“又失敗了！”
連續(xù)遭遇西溪公館、天空之城暴擊之后，手持500號開外順序號的我，再次落選富力中心。
一氣之下，我干脆看起了華夏四季的二手房。
之所以選擇它，一是因為項目剛交付，就在老公單位附近；二是從此前流出圖片看，貌似也沒有些業(yè)主的那么差。
拉著中介一圈看下來，發(fā)現(xiàn)整體配置還不錯，但部分細節(jié)經(jīng)不起較真。
最讓我吃驚的是它的掛牌量和價格，據(jù)說已有100多套房源候場，只待產(chǎn)證到位上線，基本在5萬上下。
不過，這個價格短時間肯定賣不到，因為首套成交“只有4萬1”。
01
猶記得去年3月，華夏四季加推的308套房源，以11377戶家庭登記，中簽率僅2.71%，成為杭州樓市第10個萬人搖。
但其后風風雨雨，一波波維權，一時間讓人錯愕：難道那一萬多人，都集體看走眼了？
在前段時間一波實景照轟炸后， 6月15日，華夏四季終于迎來了交付。
我去看房的那天，是梅雨季的午間，格外悶熱。
華夏四季西門的道路上，停滿了各類收房業(yè)主、家裝公司的大小車輛，進出的人流量雖多，但門口綠城物業(yè)的保安還是在不厭其煩地登記。
沖著物業(yè)的認真態(tài)度，我對華夏四季的第一印象，似乎不算很糟。
走進園區(qū)，首先感受到的還是頗有層次感的園林，水系、廊橋、假山渾然天成，一看就很砸錢。想不到在兩三萬的房子，還能有這般景觀。
整個小區(qū)體量也是較大的，由10幢高層和19幢洋房組成，一共1492戶，容積率也是舒適的2.4。
高層的外立面是真石漆搭配玻璃幕墻，洋房的外立面則是干掛石材，單元門坊前還做了抱鼓石和石雕印章小品，圍墻也是讓如今多少“豪宅維權業(yè)主”魂牽夢繞的真·石頭！
園區(qū)里還做了恒溫泳池會所、兒童游玩區(qū)等配套，開發(fā)商還真是下足了成本。
不過，目前現(xiàn)場呈現(xiàn)出來的狀態(tài)，還是有些凌亂。
一部分公共地面還未完全做好，碰上梅雨季，變得泥濘不堪；原本規(guī)劃中的塑膠跑道，目前也未完成鋪裝；不少單元的入戶處的電箱柜體，都是處于半開放狀態(tài)。
所以，你會在園區(qū)中看到不少忙碌的裝修工人在施工，外立面的玻璃上也還留有殘留的泥漿沙石。
從交付界面上看，趕工的痕跡很濃。
02
在逛完大半個園區(qū)后，我去看了四套二手房，目前均不滿兩年。
第一套是4樓的127㎡四葉草戶型，位于沿余杭塘路的一幢洋房，總價630萬，算下來單價都要貼近5萬了。
不過，精裝配置的確不錯，空調、新風、地暖皆備，還配置了墻紙和背景墻，廚房西門子三件套，衛(wèi)浴也是杜拉維特、高儀的龍頭、TOTO這些大牌。
最貼心的還是開發(fā)商已經(jīng)為沿馬路的這一幢，統(tǒng)一包好了陽臺，這個還是真實用。
戶型上，每個房間的空間都相當闊綽，不僅北向有小陽臺，南向也有一個兩開間寬的陽臺，尺度絲毫不比現(xiàn)在145㎡的戶型遜色。
只是，細節(jié)上的問題也有不少。我看的這套中央空調就存在漏水問題，吊頂上甚至還有發(fā)霉的痕跡了；還有一個比較嚴重的是墻面不平的問題，墻紙的邊角也很毛糙。
我一個買了127㎡的同事，驗房師就挑出了160個需要整改的細節(jié)。不過，好在后期開發(fā)商這邊都會一一解決。
第二套依舊是洋房，不過是更大的139㎡戶型，還是四葉草戶型，相當是127㎡的放大版，外加多一個衛(wèi)生間。
這套5樓的139㎡掛牌價675萬，折合單價4萬8出頭，據(jù)中介說這已經(jīng)是小區(qū)內139㎡很有誠意的價格了，不少此類戶型都是掛700萬以上，更夸張的還有掛750萬的。
第三套房源是位于高層的112㎡，面積雖然不大，但也做到了四房，而且客廳還是“L”型的270度采光，視野相當好。
這套房源掛牌總價545萬，折合單價也要4萬8，好在優(yōu)勢是總價比較可控。
最后一套是89㎡，三房一衛(wèi)的中間套，掛價400萬。據(jù)說房東因為疫情導致資金鏈緊張，這才急著掛出來的。
89㎡也是華夏四季目前掛出來最多的房源，而且價格跨度相當大，從368萬到460萬都有，幾乎差了100萬。
不過，在上周華夏四季其實已經(jīng)線下成交了一套89㎡，位于21號樓，在小區(qū)靠南的位置，遠離醫(yī)院，樓層也是不錯的15樓。
這套房源最初第一天掛價400萬，誰知，掛牌僅一天就降價30萬，以370萬的總價成交了。
我查了下這套房源購入時的價格，只要178萬，也就是說一轉手就暴賺192萬，整整翻了一倍多。
03
可以看到，華夏四季目前掛牌價還是普遍偏高的。
89㎡三房戶型基本掛牌均價在4萬5上下，127-139㎡四房的洋房戶型基本掛價在4.8-5萬之間。以上，都還是比較誠心的房東掛牌價了。
這樣的價格，在未來科技城到底是個什么水平呢？我們先來看看在售新房，最具參考的就是天空之城了。
按照天空之城一期價格，小高層均價3萬6，洋房均價則是4萬上下。這比華夏四季洋房掛牌價，還要足足低了八千整。
而這中間，還沒有計算華夏四季未滿兩年的稅費成本，折算下來每個平方又要加上兩三千，更何況天空之城還有地鐵上蓋和萬科的品牌溢價。
當然，天空之城也有不可忽略的時間等待成本，以及搖中它也需要極大的運氣。
好在，預計7-8月天空之城將推出二期小高層和洋房，戶型94-145㎡，一共567套，可以奮力一搖。
至于次新房層面，可以參考下華夏四季東南側的未名府。
2018年交付的未名府，位于五常站地鐵口，體量上也只比華夏四季略小，不過小區(qū)是毛坯交付的。
根據(jù)鏈家成交記錄，近兩個月主流成交單價在4萬上下，近半年成交最高的一套89㎡總價400萬，折合單價4萬5。
不過，未名府有部分房源已經(jīng)滿兩年，在稅費上還是有不少價格優(yōu)勢的。
華夏四季往西500米是富力新線公園，同為開發(fā)商精裝修樓盤，根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，近半年最高成交單價為4萬3，更多的則是集中在4萬上下。
而萬科星空的價格則要高得多了，6月初剛剛成交了一套89㎡總價445萬，折合單價高達4萬9。
不過地鐵口的位置，以及萬科品牌，加上近阿里巴巴的因素，為它增添了不少溢價空間。
綜合周邊二手行情，華夏四季高層小戶型掛個4.3-4.5萬的價格，也還算合理。但要是再高，可能就會超出不少買家的預期了。
04
盡管華夏四季業(yè)主的普遍預期都很高，但也不排除有個別房源，會以相對低的價格走掉。
比如，這套已以4.15萬成交的89㎡，還是比行情價略低一些的。
一般來說，剛交付樓盤的第一批成交價，往往失真。主要是評估價尚未成型，多數(shù)人會選擇做低價格，避掉一部分稅費。不過，這套4萬1的房源我問過中介，的確是真實成交價，沒有做低過。
但即便排除做低價格因素，新交付紅盤一開始的成交，也容易整體偏低。
兩次“萬人搖”的西湖國際城，第一套房源成交均價近3萬1，而之后一路走高，穩(wěn)定在3萬4到3萬7之間。
另一個是去年底交付的奧體紅盤天璞，剛交付時不少房源成交單價都還不到5萬，現(xiàn)在主流價格則在5萬3到5萬5之間。
之所以會出現(xiàn)這樣“低開高走”的走勢，主要是因為這些紅盤投資客比例高，交付時掛牌房源自然也就不少，急于套現(xiàn)的投資客要出手快，那必須在價格上有足夠優(yōu)勢。
所以，掛牌100多套的華夏四季，能在一天內突圍成交，還是歸功于4萬1的誘人單價。
而這段時間，說不定也是撿漏華夏四季二手房的好時機。之后它的二手房價格軌跡，極有可能會和紅盤“前輩”們一般走高。
不過，華夏四季二手房究竟能到怎樣高度，還是要看市場最終的接受度。
就我個人而言，看了華夏四季整個小區(qū)后，還是蠻心水的。
首先，在投入成本上的確是很硬核的，園林外立面都是肉眼可見的，兩三萬的洋房能做到石材干掛，但周邊瘋搶的限價新房，已不可能有這樣的配置。
其次，是華夏四季的產(chǎn)品定位相當高，這個價位，不僅配了恒溫泳池，5千的裝標應該說也是相當扎實。
別說在近一年未來科技城內交付的樓盤中無敵手，比之現(xiàn)在全杭州5萬左右的在售新盤，從成本標準上說也不遜色。
當然，從工藝還原度和整體能力上，開發(fā)商還是稍弱了一點。但房地產(chǎn)到底沒什么高科技核心技術，只要用料扎實，審美不出錯，就算細節(jié)毛病不少，也可以通過整改提升，不影響整體價值。
我始終認為，一個樓盤品質如何，開發(fā)商說了不算，搖到的業(yè)主說了也不算，二手房價才是檢驗品質的惟一標準。沒接盤俠會拿真金白銀開玩笑。
如果下一次，我又沒搖到天空之城，恰好華夏四季還有價格合適的房源，說不定我就會入手。
來源：層樓
