重磅！杭州房產(chǎn)新規(guī)發(fā)布，容積率規(guī)則大變！

剛剛，杭州規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告：關(guān)于公開征求《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知（試行）（征求意見稿）》意見的公告。

其中，對于住宅項目容積率做了新一輪規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

附件1：

關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知（試行）（征求意見稿）

各區(qū)、縣(市)人民政府，市級有關(guān)單位：

為進(jìn)一步提升我市建設(shè)項目開發(fā)品質(zhì)，降低開發(fā)成本，激發(fā)市場活力，現(xiàn)就試行優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則通知如下：

一、適用范圍

本通知適用于我市新建、改建和擴建的房屋建筑建設(shè)項目。本通知所指的容積率是指項目建設(shè)用地范圍內(nèi)，計入容積率計算的總建筑面積（以下簡稱“計容建筑面積”）與項目建設(shè)用地面積的比值。除本通知第二部分所列情形外，計容建筑面積按照國家、省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。本通知第二部分所列情形按本通知規(guī)定執(zhí)行。

二、計算規(guī)則

1.用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間（包括獨立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、居住用地內(nèi)位于底層架空平臺下方的停車空間、位于建筑內(nèi)部的多層停車空間）不納入容積率計算（詳見附圖1）。

獨立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓，綠地率計算為綠地面積與停車樓以外的用地范圍建設(shè)用地面積的比率，建筑密度計算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍建設(shè)用地面積的比率（詳見附圖2）。

居住用地內(nèi)位于底層架空平臺下方的停車空間，結(jié)構(gòu)層高應(yīng)小于4.5米，以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。除受西湖西溪景觀限高、良渚遺址限高、機場限高、大運河管控等特殊高度管控影響的以外，可以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算建筑層數(shù)、建筑高度（詳見附圖3）。

架空平臺宜集中設(shè)置，應(yīng)按多層建筑退讓用地紅線，沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)設(shè)置公共使用功能、公共開放空間或進(jìn)行綠化景觀處理，不得設(shè)置連續(xù)大面積實墻；臨近既有住宅界面，應(yīng)協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響（詳見附圖4）。

2.位于居住用地沿街不超過2處的主要出入口、面積不大于200平方米、至少兩面開敞且僅作為小區(qū)車輛、人行通行的小區(qū)門廳，不納入容積率計算。

3.位于用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計算，同時不計算建筑密度。

4.鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地,在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。

5.在項目用地范圍內(nèi)配建，建成后移交電力部門的變配電房、開閉所，不納入容積率計算。除詳細(xì)規(guī)劃要求配建的公共服務(wù)配套設(shè)施外，地塊內(nèi)按規(guī)范要求配建，建成后按規(guī)定移交相關(guān)部門的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、文體等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計算。

6.獨立于建筑之外的,出室外地面的樓梯及電梯井,不納入容積率計算。利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算。

7.鼓勵用地范圍內(nèi)的地鐵出入口、地面以上的站廳、向公眾24小時開放的空中連廊與建筑結(jié)合設(shè)置，給予不超過建成后移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵。

8.實施城市更新的項目，配建的公共服務(wù)設(shè)施可不納入容積率計算。對于在滿足自身配建要求的基礎(chǔ)上，按規(guī)劃要求配置的公共服務(wù)配套設(shè)施，給予不超過建成后移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵。 

9.打造小街區(qū)、密路網(wǎng)、有活力的街區(qū)，鼓勵在詳細(xì)規(guī)劃層面將街區(qū)范圍內(nèi)綠化、公共服務(wù)設(shè)施、人防工程統(tǒng)籌開發(fā)、集中設(shè)置，除住宅用地綠地率以外的上述地塊指標(biāo)可在不跨越規(guī)劃單元的街區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)籌平衡，創(chuàng)造良好的城市公共空間。

三、相關(guān)管理要求

1.符合獎勵條件的建筑面積，不補繳土地出讓金，可不納入詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件約定的容積率計算。

2.建設(shè)單位提交的設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表、建設(shè)工程規(guī)劃許可的附圖附件中，應(yīng)準(zhǔn)確列明地上總建筑面積、計容建筑面積和不計容建筑面積；符合獎勵政策的，獎勵的建筑面積應(yīng)在技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表中單列。

3.本通知適用范圍內(nèi)的建設(shè)項目在土地出讓、建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃用地核驗和權(quán)籍調(diào)查均適用本通知的計算規(guī)則。權(quán)籍調(diào)查按規(guī)范計算建筑面積，并區(qū)分計容建筑面積和不計容建筑面積，涉及獎勵的建筑空間以及建成后移交相關(guān)部門但不納入容積率計算的建筑空間，可根據(jù)建筑面積進(jìn)行確權(quán)登記。

本通知自XXXX年XX月XX日起施行。自施行之日起發(fā)布建設(shè)用地使用權(quán)掛牌公告的新出讓項目、取得劃撥決定書的新劃撥項目以及自施行之日起新立項的改建和擴建項目，按照本通知要求執(zhí)行。此前有關(guān)政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

1、停車樓

（1）綠地率：

計算公式為=C（總綠地面積）÷（A-B）（停車樓用地以外的建設(shè)用地面積）

（2）建筑密度：

計算公式為=D(停車樓以外的建筑基底面積)÷A(總用地面積)

圖2

2、底層架空平臺停車平面示意圖

圖3

3、架空平臺立面示意圖

圖4

附件2：

《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知（試行）（征求意見稿）》起草說明

為進(jìn)一步提升我市建設(shè)項目開發(fā)品質(zhì)，我局起草了《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

一、起草背景

為進(jìn)一步引導(dǎo)城市高品質(zhì)建設(shè)，增加城市活力，改善城市人居環(huán)境，更好滿足人民群眾對高品質(zhì)生活需要，結(jié)合我市實際情況，制定出臺市級層面優(yōu)化容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的政策文件。

二、主要內(nèi)容

《通知》適用于我市新建、改建和擴建的房屋建筑建設(shè)項目，除《通知》所列情形外，計容建筑面積仍按照國家、省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，《通知》主要內(nèi)容具體包括：

1.多樣化的停車形式。一是鼓勵充分利用地上地下空間作為停車配建使用，明確滿足最低停車配建要求的停車空間不計容，并明確停車樓的建筑密度、綠地率的計算方式；二是在滿足規(guī)定條件的前提下，允許住宅用地項目利用底層架空平臺下方的空間作為停車功能使用，并以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算建筑基底面積、綠地面積、建筑層數(shù)、建筑高度。

2.提升居住品質(zhì)。一是對居住用地內(nèi)符合特定要求的小區(qū)主入口門廳不計容；二是對符合規(guī)定的開放式風(fēng)雨連廊不計容且不計建筑密度；三是對有特殊要求的規(guī)劃條件明確采用全封閉式陽臺的容積率計算規(guī)則調(diào)整為按照陽臺水平投影的1/2計算容積率。

3.加強配套保障。一是對地塊內(nèi)建成后移交電力部門的變配電房、開閉所，以及建成后按規(guī)定移交相關(guān)部門的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、文體等公共服務(wù)配套設(shè)施不計容；二是對利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊不計容；三是獨立于建筑之外的出室外地面的樓梯、電梯井不計容。

4.鼓勵公益貢獻(xiàn)。一是鼓勵用地范圍內(nèi)的地鐵出入口、地面以上的站廳、向公眾24小時開放的空中連廊與建筑結(jié)合設(shè)置，給予不超過建成后移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵；二是對城市更新項目配建的公共服務(wù)設(shè)施不計容，并在滿足自身配建要求的基礎(chǔ)上，按規(guī)劃要求配置的公共服務(wù)配套設(shè)施，給予不超過建成后移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵；三是鼓勵在詳細(xì)規(guī)劃層面將街區(qū)范圍內(nèi)綠化、公共服務(wù)設(shè)施、人防工程統(tǒng)籌開發(fā)、集中設(shè)置，創(chuàng)造良好的城市公共空間。

5.相關(guān)管理要求。一是符合獎勵條件的建筑面積，不補繳土地出讓金，可不納入詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件約定的容積率計算。二是要求設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表、建設(shè)工程規(guī)劃許可的附圖附件中，應(yīng)準(zhǔn)確列明地上總建筑面積、計容建筑面積和不計容建筑面積，并單列獎勵的建筑面積；三是土地出讓、建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃用地核驗和權(quán)籍調(diào)查均適用《通知》的計算規(guī)則，權(quán)籍調(diào)查按規(guī)范計算建筑面積，并區(qū)分計容和不計容部分，涉及獎勵的建筑空間以及建成后移交相關(guān)部門但不納入容積率計算的建筑空間，可根據(jù)建筑面積進(jìn)行確權(quán)登記。