杭州樓市重啟的味道真的已經(jīng)有些濃郁了。 根據(jù)“好找房”對網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),
上周(2020.3.9-3.15)杭州市區(qū)(不含臨安)二手房,共成交1122套,其中市區(qū)住宅共成交1006套。 熟悉樓市交易的大多知道,目前二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)其實(shí)是滯后的,也就是說,當(dāng)前簽約的單子,大部分是年前的“滯留單”,因?yàn)檫^年和疫情的原因,來不及網(wǎng)簽。年后新的開始帶看、洽談的新增購房,大多是還沒有網(wǎng)簽的。 不過,整體房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)的趨勢已經(jīng)非常明顯了。
我住的小區(qū)里,這兩天也有中介開始給租客帶看了,可見一切都在步入正軌。 盡管樓市開始恢復(fù),但離真正的活躍起來應(yīng)該還有時(shí)間差,那么這段時(shí)間里,作為房東,作為想買二手房的購房者,都應(yīng)該怎么做呢?
購房必備素質(zhì)篇
對于想買二手房的購房者來說,最重要的,我給出的還是三個(gè)字:
多看房。
經(jīng)常有朋友,或者朋友的朋友來問東樓,二手房買什么小區(qū),什么地段,諸如此類的。很多時(shí)候,這些問題都很難回答。想買到一套稱心如意的二手房,除了多看房,真的很難有捷徑。魔都投資房產(chǎn)有個(gè)著名的水庫論壇,為首的歐神上來就是讓人“看房200套”,沒看到這個(gè)量的,都不可能買到又便宜、又好的二手房的。這當(dāng)然是有道理的。
當(dāng)你把某幾個(gè)板塊的小區(qū)都仔細(xì)看過后,你才能進(jìn)行科學(xué)的比較。面積、得房率、單價(jià)、總價(jià)、朝向、噪音、裝修、戶型、房齡、居住群體……你得對這一系列的因素進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧式的考慮后,才能最終發(fā)現(xiàn),最適合你的小區(qū)和房子。
所以一定要多看。我年輕那會兒學(xué)藝術(shù)史,看了一大堆繪畫,現(xiàn)在雖然沒有鑒定的本事,但一張畫到底畫得好還是壞,看一眼就行了,都不用看第二眼。
買房子也一樣的,首先就是多看?吹枚嗔,你就有底了,這套房子這個(gè)價(jià)格究竟合理不合理,一目了然了。 最近這陣子,還沒到交易旺季,中介也復(fù)工不久,生意尚并不火熱,你要去看房,中介肯定是很高興的。很多中介一個(gè)多月沒單子,都快窮死了要抓住這個(gè)看房的窗口期。
購房之討價(jià)還價(jià)篇
至于談價(jià)格的問題么,還是要分開來講,剛需還是投資的,策略是不一樣的。
剛需的,可以趁現(xiàn)在疫情尚未結(jié)束,很少有人看房與出價(jià),可能砍價(jià)余地較大,該入手就入手。疫情一結(jié)束,即便掛牌價(jià)沒變,但肯定不如現(xiàn)在那么好砍價(jià)。
投資的話,也要看標(biāo)的的大小,500萬以上的房子和300萬左右的房子,策略上也是不同的。300萬左右的,就是一套剛需房,和前面的策略一樣,別猶豫,趕緊上。500萬以上的房子就不同了,因?yàn)?00萬其實(shí)是個(gè)坎,過了500萬,房子要交易,在杭州就沒那么利索了。
去年全杭州500萬以上的二手房,只占到全部交易了7.5%左右,占比很小,流動(dòng)性很一般,往往掛了幾個(gè)月都賣不掉。
這是很正常的,畢竟如果有500萬以上購買力的話,大概率還是會去買新房的。500萬還買二手房,是不是有些對不起自己了? 但流動(dòng)性差,不代表就不具備投資性。投資是看收益的,如果一套房子你買進(jìn)就賺了60、70萬的話,還是很值的。
尤其是最近這段時(shí)間,有些企業(yè)現(xiàn)金流吃緊的,一些小老板可能會賣房。特別是接下來隨著海外疫情的發(fā)展,外需萎靡后,一些出口企業(yè)就更難過了,老板要賣房這種事情或許會越來越多。遇上這種情況的話,猛砍幾刀后,價(jià)格明顯低于市場價(jià),還是很值得買的。
我前兩天聽一個(gè)在城西的中介朋友講,他手里有套房子,具體小區(qū)就不說了,去年11月房東掛的,掛牌價(jià)從700萬(起價(jià)肯定虛高)降到現(xiàn)在630萬,已經(jīng)低于市場價(jià)了。
其中有個(gè)客戶一路砍價(jià),吊著房東,來來回回談了幾個(gè)意向,每次砍個(gè)10萬、20萬的,欲拒還迎。因?yàn)闆]有其他合適的客戶,這套房子就一直拖著。但其實(shí)房東么,要賣了給兒子到上海買房,越來越著急。這種情況下,價(jià)格其實(shí)就是相對比較容易砍的。
策略上主要還是“拖”字訣,欲拒還迎,拉鋸戰(zhàn)。
賣房之房東篇
我沒當(dāng)過賣房的房東,這方面可能經(jīng)驗(yàn)不足。 因?yàn)槲冶值牟呗院芎唵危?b>
原則上不置換。置換成本很高,貸款什么的,都要一大堆銀子去轉(zhuǎn)頭寸,很麻煩、很花錢。房子買入,你就拿著好了,反正以后價(jià)格上漲了,還是能去做二抵貸的。
但我還是可以從一些經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識來大概分析下房東的賣房策略。
首先一個(gè),對于杭州當(dāng)前的樓市形勢來看,整體還是個(gè)賣方市場。因?yàn)楹贾輼鞘羞是有些供不應(yīng)求,人口增長太快,房子的新增供應(yīng)跟不上,東樓說了很多次了。只要這個(gè)局面沒變的話,房東就還是強(qiáng)勢方。
強(qiáng)勢方的話,就很簡單,你價(jià)格咬住就好。然后就是最重要的兩點(diǎn):
亮!干凈!建議房東,電燈全部去換新的,一定要亮!亮!亮!一亮遮百丑。然后絕對不能有亂七八糟的雜物!必須整潔!最好能扔掉的全扔掉,裸房最好!
如上圖,中間的桌子最好搬走
做到這兩點(diǎn),買房人一進(jìn)屋就有一感覺:這房子比想象中的大!xxx萬,真值啊!然后你價(jià)格就很好談了,買房人還挺高興的
如果有條件的話,我建議,尤其是老破小這種房子,最好全部裝修都砸掉,然后按照1500-2000塊/平米的價(jià)格,花個(gè)十來萬,二十萬,重新北歐風(fēng)裝修下。裝修后再賣,大概率不僅能回本,還能再賺一點(diǎn)。
現(xiàn)在購房的主力已經(jīng)是90后了,90后最大的特點(diǎn)就是:懶,入骨的懶。最好一切都已經(jīng)裝修好,可以拎包入住,然后家具又都很新。尤其是女孩子,看到既干凈,又整潔、簇新的房子,很容易產(chǎn)生好感的。
暫時(shí)能想到的策略就是這些,希望對大家有用。其他的,下回再談吧。
來源:杭州樓市動(dòng)態(tài)