經(jīng)法院調(diào)解
開(kāi)發(fā)商同意支付業(yè)主110萬(wàn)元
物業(yè)保修金，也就是我們俗稱(chēng)的房屋“質(zhì)保金”。根據(jù)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例，開(kāi)發(fā)商須在小區(qū)竣工驗(yàn)收前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，在房管部門(mén)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。通常住宅小區(qū)的物業(yè)保修金都在數(shù)百萬(wàn)元，高的甚至達(dá)到上千萬(wàn)元。根據(jù)杭州市房管部門(mén)公布的信息，2022年，杭州84個(gè)小區(qū)交存物業(yè)保修金6.82億元，平均每個(gè)小區(qū)812萬(wàn)元。
質(zhì)保金的存儲(chǔ)期限通常為8年，8年期滿(mǎn)后，如果無(wú)異議，這筆資金會(huì)退還給開(kāi)發(fā)商。
位于城北的這個(gè)小區(qū)建成于2014年，到2022年小區(qū)交付滿(mǎn)8年，物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限屆滿(mǎn)，面臨退還。該小區(qū)業(yè)主說(shuō)，小區(qū)交付前，就曾因幕墻工程質(zhì)量等問(wèn)題遭到業(yè)主投訴，在政府有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)監(jiān)管不力和施工存在瑕疵。小區(qū)交付后，地下室、電梯井、各樓棟自行車(chē)坡道地坪和墻面等都陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，各單元與主體結(jié)構(gòu)部位的漏水問(wèn)題也一直困惑業(yè)主。
小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，由于前期外墻干掛漏水原因?qū)е聭?hù)內(nèi)裝飾吊頂、墻體粉刷層脫落及墻面、裝飾吊頂發(fā)霉、破損。業(yè)委會(huì)也曾多次發(fā)函要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)修繕，徹底解決漏水問(wèn)題。但開(kāi)發(fā)商一直以漏水原因系業(yè)主二次裝修導(dǎo)致，不屬于保修范圍，予以拒絕維修。
2022年8月，小區(qū)業(yè)委會(huì)在杭州市物業(yè)保修金管理中心公示到期退還文件期間，提出了書(shū)面異議，并列明小區(qū)需要維修的清單。因雙方未在6個(gè)月內(nèi)解決爭(zhēng)議，按照流程，今年2月，小區(qū)業(yè)委會(huì)向拱墅區(qū)人民法院提起訴訟。11月底，在法院調(diào)解下，雙方達(dá)成初步意向：開(kāi)發(fā)商同意向小區(qū)支付110萬(wàn)元人民幣，同時(shí)自今年11月21日起開(kāi)發(fā)企業(yè)不再負(fù)責(zé)小區(qū)幕墻及滲漏水的維保、維修事項(xiàng)。
目前，該小區(qū)正在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，表決議題就是：是否同意物業(yè)保修金調(diào)解方案。據(jù)悉投票表決時(shí)間截止到12月24日。如果投票表決后通過(guò)，則同意該調(diào)解方案，由法院出具調(diào)解書(shū)進(jìn)行了結(jié)。如果方案未通過(guò)，則將由法院進(jìn)行判決最終結(jié)果。“到時(shí)候如何判決，最終金額是多少，就看法院決定了。”小區(qū)業(yè)委會(huì)成員說(shuō)。
通過(guò)訴訟和調(diào)解
多個(gè)小區(qū)成功拿回部分質(zhì)保金
這幾年，杭州小區(qū)業(yè)委會(huì)的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，不少業(yè)委會(huì)都關(guān)注到了自家小區(qū)這筆數(shù)目不小的物業(yè)保修金。
就在12月5日，杭州碧桂園小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)在其微信公眾號(hào)上發(fā)布《碧桂園房產(chǎn)公司保修金到賬公告》：已經(jīng)收到開(kāi)發(fā)商支付的135萬(wàn)元保修金，該資金將作為小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金。
據(jù)了解，碧桂園小區(qū)也是于2014年交付，交付前杭州碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繳納了約950萬(wàn)元的物業(yè)保修金，該保修金原定于今年2月屆滿(mǎn)退還。在8年屆滿(mǎn)期到達(dá)之前，小區(qū)業(yè)委會(huì)在社區(qū)的協(xié)助下，多次與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商維修事宜，同時(shí)委托律師向杭州錢(qián)塘區(qū)法院提起訴訟。最終在法院協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成一致：開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)維修好公共區(qū)域質(zhì)量問(wèn)題，并支付135萬(wàn)元作為后期維修資金。
位于丁橋的昆侖天籟小區(qū)，也是通過(guò)訴訟途徑，留住了自家小區(qū)的一筆物業(yè)維修金。據(jù)了解，該小區(qū)在8年期滿(mǎn)時(shí)，保修金本金加利息結(jié)余約563萬(wàn)元，在與開(kāi)發(fā)商溝通談判和訴訟階段，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商和談判，最終開(kāi)發(fā)商承諾一次性留存約310萬(wàn)元，用以一攬子解決遺留問(wèn)題。該金額占小區(qū)物業(yè)保修金本金和利息總額的55%。
今年10月，昆侖天籟園小區(qū)業(yè)主大會(huì)就“是否同意小區(qū)開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)保修金留存方案事項(xiàng)”進(jìn)行表決。此次表決共有969張有效票，其中524張同意，106張反對(duì)，70張棄權(quán)，235張隨多數(shù)，34張空白項(xiàng)，最終同意票統(tǒng)計(jì)759張，該事項(xiàng)通過(guò)。
另外，也有小區(qū)在6個(gè)月協(xié)商期內(nèi)就把問(wèn)題解決了。例如蕭山區(qū)的景海灣小區(qū)，在8年存儲(chǔ)期限屆滿(mǎn)，物業(yè)保修金管理中心公示要求的公示期內(nèi)，小區(qū)業(yè)委會(huì)向房管中心提出異議。經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)跟開(kāi)發(fā)商的多次協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)170萬(wàn)元費(fèi)用用于小區(qū)整改修繕以及提升（工程范圍不限于保修金涵蓋內(nèi)容），保修金正常退回。
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要從開(kāi)發(fā)商那拿回這筆錢(qián)
小區(qū)業(yè)委會(huì)需要這么做
去年3月1日起，杭州正式施行新版物業(yè)管理?xiàng)l例。相比老版物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)保修金擬退還環(huán)節(jié)出現(xiàn)了一些新變化。
以前，小區(qū)物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限屆滿(mǎn)前，房管部門(mén)將擬退還物業(yè)保修金事宜公示后，如果業(yè)主、業(yè)委會(huì)等有異議的，只要業(yè)委會(huì)不同意、不蓋章，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法拿回這筆物業(yè)保修金。
但新版《杭州市新版物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，根據(jù)第六十八條規(guī)定，物業(yè)保修金擬退還公示期間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)等提出異議的，開(kāi)發(fā)商與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)解決爭(zhēng)議。逾期未解決爭(zhēng)議，且異議提出人未就爭(zhēng)議事項(xiàng)提出訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，物業(yè)保修金將退還給開(kāi)發(fā)商。
代理城北該小區(qū)物業(yè)保修金訴訟案的浙杭律師事務(wù)所律師孫偉偉說(shuō)，對(duì)于業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，新版物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，物業(yè)保修金訴訟中涉及的鑒定程序復(fù)雜，費(fèi)用也較高；另外，多數(shù)小區(qū)業(yè)委會(huì)也是等到保修金存儲(chǔ)期限屆滿(mǎn)后才會(huì)關(guān)注這件事，這時(shí)候往往小區(qū)在保的房屋質(zhì)量問(wèn)題所剩不多，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)的時(shí)間也較短。
因此，新版物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，對(duì)于物業(yè)保修金，業(yè)委會(huì)需要提前做準(zhǔn)備，把小區(qū)存在的質(zhì)量問(wèn)題都整理好，做好圖文證據(jù)的保存，把這些證據(jù)發(fā)給開(kāi)發(fā)商，督促開(kāi)發(fā)商盡早維修。這樣的話(huà)，在物業(yè)保修金擬退還公告公示期間，業(yè)委會(huì)向管理部門(mén)提出異議和證據(jù)后，可以暫時(shí)截留這筆物業(yè)保修金；如果開(kāi)發(fā)商仍置之不理，業(yè)委會(huì)還需要在6個(gè)月內(nèi)起訴開(kāi)發(fā)商或申請(qǐng)仲裁等。