樓市里的“白酒股”是學區(qū)房，而杭州學區(qū)房屆的“飛天茅臺”文鼎苑，差點失了“神通”。
昨天上午，文鼎苑35幢3單元1樓一套126.16㎡的法拍房開拍。房源起價970萬元，折合單價7.68萬元/㎡，放在房價動輒十幾萬的小區(qū)里，性價比很高。
這套“撿漏”房源在24小時競價周期內(nèi)吸引了21770次圍觀，截至今早9點，仍無人問津。
流拍在即時，才有3人加入角逐。最終經(jīng)過17輪叫價，房源以1034萬元落錘，折合單價8.2萬元/㎡，比評估價低了169萬。
作為杭州頂尖學區(qū)房，文鼎苑近年來漲勢如坐火箭，二手成交單價從7萬、8萬，一直飆升到11萬、12萬。就在兩個月前，同小區(qū)一套180.5㎡的大戶型還拍出了1850.85萬元的“天價”。
僅過了兩個月，市場的風向就出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。而文鼎苑落下神壇的背后，是杭州學區(qū)房的普遍性“冰凍”，以及“學區(qū)房”這一樓市特殊生態(tài)圈的變革。
01
在這套房源開拍之前，小鳳凰特地跑了一趟文鼎苑小區(qū)。
果然是杭州教育氛圍最好的小區(qū)，臨街商鋪里最多的兩種業(yè)態(tài)是房屋中介和補課班，就連面包店貨架上貼的都是“考神附體”、“天天向上”這類的標語。
文鼎苑小區(qū)外
雖然正值暑假，小區(qū)里卻看不到瘋玩的孩子，偶爾有幾名拿著練習冊的小朋友匆匆走過。
憑借著良好的學區(qū)氛圍和優(yōu)異的考試成績，文鼎苑小區(qū)一直是長牛的存在。但最近，小區(qū)的房價卻出現(xiàn)了頹勢。
據(jù)好找房，截至7月6日，小區(qū)已達歷史峰值135套，較一個月前又增長了約20%。令人意外的是，135套在售房源中26套出現(xiàn)跳水，幅度最大的是一套171㎡的大戶型，整整降了150萬元，而漲價房源的數(shù)量為0。
截圖：好找房
成交方面，好找房數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑近30天僅成交了3套。價格上，近月成交均價為77260元/㎡，同比上月暴跌21%。
對于種種情況，附近某資深中介承認，文鼎苑現(xiàn)在確實在低谷。以他所在的門店為例，去年這個時候，文鼎苑幾乎每月有8-10套成交，業(yè)主們價格咬得比較死，買方基本不會還價。
但從今年4月以來情況就不一樣了，不但成交量縮減，從7套、5套降到3套，價格上只有小面積房源才能賣得出高價，而一些原本高高掛起的大戶型，都不得不低頭。
他表示，文鼎苑的情況跟掛價關(guān)系很大，此前房東心態(tài)普遍較好，掛價掛得很高，像某位客戶一上來就要掛12-13萬元/㎡，買家看了，自然被勸退。過高的掛價使得成交量減退，因此房東只能降低預(yù)期，使價格回歸到符合市場的水平。
小鳳凰從中介后臺看到，一般大戶型掛價在8-10萬元/㎡，80㎡以下戶型約11-13萬元/㎡，都是市場上普遍能承受的價位，但依然是問的多、買的少。
02
“帶頭大哥”文鼎苑碰了釘子，那些低一個level的學區(qū)房日子更不好過。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，華師大、文瀾、保俶塔等優(yōu)質(zhì)學校周邊的學區(qū)房都出現(xiàn)了不同的量價齊跌現(xiàn)象。
例如文瀾實驗所下轄的學區(qū)，年初受到“民轉(zhuǎn)公”影響，1月份狂出114套，新安天苑就賣出去了30多套，單價超過5萬元/㎡。
但隨著利好逐漸清出，小區(qū)成交量也斷崖下跌，新安天苑上個月只成交了2套，最近一套成交價只有46550元/㎡。
新安天苑
還有在“真?zhèn)螌W區(qū)房”間反復(fù)跨越的藍孔雀，經(jīng)過去年一年的暴漲后，今年明顯進入了疲憊期，近3個月只有4套成交，均價6萬元/㎡出頭。
而因“公民同招”和“指標到校”火了一把的九年制保俶塔實驗學校，學區(qū)范圍內(nèi)的勝利新村和鐵路新村，降價房源都遠遠多于漲價房源，均價也從7-8萬元/㎡，回落到6萬元/㎡左右。
勝利新村
03
“現(xiàn)在的買家精得很，不拿成績說話，根本不承認你是名校。”某中介人員說，曾經(jīng)吃過了太多“偽”學區(qū)房的苦頭，家長們也用成績決定是否下單。
所以，從這個角度上來說，前段時間的學區(qū)房頹勢，更多像是一種暫時的觀望，很多人寄希望于中考成績出來的那一刻。
但天不遂人愿。
原本，業(yè)主們指望著中考成績出來了大吹一通，再美滋滋地大漲一波。但萬萬沒想到，學區(qū)房“房住不炒”的最佳執(zhí)行者竟然是教育局。
上個周末，中考成績出爐后朋友圈“炸了”，原因是試題太簡單太基礎(chǔ)，導(dǎo)致了全民高分的現(xiàn)象。
小鳳凰從各大教育平臺和購房群里傳出的只言片語得知，育才中學某班中考平均分達到580分（滿分600分），只比“菜中”天杭實驗?zāi)嘲喔吡?分。
一般人與“學神”的距離，換算成分數(shù)，不過幾道選擇題。
此外，錦繡、大關(guān)中學各有20多名學生數(shù)學滿分。就連名不見精裝的東城實驗，裸分590+的有好幾個。
當教育局搖身一變成“端水局”狂送愛心，曾經(jīng)橫亙在學校之間的差距就被無形抹平了，而在這個學校成績大于名聲的年代，學區(qū)房是真是偽，又被蒙上了一層紗。
04
比起“一碗水端平”的中考，政策的大手無疑讓廣大家長更為心焦。
從去年底開始，關(guān)于“西湖區(qū)率先成為學區(qū)‘多校劃片'改革試點”的傳聞就未曾停歇，但在政策落地之前，離小學報名時間越近，家長就越是焦慮，所以今年上半年優(yōu)質(zhì)學區(qū)房一直勢如破竹。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，3月18日，文鼎苑一套58㎡房源以總價750萬元成交，折合單價近13萬元/㎡；河濱之城89㎡單價突破9萬元/㎡；安吉路實驗學校學區(qū)范圍內(nèi)一套11㎡的“落戶房”，上架1小時就以130萬成交，折合單價11.8萬元/㎡。
河濱之城
家長們顧不得新政的威懾——“不出等于沒有，天塌了也沒我家娃上學重要。”中介們信誓旦旦地拍著胸脯：“喊了那么久，學區(qū)房還不一天一個價，再不買就更買不起了！”
但最近的風聲顯然比以往任何時候都要強烈。北京西城“多校劃片”政策升級，多校搖號派位失靈，不少家長陸續(xù)接到調(diào)劑電話，直接被踢出了“牛校群”。
比如全北京頂尖的西城德勝片區(qū)，保底學校的水平也很高，所以多校劃片也抑制不住當?shù)貙W區(qū)房價的瘋漲。但最近家長們發(fā)現(xiàn)，在填報意向?qū)W校時，保底的位置也沒了，買了天價學區(qū)房，孩子卻不得不走更遠的路，上更普通的學校。
從以往的無數(shù)政策中不難得出規(guī)律，“京字號”反映的往往是國家大趨勢，從北邊傳來的風聲無疑給杭州的市場打了一劑鎮(zhèn)定劑。
05
學者項飆說，內(nèi)卷是一種“不許失敗和退出”的機制，學區(qū)房未嘗不是如此，千千萬萬個家庭朝著一個目標去，要賺錢，要買學區(qū)房，要上最好的學校，要從小結(jié)交最“高級”的人脈圈，要出人頭地進大廠……生生不息。
關(guān)鍵是，當踏入養(yǎng)娃的圍城里，這些原本被嗤之以鼻的事物就成為了群體意識，所以出現(xiàn)了以經(jīng)濟利益為導(dǎo)向的學區(qū)房熱，也出現(xiàn)了把孩子的學習成績同房價掛鉤的畸形心態(tài)。
文鼎苑里的小“曲院風荷”
曾經(jīng)在一篇文章說，文鼎苑的“孟母”聯(lián)盟成員們會輔導(dǎo)孩子的作業(yè)，也會把在樓下瘋玩的小朋友攆回家。
看房時，中介帶小鳳凰看了一圈綠化，夏日的荷花在水池里肆意搖動，可惜對于童年過早消失的孩子們來說，這些也僅此是窗景而已。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站