【項(xiàng)目信息】
項(xiàng)目名稱(chēng)：杭房城發(fā)潤(rùn)如園
開(kāi)發(fā)商：杭房&城發(fā)
項(xiàng)目地址：杭州市上城區(qū)華鶴街與天山路交叉口
均價(jià)：高層預(yù)計(jì)2.7萬(wàn)元/㎡（含3000元/㎡裝修）
容積率：2.5
占地面積：約4.84萬(wàn)方
總建面：約18.5萬(wàn)方
產(chǎn)品：高層，小高層
主力戶(hù)型：建面101-139㎡
交付時(shí)間：2023年12月
【跑盤(pán)背景】
去年5月份的時(shí)候，我曾去跑過(guò)丁橋的杭房御東方，當(dāng)時(shí)同板塊還有兩大現(xiàn)房天陽(yáng)融信東寰名邸、電建瀧悅?cè)A府在賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)大，但三個(gè)樓盤(pán)的表現(xiàn)都十分突出。作為期房的御東方中簽率基本都在15%左右，甚至低至8%。
這次，御東方的兄弟樓盤(pán)，就在十字路口對(duì)面的杭房城發(fā)潤(rùn)如園已經(jīng)箭在弦上，即將在5月份迎來(lái)首開(kāi)。
值得一提的是，杭州分區(qū)結(jié)束后，江干區(qū)并入上城區(qū)成立新上城區(qū)，也就意味著，原本教育資源相對(duì)匱乏的江干區(qū)也能享受上城區(qū)的民辦學(xué)校，江干區(qū)學(xué)生也可以搖上城區(qū)的民辦學(xué)校，這對(duì)江干人民是個(gè)利好。
你想想，上城區(qū)的新房限價(jià)至少47000元/㎡，但是原江干區(qū)價(jià)差大，作為全城價(jià)格洼地的丁橋也成了購(gòu)房者入住上城區(qū)的最低門(mén)檻。購(gòu)房者花2萬(wàn)多的價(jià)格可以同步搖上城區(qū)的民辦，對(duì)于廣大家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，算是不錯(cuò)的選擇。
另一方面，丁橋的宜居性也讓很多剛需一族傾心。板塊配套完善，而且緊鄰風(fēng)景旅游區(qū)，環(huán)境非常適合居住。潤(rùn)如園被兩條河流包圍，北邊還靠近山體，景觀不會(huì)差。
在大眾眼中，丁橋有兩大bug——天子嶺填埋場(chǎng)和漲不動(dòng)的二手房。天子嶺垃圾填埋場(chǎng)在山的北側(cè)而且已經(jīng)關(guān)停，現(xiàn)在臭味問(wèn)題不用太擔(dān)心，影響并不大。
二手房方面，根據(jù)近期已簽約房源顯示，丁橋二手房成交均價(jià)在3.2萬(wàn)元/㎡左右，或者更低，現(xiàn)房項(xiàng)目天陽(yáng)融信東寰名邸近月成交價(jià)還不到3萬(wàn)元/㎡。然而，今年1月份，綠城奪得丁橋首宗限價(jià)地，精裝限價(jià)31500元/㎡，這意味著新房與二手房之間目前并沒(méi)有明顯的價(jià)差。
在這樣的背景下，我們來(lái)一起看看潤(rùn)如園。
【跑盤(pán)過(guò)程】
我從城北萬(wàn)達(dá)附近開(kāi)車(chē)到潤(rùn)如園，留石高架轉(zhuǎn)秋石高架，大概20分鐘左右就到了，自駕車(chē)很方便。
潤(rùn)如園距離秋石、留石高架都很近，可以直接上高架通往全城。
根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透露，杭房御東方的受眾群體包括很多錢(qián)江新城的工作族。他們預(yù)算有限，不到300萬(wàn)，選擇在丁橋置業(yè)是大趨勢(shì)，一般車(chē)程在40-50分鐘左右。
潤(rùn)如園的售樓處外立面已經(jīng)基本建好，未來(lái)交付后會(huì)用作教育用房，比如托兒所、培訓(xùn)班等。潤(rùn)如園的外立面將和御東方差不多，但屆時(shí)交付，會(huì)有些微差別。
御東方，今年10月份交付
在潤(rùn)如園可以看到御東方
目前項(xiàng)目周邊生活氛圍比較濃厚，但是樓下配套比較欠缺，只有對(duì)面小區(qū)的幾個(gè)底商，西面基本沒(méi)有配套，多是一些空地。不過(guò)等御東方交付后，底商配套也會(huì)逐漸完善，未來(lái)基本可以滿(mǎn)足附近居民的日常生活。
我挑幾個(gè)重點(diǎn)說(shuō)下：
1、比丁橋最新房?jī)r(jià)便宜4000元/㎡。丁橋最新限價(jià)3萬(wàn)+，也就是說(shuō)現(xiàn)在2.7萬(wàn)元/㎡的潤(rùn)如園已經(jīng)和最新房?jī)r(jià)產(chǎn)生了4000元/㎡左右的倒掛差價(jià)。不過(guò)雖然都在同一個(gè)丁橋板塊，綠城3萬(wàn)+的新地塊是地鐵口TOD，在丁橋正中心，潤(rùn)如園與其距離相差2.5KM，但是便宜了4000元/㎡左右。
2、學(xué)校資源豐富，很多學(xué)校步行距離可到達(dá)。項(xiàng)目與丁蕙第一幼兒園一路之隔，南面在建中學(xué)，與浙江大學(xué)附屬中學(xué)（丁蘭校區(qū)）約400米，周邊還有杭州采荷中學(xué)教育集團(tuán)（丁荷校區(qū)）等等。
3、周邊商業(yè)資源比較多，尤其是大家期待的龍湖天街。中禹嘉匯里約700米、丁蘭廣場(chǎng)約1.7km，龍湖天街約2公里（在建）。
中禹嘉匯里
不過(guò)這些商業(yè)都不是下樓就有的那種，均適合開(kāi)車(chē)出行。
4、環(huán)境風(fēng)景佳，空氣質(zhì)量賊棒。潤(rùn)如園總體呈現(xiàn)三角形，有兩面都被河水環(huán)繞，也就意味著大多數(shù)房源的窗外視野都可以看到水系景觀，其北面就是風(fēng)景區(qū)，這是天然的優(yōu)勢(shì)。
但是，地鐵3號(hào)線天豐路站與項(xiàng)目直線距離有1.2KM左右，這個(gè)距離比較尷尬，比較適合騎單車(chē)或打的過(guò)去。
潤(rùn)如園規(guī)劃擬建7幢9~10F的小高層，6幢22F的高層住宅，和1幢23F的公租房，共計(jì)14幢住宅，預(yù)計(jì)5月首開(kāi)11#、12#共2幢，面積約103-114㎡，高層預(yù)計(jì)價(jià)格在2.7萬(wàn)元/㎡左右，小高層估計(jì)要2.8-2.9萬(wàn)元/㎡。
【樣板房、戶(hù)型】
樣板房還未開(kāi)放，精裝修標(biāo)準(zhǔn)也還未公示，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡。本次開(kāi)盤(pán)僅開(kāi)放高層，小高層還要再等等，因此小高層的戶(hù)型圖也還未披露。
高層建面約103㎡三房?jī)尚l(wèi)中間套，是典型的方正戶(hù)型�？臻g尺度比較大，適合一家三口。后期可以把書(shū)房改造成小房間或兒童房，老人來(lái)住也基本沒(méi)問(wèn)題。
連通客廳和次臥的大陽(yáng)臺(tái)是個(gè)亮點(diǎn)，可以讓整個(gè)屋子采光及通風(fēng)面增加。在次臥前面的陽(yáng)臺(tái)處進(jìn)行洗曬衣服，可以保證隱私。
高層建面約114㎡戶(hù)型邊套，三房?jī)尚l(wèi)，兩代同堂空間完全夠，舒適性更強(qiáng)，大飄窗+大陽(yáng)臺(tái)的搭配通透大氣。
這兩個(gè)戶(hù)型沒(méi)有明顯缺點(diǎn)，居住舒適指數(shù)高，適合自己居住。價(jià)格預(yù)算控制在270萬(wàn)-300萬(wàn)左右，適合剛需入手。
【綜合評(píng)價(jià)】
優(yōu)勢(shì)：杭房城發(fā)潤(rùn)如園適合預(yù)算有限的購(gòu)房者自住，生活氛圍濃厚，配套完善，比較宜居。性?xún)r(jià)比很高，如果考慮在丁橋及周邊買(mǎi)房的置業(yè)者，可以選擇潤(rùn)如園。
劣勢(shì)：比如樓下配套不多，附近還是比較空曠的，公共交通出行有些不太方便。
項(xiàng)目不太適合投資，溢價(jià)一般，目前二手房和新房幾乎沒(méi)有倒掛，在這里投資，短期內(nèi)是沒(méi)有太大收益的。
哦對(duì)了，如果對(duì)潤(rùn)如園感興趣的朋友可以先去“考察”御東方，雖然不是一模一樣，但大體上差不多，可以做個(gè)參考，心里也有個(gè)底。
PS：因?yàn)槲胰ヅ鼙P(pán)的時(shí)候樣板房和精裝都還未展示，因此房源內(nèi)部的相關(guān)情況都等待后續(xù)更新，置業(yè)顧問(wèn)告訴我，樣板房會(huì)在10天左右開(kāi)放，想看樣板房的朋友可以緩一緩，省的白跑一趟。
