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第五周數(shù)據(jù)

本周變化要點：
1、大華海派風(fēng)范升至榜首，成交周期縮短至2.6。
2、連續(xù)霸榜一個月的英特學(xué)府以及中泰紅盤德信早安終于要喘口氣了，本周分別排名第6、7，但成交周期8.2和10，仍屬賣方市場。
3、溫莎郡和御藍(lán)灣繼續(xù)上升，排名2、3位。
4、西城時代和碧景園大幅躥升，分別排名第4和第5。
本周總結(jié)：優(yōu)質(zhì)樓盤間輪動初顯，老余杭站繼續(xù)發(fā)力。


2020-10-16

進(jìn)一步談?wù)勎覍?ldquo;成交周期”指標(biāo)的看法：
第一，我相信，沒有賣不出去的房子，只有不合理的價格，每一個小區(qū)都有一個隱藏的“市場心理價位”，當(dāng)這個小區(qū)目前的價位低于市場心理價位時，成交周期就短，賣的快，反之亦然。
第二，賣的最快的永遠(yuǎn)是剛需盤，所以我一開始就把別墅盤給去掉了（比如綠城桃花源、西園鳳都苑、十里風(fēng)荷），但是目前保留的各個盤當(dāng)中，別墅占比卻是各不相同，別墅占比較高的，也會制約成交周期。所以從下周開始，我會考慮刪除別墅占比過高的樓盤，或者做個加權(quán)。

2020-10-16

過去五周統(tǒng)計平均值

這個帖子的初衷，就是希望路遙知馬力，一個多月過去，已經(jīng)統(tǒng)計了5周數(shù)據(jù)，我覺得可以開始做一個平均值統(tǒng)計，以后每個一個月做一次平均值統(tǒng)計。

路遙知馬力，5周平均值排名


2020-10-19

今天問了中介這些紅盤的實際成交速度，中介回答說，成交周期看似幾個月，實際上里面絕大部分是“不誠心”的房東，他們只是掛著看看，自然會拖慢這個數(shù)據(jù)。只要是誠心賣的，熱銷盤的房源出一套賣一套，成交周期不會超過一星期。我不排除中介故意夸大忽悠我買房的可能，但“不誠心”部分賣家拖慢周期這個是符合邏輯的。那么實際成交周期確實要比這個周期快很多，紅盤尤甚。

2020-10-19

云端看盤：英特學(xué)府+德信早安

經(jīng)過5周的統(tǒng)計，英特學(xué)府和德信早安脫穎而出，那就看看這兩個盤到底好在哪里。
我想從交通、周邊配套、環(huán)境、采光、戶型等方面對這兩個盤做一個全盤分析。
首先，我準(zhǔn)備好了百度地圖和貝殼app，前者用來云端看小區(qū)和交通，后者用來看戶型。
先看交通，兩者都靠近地鐵站，小區(qū)門口到最近地鐵口的距離如下：

德信早安（610m）


英特學(xué)府（110m）

兩者距離綠汀路站的未來科技城公共中心都不遠(yuǎn)，地鐵只有2、3站路

周邊配套：超市、菜場、水果店、藥店、飯店、理發(fā)店這類兩者都有，就不一一細(xì)數(shù)了。
就看一下重點的3個：購物中心、醫(yī)院和學(xué)校。

先看購物中心
老余杭和中泰一帶，只有兩個像樣的商場：江南時代和萬達(dá)廣場。


距離德信早安最近的購物中心其實是中泰商貿(mào)城，就在小區(qū)隔壁，走路3分鐘。不過，中泰商貿(mào)城實在是太low了，我估計沒人去這樣的地方“逛商場”

排除中泰商貿(mào)城，
距離德信早安最近的是江南時代，開車8分鐘（3.5km）。

其次是萬達(dá)廣場，開車14分鐘（5.2km）


距離英特學(xué)府最近的購物中心是：江南時代，開車6分鐘（1.6km）。

其次是萬達(dá)廣場，開車11分鐘（3.1km）


再看醫(yī)院
我們只看三甲醫(yī)院，這附近只有一個，位于未來科技城的浙一醫(yī)院。
德信早安開車18分鐘（8.4km），英特學(xué)府開車15分鐘（6km）。

再看學(xué)校
德信早安距離對口的小學(xué)（中泰中心小學(xué)）和中學(xué)（中泰中學(xué)）的距離都是1km


英特學(xué)府有多個對口學(xué)校，圖中是直線距離。


（未完待續(xù)）

2020-10-21

云端看房：英特學(xué)府+德信早安（環(huán)境篇）

（接上篇）
環(huán)境可以從這幾個方面來看：小區(qū)規(guī)模、容積率、綠化率、噪音、厭惡設(shè)施、人車分流。
小區(qū)規(guī)模：德信早安總占地面積約4萬平米，共11幢高層；英特學(xué)府總占地面積約13萬平米，共23幢高層+21幢洋房排屋
圖1：相同比例尺下的德信早安（左）和英特學(xué)府（右）衛(wèi)星圖
英特學(xué)府的面積約為德信早安的3倍。從衛(wèi)星圖來看，德信早安的建筑年份應(yīng)該早于英特學(xué)府，衛(wèi)星圖里的英特學(xué)府還是一片工地，德信早安則已經(jīng)是成品。

人車分流：兩者均為人車分流。
容積率：德信早安2.2，英特學(xué)府1.8
綠化率：德信早安30%，英特學(xué)府30%
厭惡設(shè)施：前幾年，中泰垃圾焚燒廠事件曾鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但垃圾焚燒廠的污染范圍為1公里，超過1公里就基本沒有污染，而德信早安距離垃圾焚燒廠距離6公里以上，完全無關(guān)。比起垃圾焚燒廠，還不如關(guān)心一下正對面的中泰工業(yè)園。

英特學(xué)府周圍也有一種厭惡設(shè)施：高壓輸電塔。這是百度全景地圖照片里的高壓塔。

那么，高壓塔的安全輻射距離又是多少呢？這是我在網(wǎng)上搜到的解釋，專業(yè)術(shù)語看不懂，反正我知道最大的數(shù)是15米，那就按15米算。

那么英特學(xué)府最靠近高壓塔的那幾幢，是否達(dá)到安全距離？我們用衛(wèi)星圖測距試試。如圖，最接近高壓塔的1幢和7幢，距離高壓塔的平行距離為27米左右，高壓塔的高度與樓高差不多，距離高壓電線最近的高層那幾戶也是超出安全距離10多米，低樓層的就離得更遠(yuǎn)了。小區(qū)其他樓層就完全無關(guān)了。


然后就是這兩個小區(qū)都面臨的噪音問題：北面就是杭瑞高速。這兩個小區(qū)雖然臨高架，但有一點好，那就是他們都位于高架的南側(cè)，因為臥室朝南，所以實際上是背對著高速，相比在高速北側(cè)的（比如眾安學(xué)君里）而言，噪音污染要好很多。他們和高架的距離見下圖。
德信早安（最近66米，最遠(yuǎn)230米）


英特學(xué)府（最近135米，最遠(yuǎn)588米）

一般來說，超出200米，基本就是不靠高架了。相較而言，英特學(xué)府要好的多，除了最北面3棟，其他都不靠高架，而德信早安，除了最南面1棟，其他都在高架噪音范圍內(nèi)。
（未完待續(xù)）

2020-10-21

云端看房：英特學(xué)府+德信早安（采光篇）

（接上篇）
采光取決于樓間距，樓間距越寬，采光越好。
杭州的緯度是北緯30°左右，按國家住建部的標(biāo)準(zhǔn)，冬至當(dāng)天的一樓的日照時間不得少于2小時，那么樓間距應(yīng)該至少在樓高的1.15倍以上。冬至日正午12點，北緯30°的垂直桿與其影子長度的比例是1:1.4，如果樓間距在樓高的1.4倍以上，那么該房子的一樓在冬至日就是全年無遮擋享受陽光。
那么現(xiàn)在我們需要兩個數(shù)據(jù)：一是樓高，二是樓間距。
貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，德信早安和英特學(xué)府的樓層數(shù)一樣，都是18層，按2.9米層高算，樓高約等于52米，接下來就看樓間距了。
先看德信早安：

如上圖所示，德信早安中間位置樓王的樓間距為62m，62/52=1.19，符合住建部標(biāo)準(zhǔn)，但北面其他樓棟，都不符合標(biāo)準(zhǔn)，最寬的也只有56m，比例為1.077，低于國家標(biāo)準(zhǔn)，窄的甚至只有37m，比例只有0.71，這意味著7樓以下冬天都難達(dá)到2小時光照標(biāo)準(zhǔn)，最南面幾棟由于已經(jīng)臨馬路，采光肯定不成問題，就是有點吵。

再看英特學(xué)府：

總體上，英特學(xué)府的樓間距遠(yuǎn)大于德信早安，可以說開發(fā)商非常慷慨和良心了。
除了16棟（43m，比例0.83）和7棟（40m，比例0.77）不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，其他樓棟全部達(dá)標(biāo)，中間幾棟的樓間距在65-71m，比例為1.25-1.37，遠(yuǎn)高于住建部標(biāo)準(zhǔn)，特別是71m間距的17棟，幾乎等于實現(xiàn)了一樓全年全時段采光，這樣的一樓采光，已經(jīng)不亞于別墅了。
特別值得一提的，根據(jù)衛(wèi)星圖，英特學(xué)府最南面的幾棟：19、20、21、22、23，南面要么是兩層排屋，要么什么都沒有，不會有遮擋，采光很好，由于南面是一條河，不是馬路，河對岸也不是馬路，而是另一個小區(qū)，所以采光無遮擋的同時，應(yīng)該也沒有噪音。
（未完待續(xù)）

2020-10-21

云端看房：英特學(xué)府+德信早安（戶型篇）

（接上篇）
我們只看89方剛需主力戶型。
先看德信早安：
目前貝殼在售的德信早安89方戶型只有一種：3房2廳1衛(wèi)2陽臺，兩房朝南，客廳和一房朝北，南北通透。


再看英特學(xué)府：
貝殼在售的英特學(xué)府89方主力戶型是這個：3房2廳2衛(wèi)1陽臺，三開間朝南，客廳朝南，一房朝北，南北通透。


戶型見仁見智，但我個人認(rèn)為，三開間朝南好過兩開間朝南，功能上，英特學(xué)府比德信早安多1個衛(wèi)生間，少1個陽臺，孰優(yōu)孰劣就看購房需求，如果是我，我會傾向于選擇多1個衛(wèi)生間，感覺2個衛(wèi)生間還是必要的。

2020-10-21

通過多角度對比，英特學(xué)府“7勝3平1負(fù)”勝出，第一果然有第一的道理。后面我打算用同樣的方法去對比閑林的西溪海和未來海。


2020-10-21

第六周數(shù)據(jù)

本周變化要點：
1、本周紅盤多達(dá)7個！周期在9以內(nèi)的賣方盤多達(dá)9個！這兩項都是過去6周以來最多的一次，平均每個樓盤的成交周期縮短6.6個月！樓市開始火爆了。
2、大華海派風(fēng)范衛(wèi)冕，周期縮短至1.8。
3、英特學(xué)府再次躥升到第2，德信早安升至第4。


2020-10-23

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