匯整體進(jìn)度條的拉快，諸如留香園等區(qū)域內(nèi)的次新二手房，成為南星橋意向客戶的PLAN B，不過時間早晚。
畢竟，南星橋的意向買家，除了區(qū)域內(nèi)的置換客外，還有不少來自杭州四面八方，基于居住與學(xué)區(qū)間的平衡，選擇了南星橋。
未來，他們一樣可以選擇江河匯。
來源：層樓