說個杭州樓市“鬼故事”：臨安二手房市場。
臨安市場有多可怕？某當?shù)刭彿咳簝?nèi)有房東哭訴：“房子掛出一年多，帶看次數(shù)才3-4次，成交根本遙遙無期。”畢竟，連臨安新房中簽率都紛紛在“100%”和“流搖”間反復橫跳，二手市場自然早早被拋棄。
自“517新政”后，杭州限購區(qū)二手市場松綁，多地呈現(xiàn)成交量回暖跡象。
但，這股樓市“暖風”似乎對不限購的臨安并沒有起到多大作用。
01
臨安樓市是高度融合的，其新房、二手市場不能割裂而論。
整體來看，自青山湖科技城二手行情下行后，臨安全境一二手市場幾無倒掛。其次，臨安各板塊新房供給大于需求去化，除個別王炸項目外，“來了就是業(yè)主”成為普遍現(xiàn)象，這勢必導致購房者同時權衡新房、二手房兩者的價值。
(圖片來自朋友圈）
新房市場上，錦城某新盤打出“房價9折+送車位”雙優(yōu)惠措施，一套89㎡5樓房源僅需170萬出頭，2樓房源最便宜只要160萬起；錦北某新盤干脆放低領證備案價，如此一來，項目在區(qū)域“最低9折”優(yōu)惠紅線下，折后價自然更低一籌。
在售新盤“價格戰(zhàn)”硝煙四起，二手房市場又如何“見招拆招”？
湖山云臺苑
“小區(qū)一套84㎡三房一衛(wèi)戶型最低只要149萬，二樓您看是否能接受？”濱湖新區(qū)湖山云臺苑旁，某連鎖中介經(jīng)紀人小F詳細計算“最優(yōu)惠”房源的各項成本，他表示，小區(qū)去年剛剛交付，購買二手房買家需支付增值稅、契稅、中介費，全部加進去165萬左右可以拿下。
就小區(qū)品質(zhì)來看，濱湖天地湖山云臺苑是臨安少有的干掛鋁板項目，現(xiàn)今同價位段新房則多為真石漆涂料。對比來看，部分新房雖給到“160萬起+送車位”禮遇，但像湖山云臺苑這樣“165萬起+干掛鋁板+現(xiàn)房”的組合配置，競爭力也不會小。
(截圖自：貝殼找房）
中介口中149萬“撿漏房源”近期關注度明顯暴增，貝殼找房上，該房源近30天帶看11次，有7次集中在最近一周，差不多每天都有購房者光顧。中介小F也認同這一說法：“帶看量基本在新政后才逐步恢復的。”
(截圖自：貝殼找房）
不過，這套總價149萬三房更多吃了樓層不利的虧，事實上，以84㎡三房一衛(wèi)戶型為例，湖山云臺苑更多房源掛架在160-170萬之間。比如，該戶型有套6樓房源掛牌價160萬，但房東愿意承擔增值稅，其余費用加房價還不到170萬。
上周四，一套84㎡同戶型房源再降7萬，至148萬，不但價格較149萬這套更低，位置還是更有議價權的中樓層?？梢?，小區(qū)二手房剛有起色，房東間的內(nèi)卷也開始了。
“如果您不想自己裝修的話，云臺苑有套199萬94㎡（三房二衛(wèi)）精裝房源性價比很高。”中介小F說：“房子在20樓，這套房東只要求凈到手190萬，可以幫您承擔9萬稅費，而其余費用補齊后大概在205萬左右。”
實地看房后發(fā)現(xiàn)，中介小F口中精裝三房，不僅和市面一般精裝小區(qū)一樣，完成硬裝+廚電+衛(wèi)浴的標配，更做了洗衣機柜、飄窗柜、大衣柜等物件，連客廳的沙發(fā)、主臥的化妝臺都準備就緒。“您差不多再買兩張床，買個電冰箱、洗衣機，就可以‘拎包入住’了。”中介小F說道。
湖山云臺苑
總之，當臨安各新盤大打“優(yōu)惠牌”后，次新房房東也紛紛做出讓步——承擔部分或全部稅費。貝殼找房上，一套94㎡中樓層房源把“房東稅費自理”打在標題內(nèi)，該房源18433元/㎡單價與板塊在售新房相比，也屬低價。
“其實，湖山云臺苑很多業(yè)主的掛牌價，他們根本賺不到錢的。”中介小F嘆了口氣。
急著把房子賣掉，即便平進平出也要逃離臨安，這也許是大多臨安掛牌房東的真實想法。只是，如果再考慮首付資金成本、貸款稅率，小虧一些或才是大多數(shù)賣家面臨的必然結果。
02
臨安新房市場庫存高壓，二手房市場也面臨著“高庫存、去化難”的老問題。
（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房）
截至6月18日18時，統(tǒng)計臨安各板塊主要二手房情況顯示，臨安各區(qū)主要次新二手房小區(qū)單盤掛牌量基本在100套以上，最多一個小區(qū)達到了849套，顯然，臨安很多次新房小區(qū)尚未完成“投資→自住”的轉(zhuǎn)換期，還有相當一部分投資客群尚未出貨離場。
與市場歷史最高點相比，臨安當前二手房價也有明顯回落。一年前，寶龍旭輝城剛剛交付，附近中介告知小鳳凰：“有套89㎡房源完成意向成交，250多萬，單價超2.8萬/㎡。”當時，同屬青山湖科技城二手房“第一梯隊”的天陽蔚藍、朗香郡，優(yōu)質(zhì)樓層房源單價在2.8萬/㎡左右，即便是建成年份稍長的星匯花園毛坯房源，價格也鮮有低于2.4萬/㎡。
而今，與青山湖科技城各次新小區(qū)一年前掛牌價相比，板塊二手行情已下跌近1萬/㎡。
二手房價“跌跌不休”，交付在即的未來旭輝城業(yè)主錢先生很苦惱，他說：“我買入價在2.3萬/㎡+，本打算辦完產(chǎn)證就賣掉走人，可現(xiàn)在的行情讓我如何保本？”
青山湖科技城褪去曾經(jīng)“紅盤”外衣，但其近未來科技城的地理優(yōu)勢，又讓其在主城二手房市場上行趨勢下，成為臨安率先“抬頭”的板塊。相比之下，錦南的情況用“實慘”再合適不過。
云錦玖晟府
比如，地鐵16號線九州街站，“地鐵盤”云錦玖晟府多套二手房掛牌價僅1.5萬/㎡+，要知道，項目當初推盤價也要1.63萬-1.72萬/㎡，目前掛價的房東都做好虧本打算，只為“求脫坑”。
價低還不致命，更值得一提的是，云錦玖晟府周邊3km內(nèi)，小鳳凰沒看到一家中介門店，像我愛我家、鏈家、德祐等大品牌連鎖中介，基本要到錦城、錦北、濱湖新區(qū)才有營業(yè)。
一個連中介都不來開店的地方，二手房熱度也可想而知了。
03
臨安二手房市場舉步維艱，而且后續(xù)環(huán)境仍不容樂觀。
首先，土拍市場賣地不斷，臨安新房后期供應充足，這對市場去化能力是一個極大挑戰(zhàn)。其次，2022年是杭州新房交付大年，臨安也有一批小區(qū)將在今年內(nèi)交付，新交付小區(qū)投資客忙著掛牌出貨，或在相當一段時間內(nèi)影響周邊二手房走勢，這個陣痛期往往一年都難以恢復。
前兩年，臨安樓市熱度異軍突起，除了臨安不限購的優(yōu)勢，還在于青山湖科技城3000元-5000元/㎡倒掛價差吸引眾多投資客的到來，而今，青山湖科技城情況與臨安市區(qū)并無差別，想象力的消退也讓臨安最有上升空間的區(qū)域被“滅了燈”。
臨安二手房樓市恢復不難，哪個區(qū)域能像青山湖科技城一樣撐起臨安的上升想象力，這個問題才事關臨安后期的樓市高度。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站