過去一年里，關(guān)于學(xué)區(qū)房的討論甚囂塵上，關(guān)于教育制度改革，最大的兩個(gè)新聞當(dāng)屬公民同招和分配生制度。這兩件事在我看來，完全不可同日而語，分配生制度帶來的影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公民同招。但不管怎么說，教育資源均勻化是大勢所趨，也是教育局工作的初衷。那么這兩個(gè)制度，會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格帶來什么樣的影響，我談?wù)剛�(gè)人的推理。
先看公民同招。關(guān)于這一點(diǎn)，我在另一個(gè)帖子《
公民同招后，最利好的學(xué)區(qū)房到底是牛小+牛初還是頂級(jí)九年制？》里已經(jīng)詳細(xì)分析過了。在這個(gè)帖子里，我反駁了一個(gè)司空見慣的觀點(diǎn)，那就是“
強(qiáng)初中生源被民辦挖走，公民同招后生源回歸，強(qiáng)中升學(xué)率驟升，而九年制沒有生源流失，所以變化不明顯”。我的結(jié)論是：強(qiáng)中去搖民辦的那些孩子，其實(shí)從一開始就已經(jīng)包含在當(dāng)時(shí)的學(xué)區(qū)房購買者當(dāng)中，所謂的回歸，無非就是“不去民辦”，是從一個(gè)窩挪到另一個(gè)窩，而不是“增加了生源”，因此需求并無明顯增加；但所謂的“九年制沒有流失”是一個(gè)巨大的誤解，九年制只不過是在小升初階段沒有流失，但九年制是源頭流失，也就是在小學(xué)入學(xué)階段流失，原因就是九年制不能搖民辦，因此受到大量雞血家長的歧視，而雞血家長的背后，大概率是牛娃，而在公民同招后，這個(gè)歧視被瞬間扭轉(zhuǎn)，雞血家長回歸，就意味著牛娃回歸，所以九年制是從根源上改善�？偠灾�，
公民同招后，公辦強(qiáng)中的成績提升立竿見影（三年見效），但小學(xué)提升不明顯，而九年制是從源頭上改善，同時(shí)利好小學(xué)+初中，但因?yàn)閷?duì)于房價(jià)真正起作用的是小學(xué)的生源，所以九年制的房價(jià)漲幅將更高。帖子發(fā)表之后幾個(gè)月的市場也佐證了我的觀點(diǎn)，九年制——尤其是兩所保俶塔——的學(xué)區(qū)房漲幅遠(yuǎn)超強(qiáng)小+強(qiáng)中的組合。
再說分配生制度。關(guān)于這一點(diǎn)，盡管教育局還沒有發(fā)布細(xì)則，但19樓上的帖子已經(jīng)鋪天蓋地，其中最典型的一個(gè)觀點(diǎn)是：分配生制度最利好強(qiáng)小+普小+普中組合中的強(qiáng)小，理由是強(qiáng)小的學(xué)生在普中里相對(duì)于其他普小更具優(yōu)勢，更容易搶到分配生名額，所以最得利。對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為理由是對(duì)的，但結(jié)論是錯(cuò)的。
下面是我的推理分析：
關(guān)于分配生制度有一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，那就是很多人并不知道，在60%分配生制度之前，保送生比例就已經(jīng)是50%了，而說白了，分配生其實(shí)就是保送生，唯一的區(qū)別就是要參加中考，所以，這次的分配生制度，無非就是增加了10%的保送名額，影響十分有限，根本不能跟公民同招相提并論。
現(xiàn)在我們回到“分配生制度最利好強(qiáng)小+普小+普中組合中的強(qiáng)小，理由是強(qiáng)小的學(xué)生在普中里相對(duì)于其他普小更具優(yōu)勢，更容易搶到分配生名額，所以最得利”這個(gè)觀點(diǎn)來。這個(gè)觀點(diǎn)有一個(gè)相當(dāng)當(dāng)?shù)拿郑禾锛少愸R。但我認(rèn)為，要看一個(gè)政策對(duì)于誰誰誰最有利，必須要做的事情是比較，也就是比較之前和之后，那個(gè)變化值才是衡量的核心。就如同我在公民同招的帖子中比較過的那樣，小學(xué)生源在之前和之后提升最明顯的，才是對(duì)房價(jià)最有利的。
那么問題來了，在分配生制度前后，強(qiáng)小在“強(qiáng)小+普小+普中”的組合中的優(yōu)勢地位，有變化嗎？我認(rèn)為并沒有，因?yàn)樵?ldquo;強(qiáng)小+普小+普中”的組合中，無論是保送名額，還是考試成績，強(qiáng)小本來就占優(yōu)勢；分配生制度之后，強(qiáng)小的這個(gè)優(yōu)勢依然不變，并沒有提升，你們?cè)囅胍幌率遣皇沁@樣？難道分配生制度后，強(qiáng)小變得更強(qiáng)，普小變得更菜了嗎？并沒有，所以這個(gè)前后并沒有變化。而且，這里我還沒有算原本進(jìn)民辦的比例，如果算上民辦的優(yōu)勢，強(qiáng)小的優(yōu)勢無非就是從民辦換成了分配生，換了一幅馬甲，根本沒有絲毫變化。
但是，普中比強(qiáng)中更依賴分配生名額，這個(gè)邏輯是對(duì)的。簡而言之，因?yàn)槠罩锌疾贿^強(qiáng)中，而分配生其實(shí)就是照顧政策，就是降分錄取，分配生是按學(xué)校學(xué)生的人數(shù)來分配比例的，在分配生制度里有規(guī)定，重高對(duì)分配生的錄取比例不得低于95%，也就是幾乎照單全收，分配到你學(xué)校多少個(gè)人頭，就得錄取多少個(gè)人頭，哪怕分?jǐn)?shù)很低也得收，我認(rèn)為這也是教育局的初衷，就像大學(xué)分?jǐn)?shù)線會(huì)照顧偏遠(yuǎn)地區(qū)和少數(shù)民族一樣。所以，分配生制度的利好度，與學(xué)校對(duì)分配生的依賴度成正比，而這個(gè)依賴度又和學(xué)校成績成反比，換句話說，學(xué)校越菜，對(duì)分配生制度的依賴度就越高，受益就越大。很明顯，強(qiáng)小并不菜，其對(duì)應(yīng)的普中自然也不算菜，所以我說，最利好“強(qiáng)小+普中”的強(qiáng)小這個(gè)結(jié)論是錯(cuò)的。
現(xiàn)在我來假設(shè)一些數(shù)據(jù)，做一個(gè)實(shí)實(shí)在在的推論。雖然這些數(shù)據(jù)是我假設(shè)的，但它遵循這幾個(gè)原則：
1、公民同招后，民辦不能掐尖，優(yōu)勢不明顯，但仍略有優(yōu)勢。
2、分配生制度前的升學(xué)率排名：民辦>公辦強(qiáng)中>頂級(jí)九年制>強(qiáng)小的普中>普小的普中。
（聲明一下：這幾年頂級(jí)九年制的升學(xué)率一直高于公辦強(qiáng)中，但因?yàn)楣k強(qiáng)中的尖子生被民辦掐尖，回歸后，公辦強(qiáng)中的中考升學(xué)率預(yù)計(jì)三年內(nèi)就會(huì)有立竿見影的提升，頂級(jí)九年制的提升需要九年才能顯現(xiàn)出來，所以我暫時(shí)把公辦強(qiáng)中排在前面）
大致是這樣的邏輯，各位有興趣可以自己做一個(gè)表，用自己的假設(shè)數(shù)據(jù)，只需遵循這些常識(shí)即可。
下面進(jìn)入正題：設(shè)某重高招收1000名學(xué)生，對(duì)應(yīng)有5所初中，分別是：民辦、公辦強(qiáng)中、頂級(jí)九年制、強(qiáng)小+普中、普小+普中，并且這5所初中的學(xué)生人數(shù)一樣。
那么，分配生制度前后的對(duì)比如下：
根據(jù)上表，前面4個(gè)的變化都很微弱，唯獨(dú)普小+普中的提升最明顯，提升度高達(dá)15%。
綜上所述，分配生制度對(duì)普小+普中的組合才是最利好的。這也正是我上面提過的“學(xué)校越菜，對(duì)分配生制度的依賴度就越高，受益就越大”的觀點(diǎn)。
那么問題來了，如果你手上有強(qiáng)中或頂級(jí)九年制的學(xué)區(qū)房，你會(huì)因此把孩子送去普小+普中讀書嗎？我想沒有哪個(gè)家長會(huì)干這么鼠目寸光的事。整體升學(xué)率的排序并沒有發(fā)生改變，教育不是投機(jī)取巧，環(huán)境塑造人。中考后面還有高考、考研、出社會(huì)，這種事賭不起，所以同理，你也不會(huì)因此轉(zhuǎn)到強(qiáng)小+普中的組合去，就為提升那寥寥幾個(gè)百分點(diǎn)，付出降低師資和學(xué)習(xí)環(huán)境的代價(jià)，很明顯是得不償失。如果能選擇，自然還是雙優(yōu)學(xué)區(qū)最好。
但是，分配生對(duì)于普小+普中的利好，我們不能視而不見，從投資角度看，那些普小+普中的房子，經(jīng)歷了一個(gè)從被人厭棄到勉強(qiáng)接受的變化過程，就如同公民同招后，九年制經(jīng)歷了從被人歧視到被人正視的過程一樣，也就是我上面說的“變化度”，而變化度決定房價(jià)走勢，兩所保俶塔的房價(jià)走勢就是明證。
價(jià)格=需求÷供給，原先在坑里的人都想賣房換學(xué)區(qū)，現(xiàn)在有些人看到分配生名額增加了，可能就會(huì)覺得在這里讀讀算了，一旦賣房的少了，供應(yīng)端就減少，即便需求端增加不明顯，物以稀為貴，房價(jià)自然也會(huì)上升。
綜合公民同招和分配生制度，公民同招最利好的是雙優(yōu)學(xué)區(qū)（尤其是頂級(jí)九年制），分配生制度最利好的是普小+普中。因此我判斷，雙優(yōu)學(xué)區(qū)的房價(jià)還將繼續(xù)保持，而杭州曾經(jīng)的學(xué)區(qū)黑洞（如下城區(qū)）將迎來回暖，因?yàn)檎麄�(gè)下城區(qū)的教育普遍不行，而分配生很可能會(huì)根據(jù)區(qū)排名來選擇（雖然尚未出細(xì)則），這就使得下城區(qū)的孩子更有機(jī)會(huì)，這才是真正的田忌賽馬。
以下城區(qū)的朝暉為例，根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)（貝殼已全面下架價(jià)格走勢圖，沒辦法只能退而求其次），朝暉商圈的房價(jià)正在經(jīng)歷猛烈反彈：
而那個(gè)夾在中間的強(qiáng)小+普中，在單一分配生制度上，其利好大于雙優(yōu)學(xué)區(qū)，卻遠(yuǎn)低于普小+普中，而在公民同招上，其利好大于普小+普中，但遠(yuǎn)低于雙優(yōu)，但由于公民同招的影響力遠(yuǎn)超分配生制度，所以綜合整體來看，它仍將處于中間位置。未來的走勢我們拭目以待。
最后，如同我在開頭說過的，分配生制度對(duì)學(xué)區(qū)房的影響力遠(yuǎn)不如公民同招（排序無變化，變化率也只有寥寥兩三個(gè)百分點(diǎn)），所以，分配生制度對(duì)學(xué)區(qū)房并無多大影響，整體投資邏輯并沒有發(fā)生變化，它真正產(chǎn)生利好的，只是那些普小+普中的學(xué)區(qū)，讓他們的教育資源得到了實(shí)實(shí)在在的提升。
數(shù)據(jù)為證：
以下是上海最貴的9所學(xué)校（靜教院附小、愚一小學(xué)、靜安一中心、盧灣二中心、匯師小學(xué)、向陽小學(xué)、黃浦一中心、建青實(shí)驗(yàn)、一師附�。╇S機(jī)抽取的學(xué)區(qū)房在分配生制度之后的走勢（上海的分配生比例是70%）
可以看到，除了一師附小的學(xué)區(qū)房金家巷最近一年有微跌，其他都是大漲，而且即使是金家巷，最近幾個(gè)月也呈反彈趨勢。
以下是西湖區(qū)最頂級(jí)的5個(gè)雙優(yōu)學(xué)區(qū)在分配生制度之后，最近一個(gè)月的走勢：
以下是學(xué)區(qū)房黑洞下城區(qū)和江干區(qū)最近一個(gè)月的走勢：
以下是菜小+菜中的代表朝暉板塊各大小區(qū)最近一個(gè)月的走勢（有人說朝暉最近漲是因?yàn)椴疬w，這是很片面的理解，拆遷只針對(duì)六區(qū)，別的區(qū)又不拆）。
以上數(shù)據(jù)均來自安居客，大家可以自行去查。
