“12年我買白房子時(shí)就要2萬(wàn)多了，現(xiàn)在竟然只能賣3萬(wàn)多！”
就在幾天前，May散步時(shí)路過(guò)中介門店，平時(shí)毫不關(guān)心房?jī)r(jià)的她，竟第一次好奇起自己的這套房子，究竟能值多少錢。
“中介告訴我竟然只有3萬(wàn)5到3萬(wàn)8左右的單價(jià)，是不是他在騙我呀？”May一臉不可思議地問(wèn)我。
May的這套房子，是九堡沿江相江公寓中的白色洋房，被稱做“白房子”。雖然看不到江，卻隱匿在高樓大廈間，綠化十分不錯(cuò)，物業(yè)也是相對(duì)靠譜的綠城物業(yè)。
我查了一下相關(guān)的掛牌和成交，相江公寓大戶型洋房掛牌價(jià)只有3萬(wàn)5，4月份一套豪裝的138㎡洋房，單價(jià)也只賣到了3萬(wàn)8。
相江公寓白房子
“我看我朋友金沙湖的房子，1萬(wàn)多買的現(xiàn)在都4萬(wàn)了，我的更靠市區(qū)竟然還沒(méi)她的貴，真是不可思議。”May頗有不解，但之后轉(zhuǎn)念一想反正自住也不賣，也就慢慢釋然了。
其實(shí)，May的房子在九堡沿江中并不是漲幅最慘，要知道2010年賣到3萬(wàn)2的麗江公寓，現(xiàn)在也就賣個(gè)3萬(wàn)5左右的單價(jià)。
中間的3千差價(jià)，都無(wú)法覆蓋這10年的資金成本，陰虧之下買家怕是要哭暈在廁所了吧。
至于陽(yáng)光國(guó)際，近期主流二手房成交價(jià)也在3萬(wàn)2-3萬(wàn)3之間，悅麒美寓則能賣到接近3萬(wàn)5的單價(jià)。
九堡沿江，是東湖高架以西、錢塘快速路以南的區(qū)域，主要有麗江公寓、相江公寓、悅麒美寓、陽(yáng)光國(guó)際、鉑金海岸等商品房小區(qū)。
其實(shí)，對(duì)于之前一直住城東的我來(lái)說(shuō)，還是很喜歡九堡沿江這一帶的，甚至在17年還一度考慮過(guò)這一帶的二手房。
還記得17年3月，我看過(guò)幾套陽(yáng)光國(guó)際的二手房，當(dāng)時(shí)基本在89㎡基本在185萬(wàn)到200萬(wàn)之間。
印象很深刻的是，當(dāng)我從一套房子出來(lái)時(shí)，一個(gè)隔壁的大爺伸出頭來(lái)說(shuō)：現(xiàn)在什么價(jià)格呀，去年底我120萬(wàn)買的。
果然，大爺還是你大爺，早買三四個(gè)月就省了大幾十萬(wàn)的成本。
而這之后，雖然再也沒(méi)有跑過(guò)九堡沿江的二手房，但也去跑過(guò)兩個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，一個(gè)是2018年8月的萬(wàn)象上東，另一個(gè)則是2018年11月的鉑金海岸。
那一年的萬(wàn)象上東，還叫
陽(yáng)光景臺(tái)，當(dāng)時(shí)通過(guò)中介分銷，整體均價(jià)約3.2-3.3萬(wàn)。
而隔壁的陽(yáng)光國(guó)際，也二手房則賣到了3萬(wàn)5左右。但陽(yáng)光國(guó)際才不是九堡沿江二手房的扛把子，隔壁的麗江公寓大部分樓層不錯(cuò)的小戶型，都能賣到4萬(wàn)出頭，迎來(lái)了它的高光時(shí)刻。
悅麒美寓主流也有3萬(wàn)6到3萬(wàn)8的成交價(jià)，樓層好裝修佳的還一度到達(dá)了4萬(wàn)。
只是，這樣的好時(shí)候并沒(méi)有持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)年11月鉑金海岸最后一幢領(lǐng)證開售時(shí)，九堡沿江的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)大幅回落。
“現(xiàn)在陽(yáng)光國(guó)際掛牌在售的89㎡，毛坯250-260萬(wàn)就能拿下，單價(jià)差不多2萬(wàn)8。精裝修貴一些，3萬(wàn)到3萬(wàn)2左右能拿下。早幾個(gè)月，150多㎡的大戶型都能賣到3萬(wàn)7。
悅麒美寓跟麗江公寓會(huì)貴一些。上個(gè)月底賣了一套180㎡，成交價(jià)接近3萬(wàn)3；89㎡，成交價(jià)接近3萬(wàn)7。
麗江公寓原本就是精裝房，上個(gè)月成交的兩套大戶型，單價(jià)都超3萬(wàn)8；現(xiàn)在便宜點(diǎn)的89㎡，270-300萬(wàn)能拿下，單價(jià)差不多在3萬(wàn)到3萬(wàn)4之間。”
這是當(dāng)時(shí)記錄的二手房?jī)r(jià)，可以看到短短幾個(gè)月九堡沿江就降價(jià)不少，無(wú)一小區(qū)能“幸免于難”。
“18年年中是房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，10月份開始降價(jià)，降到19年1月份穩(wěn)定下來(lái)。”九堡沿江一位資深中介小梁告訴我說(shuō)。
當(dāng)然，這種穩(wěn)定也是相對(duì)的。今年3-4月份九堡沿江的房子就微漲了一些，但到6-7月份又相對(duì)有所回落。
以相江公寓2號(hào)樓中高樓層的兩套房源為例，3月份成交均價(jià)是3萬(wàn)7，6月則回落至3萬(wàn)5。
當(dāng)然，受到沿江的江景因素，一線江景和不能看江的小區(qū)，還是有很大價(jià)格差異的。
比如，不沿江的麗江公寓一期成交均價(jià)3萬(wàn)5，而沿江的這期麗江公寓，單價(jià)則要高出不少。
可以看江的麗江公寓
以今年6月網(wǎng)簽的一套3號(hào)樓中樓層房源為例，面積209㎡總價(jià)850萬(wàn)，單價(jià)突破了4萬(wàn)，比一期均價(jià)高出了整整5千。
不過(guò)，無(wú)論如何現(xiàn)在整個(gè)九堡沿江的二手房?jī)r(jià)，還是要比2018年顛覆時(shí)期低了10%左右。
二手房?jī)r(jià)走低之外，九堡沿江的成交量也一直上不去。
小梁給我一組麗江公寓、相江公寓、悅麒美寓、陽(yáng)光國(guó)際的成交數(shù)據(jù)，整一個(gè)6月僅成交了28套。這是一個(gè)什么概念，要知道下沙沿江保利東灣一個(gè)小區(qū)，6月都成交了36套。
“有兩位數(shù)還算不錯(cuò)了，也不知道接下去這么熱的8月，會(huì)不會(huì)掛單。”小梁擔(dān)憂道。
在九堡沿江，半年不開單是常有發(fā)生的，這樣的中介小哥我也遇上過(guò)好幾個(gè)。
甚至，一位在其他板塊每月能穩(wěn)定拿到10萬(wàn)傭金的銷售大神，在九堡沿江也慘遭“滑鐵盧”，平均每月只有一單左右。最后，收入大減的他，去年底就離開了九堡沿江，去往另一個(gè)網(wǎng)紅板塊淘金。
而與我相熟的一個(gè)九堡沿江中介，現(xiàn)在也轉(zhuǎn)做起了新房分銷，不愿意干耗著了。
當(dāng)年與濱江、申花同時(shí)起步，為何曾經(jīng)定位豪宅區(qū)的九堡沿江，價(jià)格和成交量雙雙萎靡，為什么會(huì)“淪落”至此呢？
中介小梁覺(jué)得最主要的原因，還是在于配套。“沒(méi)有大型商業(yè)，公共交通也不方便，選擇沿江的客戶大部分要自己有車才行。”
的確，配套一直是九堡沿江的一塊心病。最近的商業(yè)綜合體是1公里外的金海城，檔次真的很低，基本只能滿足你逛超市和喝杯星巴克的需求，再無(wú)其他。
地鐵呢，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)從九堡腹地穿過(guò)，1公里的步行距離著實(shí)很不方便。
至于城東教育質(zhì)量相對(duì)不錯(cuò)的東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九堡沿江也不在其學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。
除了一線江景和主城區(qū)的位置，九堡沿江似乎再無(wú)其他優(yōu)勢(shì)。
其次，九堡沿江雖然小區(qū)數(shù)量少，但體量都比較大，僅上面提到的4個(gè)小區(qū)，就有近8000戶，二手房供應(yīng)量本身就比較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其需求，自然價(jià)格也就很難上來(lái)了。
另外，因?yàn)榛臼?010年前后的小區(qū)，戶型設(shè)計(jì)比較老舊，大量的89㎡只能做到二房一衛(wèi)。
而市面上前幾年的89㎡次新房，大多能做到三房?jī)尚l(wèi)，前者直接少了一個(gè)房間、一個(gè)衛(wèi)生間。
還有很重要的一點(diǎn)，是九堡沿江一帶太久沒(méi)有新房供應(yīng)，二手房漲價(jià)沒(méi)有后推力。
最近的一次的新房加推是18年底的鉑金海岸，精裝均價(jià)33900元/㎡，賣的還不如當(dāng)時(shí)周邊毛坯二手房高。
在2018年土拍市場(chǎng)火熱的情況下，九堡沿江難得的一次土拍，更是慘遭“一輪游”。
這塊宅地最后由德信操盤，也就是今天的錢塘云莊�？上У氖悄玫亟鼉赡辏策t遲沒(méi)有開盤。
還有一點(diǎn)，就是九堡沿江多以地緣性客戶為主，早兩年拆遷高峰期時(shí)，自然是量?jī)r(jià)齊漲，過(guò)了那一陣，也就逐漸回落了。
缺陷和不足雖然不少，但九堡沿江的未來(lái)并不是完全黑暗的。
東擴(kuò)的杭州，沿江一帶原本到了江河匯，就好像戛然而止了，后面的五六七堡空洞無(wú)神，連帶著九堡沿江也被割裂了。
不過(guò)，西興大橋到九堡大橋之間，江干區(qū)政府要打造“灣區(qū)之芯”，這一片將會(huì)徹底聯(lián)通起來(lái)，而九堡沿江再也不會(huì)“孤立無(wú)援”了。
繼續(xù)細(xì)分，九堡沿江還是大熱的錢江新城2.0�？偼顿Y超過(guò)1200億元的錢江新城2.0，沿途建設(shè)4大TOD發(fā)展中心。
在這片熱土之中，江河匯是頭，而九堡沿江則是尾。
另外，一條地鐵9號(hào)線，也將結(jié)束九堡沿江沒(méi)有地鐵交通障礙。
而根據(jù)今年錢投集團(tuán)的計(jì)劃，錢江新城2.0內(nèi)有8宗土地規(guī)劃在內(nèi)。一旦有新的限價(jià)體系出現(xiàn)，對(duì)九堡沿江的二手房也是一個(gè)很好的承托。
從規(guī)劃和配套，以及以后二手房的價(jià)格上來(lái)說(shuō)，九堡沿江未來(lái)可期。
來(lái)源：層樓
