本文的開頭，先說一個農(nóng)夫和蛇的真實版故事。
2004年，李女士結(jié)婚之前購買了一套商品房，按照物權(quán)法來說，該房產(chǎn)屬于她的婚前個人財產(chǎn)。
幾年后，李女士與陳先生登記結(jié)婚。然后陳先生弟弟——陳某的女兒小升初想要就讀某中學(xué)，而李女士的房屋恰屬于該中學(xué)學(xué)區(qū)房。
于是李女士慷慨幫助，同意暫時將房子轉(zhuǎn)到陳某夫婦名下，由他們代持，從而獲得上學(xué)資格。
當(dāng)然，既然是代持，就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但是李女士和老公仍居住在這套房子里，房屋按揭貸款也是由她繼續(xù)向銀行支付。
2017年4月，李女士丈夫陳先生不幸意外離世。悲痛之余，李女士欲將房屋出賣，請求丈夫的弟弟和弟媳婦——陳某夫婦配合辦理房屋過戶登記。
沒想到，竟遭到了他們的拒絕！
此后李女士多次請求，均無結(jié)果。無奈之下，李女士只能起訴要求討回房屋所有權(quán)。
在法院辯護(hù)時，弟媳婦陳某妻子辯稱，他們是經(jīng)過合法程序向李女士夫婦購買該房屋的，約定的總房價46萬元分兩次付清，且已經(jīng)辦理該房屋的過戶登記手續(xù)，依法取得不動產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)受國家法律保護(hù)。
然而，經(jīng)過法院調(diào)查，則發(fā)現(xiàn)如下事實：
第一、被告陳某夫婦持有涉案房屋的權(quán)屬證書，以此為依據(jù)稱該房屋系其購買所得，但對于房屋買賣合同約定的46萬元購房款如何交付不能作出合理解釋。
被告稱其中16萬元曾于2011年某晚以現(xiàn)金交付，但其提交的銀行流水單顯示無大額取款記錄。被告還稱自己向原告的銀行賬戶支付的30萬元系房屋轉(zhuǎn)讓款，但該銀行回單顯示款項性質(zhì)系往來款，該筆款項陳先生已于隔月匯給弟弟陳某銀行賬戶。
第二、從房屋價格來看，2004年原告向開發(fā)商購買涉案房屋的價格為44萬元，另有附屬儲藏室一間7790元，算上后續(xù)貸款利息等，原告共花費近55萬元。
即使不考慮購房后近7年時間的房價上漲因素，涉案房屋以46萬元的價格進(jìn)行交易，也與常理不符。
第三、雖然房屋登記在倆被告名下，但涉案房屋一直由原告居住，且水電費、物業(yè)費、按揭款均由原告支付。
綜上，涉案房屋應(yīng)系原告所有，被告屬于代持關(guān)系。因此，法院判決要求涉案房屋登記到原告名下。
然而，回顧一下，幾乎讓李女士失去一套房屋所有權(quán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就是房屋產(chǎn)權(quán)登記。
因為，她最大錯誤就是在沒有對自己進(jìn)行任何法律保護(hù)的情況下，進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
李女士的這次錯誤，就是進(jìn)行了一次糊涂的房屋產(chǎn)權(quán)登記。
而下面這個案例，原告最失誤的地方，則是沒有進(jìn)行一次應(yīng)該進(jìn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記。
2013年，著名藝人黃曉明花費3600萬元在北京朝陽區(qū)買了一套豪宅。
這套房子地處北京著名項目星河灣之內(nèi)，當(dāng)年，這套建筑面積703.13平方米的房子，成交價格為3600萬元，算下來單價約5.1萬。
因為當(dāng)時黃曉明并不具備在北京購房的資格，所以并沒有完成過戶，但是黃曉明已經(jīng)支付了房款并一直等待自己的北京買房資格落地。
然而，如今星河灣均價約8.3萬元，該房子的價值也升到了5800萬元。
前不久，當(dāng)黃曉明要求賣方根據(jù)原合同履行過完戶手續(xù)的時候，對方卻不賣了。
原因當(dāng)然不是房價翻倍，而是一個很合情合理的理由。
因為房子的所有者張昊龍在賣房時只有13歲，是未成年人，所以是由他的父母出面，委托一個中間人完成的交易。
而現(xiàn)在20歲的張昊龍則稱，父母的授權(quán)他人賣房損害了自己的權(quán)益，所以合同無效；另外只是中間人收了錢，但張昊龍至今未收到房款3600萬元。
自然，雙方溝通沒有啥結(jié)果，黃曉明將張昊龍告上了法院，要求對方承認(rèn)房屋買賣合同有效，并且配合完成過戶。
然而，事情的結(jié)果卻是——黃曉明贏了官司，但是房子卻依舊不能過戶。
主要原因就有——2013年之后，該房屋因為各種債務(wù)問題，多次查封。
2017年12月21日被山西長治某法院查封，查封期限為2017年12月21日到2020年12月20日。
2018年5月8日被山西太原某法院輪候查封，期限為從2018年5月8日到2021年5月7日。
2019年4月28日被黑龍江齊齊哈爾某法院輪候查封，期限為2019年4月28日到2022年4月27日。
所以，在該房屋梳理完畢其法律糾紛之前，房屋無法過戶給黃曉明。
也就是說，黃曉明花了3600萬，只是買了一堆麻煩。
黃曉明案例最大教訓(xùn)就是，在該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記的時候沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
假如，在2013年，他不是因為北京購房資格問題，交完全款之后完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
這套房子就不可能被接二連三的被抵押，被查封，更不可能發(fā)生2020年，賣主翻悔的問題。
當(dāng)然，你不能說這是北京限購的問題。
因為，北京限購針對的是所有人，而不單單針對只是黃曉明一個人。
黃曉明錯就錯在，他選擇了不過戶而等待，而沒有選擇放棄購買，等攢夠資格再來購買。
不過從這個案例，也反證出，北京限購是公平的，并沒有因為黃曉明是公眾人物，而網(wǎng)開一面，即使你是明星依舊需要老老實實的攢資格。
同樣，很多人都在問，能不能在這個城市買房，能不能在那個城市置業(yè)，能不能選擇二手房交錢先不過戶，能不能選擇買房代持。
然而，對于這一類問題，我們是不能給出一個標(biāo)準(zhǔn)答案的。
因為本身，該過戶的時候就不過戶，不該代持的時候選擇代持，只能意味著兩個字——風(fēng)險。
啥是風(fēng)險？就是有可能發(fā)生，有可能不發(fā)生，但是一旦發(fā)生對于你來說就意味著100%的損失。
當(dāng)然，你可以說我找的代持人是我的親戚，是我的同學(xué)，很靠譜呀？
然而，當(dāng)房價翻倍的時候，天曉得會發(fā)生什么。
不要用金錢來考驗人性。
當(dāng)然，有人會說能不能簽訂所謂的代持合同呀？
但是，本身代持就是一個灰色空間，一旦發(fā)生問題，法律會不會支持代持合法，也是一個未知。
當(dāng)然，還有人也會選擇交錢，約定價格，先不過戶，等待自己的資格落地或者等待營業(yè)稅到期。
然而還是那句話，不過戶東西就不是你的，不是你的就是不可控的風(fēng)險，而其中最大的風(fēng)險就是用利益考驗人性。
買房，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記往往是最后一步，但是也往往是容易出現(xiàn)問題的一步。
常見的風(fēng)險，除了無約定代持或者交錢不過戶行為，還有如下：
1、房屋所有人讓家里親戚，朋友等無房屋所有權(quán)的人與買方簽訂合同，為無效合同。所以不管在中介門店簽訂協(xié)議，還是在房管局簽訂的買賣合同，都必須是房屋所有權(quán)人。
2、房屋共有人沒有簽字，或者由其配偶代簽。這樣簽合同，如果賣方反悔，則以夫妻雙方一方不同意可以撕毀合同，發(fā)生不必要的糾紛。
3、尤其是不能由中介代簽，有的中介公司以接受賣方委托為由，代替賣方簽字，代辦各種手續(xù)。實際上可能帶來更多的麻煩，在全國已經(jīng)發(fā)生了多起中介簽字，收完全款之后跑路的案例。對于買房者來說，很可能是“錢房兩空”。
所以，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是買房最后一步，然而，就是這一步走不對，鬧不好就會掉落萬丈深淵。
來源：米宅
