最近幾個月，“救市”已經(jīng)成為杭州樓市的主線劇情。
降息放水、限購限貸政策集體松綁，樓市的底，似乎已經(jīng)觸手可及。
但也有一些樓盤，早已在“底部”游蕩許久，在如今二手房的低迷期，卻迎來逆勢反彈，走出了自己的獨(dú)立行情。
01
青楓墅園就是其中的一個典型。
進(jìn)入11月以來，青楓墅園已經(jīng)網(wǎng)簽了5套二手房，
5套房源看似不多，但在未來科技城本月成交排行榜單里，卻是眾多樓盤里第一名的位次。
與此同時(shí)，這也是青楓墅園今年下半年以來，成交量最多的一個月。
最夸張的是去年同期，整一個下半年，青楓墅園也僅成交4套二手房。而這口氣，到了今年第一季度，也沒有徹底緩過來。
要知道11月還沒有結(jié)束，青楓墅園這個月的成交量，還會有一個上升期。
能順利從二手房市場中殺出一條血路，青楓墅園的殺手锏無疑是它的價(jià)格優(yōu)勢。
曾經(jīng)的青楓墅園，還是未科小透明時(shí)，二手房價(jià)不過2萬+，但一則學(xué)軍托管的小道消息，卻讓它的房價(jià)原地飆升。
最夸張的是去年2月，當(dāng)時(shí)貝殼網(wǎng)顯示最低的89㎡掛價(jià)，也要395萬，折合單價(jià)4萬4。
在官方辟謠學(xué)軍托管后，青楓墅園網(wǎng)簽均價(jià)節(jié)節(jié)敗退，只能走上了以價(jià)換量的道路。
今年3月，青楓墅園中間樓層最低一套89㎡總價(jià)310萬，折合單價(jià)3萬4。
回歸“3”字頭的青楓墅園，不僅是三兄弟二手房價(jià)的5折，還比邊上的新房低了一截，它的成交量也開始回漲。
到了下半年二手房更為慘淡的時(shí)刻，青楓墅園的成交量差點(diǎn)又一次按下了暫停鍵，好在降價(jià)潮隨之而來。
如今，單價(jià)2萬+的青楓墅園有近10套的掛牌，最便宜的一套89㎡總價(jià)240萬，折合單價(jià)2萬6，還是中間樓層。
重新回到2年多前的價(jià)格水平，周邊的配套也在不斷兌現(xiàn)，成交量的反彈當(dāng)然也是在情理之中。
02
青楓墅園這樣的案例，前不久我在和光塵樾身上也看到了。
今年上半年，和光塵樾的月成交量，大部分時(shí)候不過一兩套，還時(shí)不時(shí)要“歸零”，可謂是十分慘淡。
到了下半年，和光塵樾開始做大做強(qiáng)。
7月就強(qiáng)勢成交了20套，9月也有15套之多，還沒過完的11月，目前也成交了10套。
除了成交量不斷上升，和光塵樾的新增掛牌和成交量曲線也出現(xiàn)了微妙的變化。
從今年第一季度開始，和光塵樾的新增掛牌量就明顯大于成交量，但到了第四季度，新增掛牌量與成交量開始趨平。
和光塵樾能完成絕地反擊，成為良渚板塊二手房的龍頭，首要原因當(dāng)然是它價(jià)格的確低到了一定程度。
今年年前，掛牌單價(jià)還普遍超4萬。到了4月，著急出逃的和光塵樾業(yè)主，掛牌單價(jià)降至3萬8-3萬9。如今，不少誠心賣的房源掛牌價(jià)只有3萬4左右，最便宜的甚至只要3萬1。
斜對面的新盤星圖光年軒，新房限價(jià)雖然只要29100元/㎡，但最小戶型105㎡，總價(jià)也要305萬。
折算下來，與單價(jià)3萬4的89㎡和光塵樾，總價(jià)基本無差，戶型空間功能也基本相似。
和光塵樾雖然多一個稅費(fèi)，但也省了等待交房的漫長三年，性價(jià)比不言而喻。
03
觸底反彈的不僅是外圍樓盤，市中心也有樓盤在經(jīng)歷如此變革。
比如東新路上的錦繡華府，11月至今已經(jīng)成交了3套二手房。再往前的9月，錦繡華府也成交了3套房源。
看似不是無敵的數(shù)據(jù)，但這個只有502套房源的小區(qū)，貝殼上的掛牌量也不過42套。
月成交量能達(dá)到這個水平，這在市中心改善盤中，錦繡華府算是很不錯的了。
更何況，在剛交付的大半年期間，錦繡華府的月成交量一直在0-1之間徘徊。
曾幾何時(shí)，錦繡華府也是被全杭州的看客們?nèi)撼斑^的。
還記得去年上半年，錦繡華府還沒有交付，不少房東就在中介網(wǎng)站上掛出了最高10萬/㎡+的價(jià)格。當(dāng)時(shí)，就有不少網(wǎng)友吐槽，到底是誰給了房東這個勇氣，三塘也配10萬？
時(shí)過境遷，接受過市場洗禮的錦繡華府，如今二手房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在5萬+，早就沒有了當(dāng)初的浮夸。
以這個月成交的高層138㎡為例，實(shí)際成交總價(jià)820萬，折合單價(jià)5萬9。
目前，貝殼上掛牌的一套中間樓層的139㎡總價(jià)829萬，中介告訴我房東底價(jià)在810萬左右，折合單價(jià)5萬8。
對比周邊限價(jià)4萬8的新房，雖然貴了1萬/㎡，但它品質(zhì)相當(dāng)在線。
做了鋁板立面，戶型129㎡起步，得房率也能做到90%上下，還帶泳池會所。加上還有觀成武林+勝藍(lán)+安吉路實(shí)驗(yàn)新天地校區(qū)三學(xué)區(qū)的加持，是不是突然就心動了呢？
04
能在杭州二手房逆境中，走出自己的獨(dú)立行情，這些樓盤自然有它們的可貴之處。
它們曾在價(jià)格高處不勝寒，現(xiàn)在算是回到一個正常水平線了。
比如，青楓墅園回到了2年前暴漲之前的價(jià)格，產(chǎn)品雖然過時(shí)落后，但與周邊新房共享配套，價(jià)格還能打7折。
對于預(yù)算有限的未科購房者來說，還要什么自行車？
和光塵樾與錦繡華府對比同板塊的新房，雖然還是貴上一點(diǎn)，但加上交房等待期、戶型代差帶來的得房率優(yōu)勢，以及自身或是TOD或是學(xué)區(qū)優(yōu)勢，目前的二手房價(jià)也就無比合理了。
它們所謂的觸底反彈，觸碰的不是市場行情的“底”，而是在它們的價(jià)值區(qū)間里一個相對低的價(jià)格。
至于這個“底”應(yīng)該多低，最終還是取決于大多數(shù)買家的心理價(jià)位。
來源：層樓