杭州城西葛洲壩龍湖中杭府的業(yè)主們最近遭遇了一樁煩心事：
房子尚未交付，業(yè)主還沒享受過的小區(qū)會所卻突然對外營業(yè)了。
小區(qū)大門
根據(jù)購房合同約定，
中杭府小區(qū)今年6月才交付。前陣子，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)在短視頻網(wǎng)站上刷到，自家小區(qū)會所竟在對外招募健身會員。
業(yè)主韓女士求助：“業(yè)主都還沒收房，也沒經(jīng)過我們同意，小區(qū)會所就對外經(jīng)營。我們花了上千萬元買房，每個月還要交11.5元/㎡的物業(yè)費及服務費，希望小區(qū)會所由我們業(yè)主自用，保證私密和安全，這要求不算過分吧？”
高檔小區(qū)還沒交付
業(yè)主發(fā)現(xiàn)會所已對外經(jīng)營
2017年6月，房企葛洲壩以總價43.2億元拿下中杭府小區(qū)所在地塊，折合樓面價31698元/㎡，該地塊出讓條件包括高達44%的自持以及“現(xiàn)房銷售”等要求。2021年10月，中杭府小區(qū)開盤，因登記購房者過多觸發(fā)社保排序，其中有房家庭須有152個月社保，整體中簽率11%。雖然整個小區(qū)有10幢疊墅、10幢高層，共計969戶，但北面3幢高層為開發(fā)商自持房源，實際只有364套房源可售，
戶型面積160㎡～245㎡，總價在750萬～1500萬元。小區(qū)物業(yè)費及服務費（含能耗費、特約服務費、科技系統(tǒng)運行費等）加起來每月高達11.5元/㎡，即便最小戶型，每年物業(yè)費及服務費都要22632元，明顯定位為高端改善。
韓女士說，距離收房越來越近了，本來業(yè)主群里大家都很開心，“沒想到，最近
小區(qū)會所地下室被物業(yè)私自外包給第三方公司去經(jīng)營了，事先并未告知我們業(yè)主?，F(xiàn)在第三方公司還在線上線下大搞入會促銷，
只要預存100元就能鎖定會員名額。這些入會促銷都是針對非業(yè)主的，他們只要花少量費用，以后就能共享會所內(nèi)的設施。”
小區(qū)會所大門
來到中杭府小區(qū)，入口便是一中式建筑，裝修氣派，而這幢建筑正是小區(qū)的會所。電梯到負一樓就是健身房，有恒溫泳池、器械區(qū)、休憩茶室、舞蹈房等等。據(jù)了解，器材和設施均由開發(fā)商提供。第三方運營公司的工作人員已在會所駐扎。
在距離小區(qū)西側約20米處的路口，遇到了正在做中杭府會所健身房宣傳的團隊。一走近便被發(fā)了一份傳單，上面印著“健身、游泳、瑜伽，城市會客空間”“預存100入會時最高可抵扣1000元”“前288名入會會員為臻選會員”等等。派傳單的小伙直言：“要抓緊了，288名會員現(xiàn)在已經(jīng)快滿了。”
健身房尚未取得營業(yè)執(zhí)照
社區(qū)令其暫停招募會員并退費
針對業(yè)主們反對將小區(qū)會所對外經(jīng)營的呼聲，開發(fā)商葛洲壩相關負責人士回應稱：“
我們引進第三方公司做健身房的本意是更好地服務業(yè)主。我們做過財務測算，由于小區(qū)自持比例高，
如果只對內(nèi)運營，以小區(qū)的規(guī)模，會所一定會虧損，根本無法維持運營。”
而針對業(yè)主擔心之后健身房會員能隨意進出中杭府的問題，葛洲壩物業(yè)經(jīng)理稱，將來小區(qū)仍然是封閉式管理，開放范圍僅限于這個配套用房的區(qū)域。“會所跟小區(qū)內(nèi)部是通的，但是有門禁。外面的人沒有授權不能進入小區(qū)。”
會所泳池
從開發(fā)商葛洲壩處了解到，中杭府會所一樓及地下室所在的健身房正在辦理營業(yè)執(zhí)照，但目前尚未辦出。
沒辦出營業(yè)執(zhí)照，就能對外招募會員嗎？
“這是違規(guī)的。”小區(qū)所在的河濱社區(qū)負責人許晨說，接到業(yè)主們的投訴，社區(qū)和相關部門第一時間介入，了解情況，查實會所健身房的營業(yè)執(zhí)照未辦出，“目前已經(jīng)讓相關負責人停止繼續(xù)招募會員，并且要求將之前招募會員收取的費用一律退還。”
接下來，中杭府會所以及地下室的健身房該如何使用，能否對外運營？
許晨表示，這需要業(yè)主、物業(yè)和開發(fā)商一起協(xié)商。“我們社區(qū)會搭建平臺，讓三方更好地協(xié)商。最終目標還是要業(yè)主認可，也要保證這個會所能正常運營，發(fā)揮服務業(yè)主的功能。”
截至發(fā)稿，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)就會所是否對外經(jīng)營一事已進行了四五輪溝通，尚無定論。
葛洲壩相關負責人表示，愿意與業(yè)主代表進一步溝通解決方案。后續(xù)或?qū)⒃谛^(qū)公眾號上，對全體業(yè)主發(fā)起投票，來決定是否繼續(xù)對外經(jīng)營。
會所地下室能否對外經(jīng)營
要看規(guī)劃明確的用途性質(zhì)
這些年來，關于小區(qū)會所的糾紛并不少。
早年，一些會所的產(chǎn)權屬于開發(fā)商。但如今，小區(qū)會所大部分是物業(yè)經(jīng)營性用房，產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，其用途由業(yè)主決定。
此前，拱墅區(qū)的錦繡之城小區(qū)業(yè)主就通過投票的方式?jīng)Q定其大堂的用途。而會所的地下室大多數(shù)沒有產(chǎn)權，遵循“誰投資誰受益”的原則，開發(fā)商可以決定其用途。不過杭州大部分高端樓盤，如仁恒濱江園、御潮府、上品等，其會所位于某樓幢的架空層以及地下室部分，若開放就意味著外來人員可以大量進入小區(qū)，因而這些會所基本僅供本小區(qū)業(yè)主使用。
但也有個別樓盤在交付數(shù)年后，調(diào)整經(jīng)營思路的。比如2020年時，武林府小區(qū)因地下會所要改大眾健身場所引發(fā)業(yè)主反對，開發(fā)商出示了與業(yè)主簽訂的購房合同，里面有一條寫明：地下一層活動場所歸出賣人所有，出賣人對此擁有處置權。此次中杭府也是同樣情況，開發(fā)商當時也強調(diào)地下活動場所歸出賣人所有。
小區(qū)會所
那么，會所地下室究竟能否對外經(jīng)營？是否需要經(jīng)過業(yè)主同意呢？
業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱：“地下區(qū)域能不能對外經(jīng)營，就看能不能批出營業(yè)執(zhí)照。而能不能辦出營業(yè)執(zhí)照，得看用途性質(zhì)。”
他解釋，這里面也會分幾種情況。像中杭府小區(qū)，其規(guī)劃圖紙中明確規(guī)定，小區(qū)地下室泳池以及配套用房為“非商業(yè)或辦公用房”，那么其營業(yè)執(zhí)照大概率辦不下來，則無法對外經(jīng)營。
如果地下室沒有明確規(guī)定其用途性質(zhì)，則要看這部分面積是否屬于小區(qū)物業(yè)服務用房。根據(jù)《杭州物業(yè)條例》第四十四條規(guī)定：建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實測地上物業(yè)總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務用房。
如果會所地下室是屬于這“千分之七”內(nèi)，則其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。不過，業(yè)內(nèi)人士也稱，小區(qū)交付前，開發(fā)商作為小區(qū)大業(yè)主有權決定會所及其地下室用途的權利。而業(yè)主們?nèi)绻磳Γ梢栽谛^(qū)交付后，通過業(yè)主大會表決來決定是否更換其用途。
而如果會所地下室不屬于這“千分之七”，則該區(qū)域不屬于業(yè)主共同所有，需要產(chǎn)權部門來確權。如果無法確權的只能通過法律途徑來判。“非業(yè)主共有部分，只要不損害業(yè)主權益的，業(yè)主無權干涉具體做什么用途，就算之后成立業(yè)委會也不行。”該業(yè)內(nèi)人士稱。