01
“奧體重大變盤：壹號院成交創(chuàng)歷史！”
這是最近一位網(wǎng)友的發(fā)帖主題�？吹竭@句話，估計大家以為成交量或單價創(chuàng)新高了。畢竟，杭州二手房已連續(xù)3個月高位運(yùn)行。
而壹號院作為奧體頂流，又以獨(dú)立行情、高價成交等標(biāo)簽著稱。
更重要的是，履歷夠硬。2023年壹號院以17.3億元的二手房單盤網(wǎng)簽金額（套均總價1680萬元），斷崖式領(lǐng)先杭城，大概率還是全國第一。
但該帖實際內(nèi)容，卻截然相反。
“壹號院近30天僅網(wǎng)簽了1套住宅（截至5月30日），打破該盤交付后同時間成交歷史最低記錄。”
二手“成交之王”，熱鬧行情下居然賣不動了？
02
從數(shù)據(jù)上看，還真不是夸張。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，3月壹號院網(wǎng)簽5套，4月降到2套，5月僅1套（住宅）。
作為對比，3-5月時代奧城分別網(wǎng)簽5套、5套和10套。星翠瀾庭，5套、11套和6套。澄品更多，10套、14套和9套。
這些盤偏剛改，與壹號院沒可比性？
但事實上，在南岸高端改善領(lǐng)域，壹號院的身位也明顯處于落后位置。
純改善次新房觀品，最近3個月分別網(wǎng)簽5套、7套和6套。奧體另一頂流奧邸國際，5月也成交了3套，還不包括近期下定的。
濱江區(qū)的改善紅盤
濱江金茂府，3個月賣了17套。
（備注：以上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至5月30日22時）
03
曾經(jīng)風(fēng)光無限，現(xiàn)在沉寂平淡。
“核心原因，就是房東沒有緊跟以價換量的大行情。”周邊某中介門店負(fù)責(zé)人如是說。
不是沒有降價，而是調(diào)整幅度不夠大。據(jù)他介紹，壹號院224㎡及以上大戶型價格幾乎沒變，從公開掛牌看，基本12萬往上（超12萬外網(wǎng)不顯示）。
價格有調(diào)整的，主要是200㎡以下戶型。
比如掛牌量最多的一期134㎡，今年1月底報價1300萬以內(nèi)的12套，現(xiàn)在已有17套（我愛我家平臺）。同時，報價1200萬內(nèi)房源也有增加。
但主流掛牌單價，仍要9-10萬，沒有明顯降低。
春節(jié)前，134㎡中區(qū)曾以總價1290萬帶車位成交。另有一套低區(qū)房源，中介建議1200萬帶車位，但因買賣雙方都不認(rèn)可而陷入僵持。
中介說，目前對134㎡戶型，多數(shù)房東能接受的價格，正是1200萬帶車位。
也就是說，現(xiàn)在的調(diào)整幅度，差不多等于春節(jié)前的買家預(yù)期，節(jié)奏上儼然慢了一步。因為現(xiàn)在的買家，預(yù)期又降低了。
“最近好不容易等到一個客戶，1200萬不到帶車位下定了。”
在中介看來，壹號院總價單價都比較高，這點調(diào)整幅度，在當(dāng)下市場吸引力不大。“想要流動起來，估計還得往下走。”
04
客觀地說，壹號院不缺客戶。尤其新政后，不少外地人盯上了它。
但只要奧體一圈看下來，就很難下得了手。原因很簡單，其他盤調(diào)整幅度大，看起來性價比高多了。
隨便舉幾個例子，星翠瀾庭的邊套139㎡，成交價5萬8上下；天璞的139㎡和澄品的145㎡正常樓層，多數(shù)成交不超過7萬（滿二），即1000萬內(nèi)。
觀品大戶型卷得更兇，5月中樓層的235㎡成交單價6萬9，高樓層的194㎡成交7萬出頭。
半年時間，從8萬+調(diào)整到了7萬上下。
君品新近下定了一套172方高樓層，帶兩車位1080萬成交，折合單價5萬8。
還有奧邸國際，5月之所以賣得好，也是房東主動放低了姿態(tài)。近期成交的一套17樓186㎡，總價1766萬，折合單價9萬5。
濱江金茂府也是同樣道理，無論邊套144㎡還是186㎡，都下調(diào)了不少。
奧邸國際和金茂府這類改善豪宅，品質(zhì)有保證，需求本就不少。只要價格到位，成交就會很快。
一邊隨行就市，一邊“按兵不動”，價差越來越懸殊。
以壹號院224㎡為例，中區(qū)報價2690萬。這個總價可以買到濱江金茂府下疊邊套，比觀品235方直接貴了1000萬。
最小的134㎡要價1200萬左右，奧體大部分盤都能買到更大戶型。
在絕對價差面前，神盤光環(huán)吸引力就不大了。
05
行情好時，網(wǎng)紅盤確實可賣出更高溢價。行情調(diào)整時，雖然也更抗跌，但想成交也得貼近市場。
不僅壹號院，南星幾個價格咬牢的豪宅，成交量也挺一般。
究其實，想要走出所謂的獨(dú)立行情，樓盤定位門檻要足夠高。比如，小區(qū)起步面積200㎡，主流300㎡以上。加上核心地段、稀缺景觀等，才能有極致的純粹性。
而這樣的小區(qū)，基本在頂級富人的小眾圈中流通，房價漲跌確實跟普通住宅行情關(guān)系不大。
換句話說，目前杭州絕大多數(shù)盤，都有可替代性。
即便備受推崇的奧邸國際5號樓西邊套，和壹號院二期20幢高區(qū)，嚴(yán)格意義上講，只要不執(zhí)著于住宅，有不少大平層可平替。
甚至獲得感更強(qiáng)——更大的面積、更好的精裝、更高的層高、更寬闊的視野……
堅守還是順勢而為都沒錯，畢竟對后市每個人都有自己的判斷。
看好后市的，可能覺得現(xiàn)在會賣在低點。尤其新政密集出臺，一線城市也加入松綁大軍，市場復(fù)蘇不是沒可能。
但如果急用錢想套現(xiàn)，不和市場作對，可能是更務(wù)實的選擇。
最近中介正主推一套壹號院急售267㎡，中低樓層報價2800萬。前段時間，還成交了2套182㎡（未網(wǎng)簽）。
一套低區(qū)1850萬帶車位；一套高區(qū)1900多萬帶車位成交（也有說2000萬帶兩車位），折合單價10萬出頭。而春節(jié)前，總價基本要2100萬。
價格有誠意，成交還是不難的。
來源：層樓
