01
截止最后一秒，
杭州起拍價(jià)第二貴豪宅——桃花源西錦園，還是流拍了。
這部八點(diǎn)檔連續(xù)劇，一拍吸盡全城目光，最后落得個(gè)流拍收尾，讓人唏噓不已；如今二拍卷土重來(lái)，照樣無(wú)人喝采。
兩次拍賣，步調(diào)幾乎一致。
都是開(kāi)拍前都已有1人報(bào)名（可當(dāng)選年度最佳圍觀群眾），可24小時(shí)后，卻因無(wú)人出價(jià)流拍。
雖然只是拍了個(gè)寂寞，但它至少完成了任務(wù)書(shū)上的第一步——在杭州富人中家喻戶曉。娛樂(lè)了大家，也娛樂(lè)了自己。
02
9月7日，桃花源西錦園一拍流拍后，業(yè)內(nèi)人士的相關(guān)分析就層出不窮。
大家公認(rèn)的流拍原因有兩條：
第一，一套房占用兩張房票。被拍賣的桃花源西錦園6-1、6-2室，有兩本房產(chǎn)證。
其中面積大的是6-1室，地上兩層、地下一層，總建筑面積959.68㎡；6-2室地上僅一層，建筑面積89.19㎡，裝修時(shí)已將兩套房合二為一。
考慮到居住使用，兩套房同時(shí)拍賣。這就導(dǎo)致，競(jìng)買人需名下無(wú)房、且非單身，方有資格競(jìng)拍。
有如此豐厚資金實(shí)力的買家，名下大多不止一套房，即使還有房票，普遍也只剩一張；省內(nèi)有錢人，若未提前繳納社保/落戶，“85新政”后，房票直接被鎖住。
要么就借親友之名拿下，可上億的房產(chǎn)落在他人名下，總歸存在風(fēng)險(xiǎn)。
第二，總價(jià)高，競(jìng)買人需做好一次性付款的準(zhǔn)備。
根據(jù)拍賣公告，競(jìng)買人須在成交后的5個(gè)工作日內(nèi)，支付30%首付款（假設(shè)底價(jià)成交，首付3450萬(wàn)）；余下7成，要么申請(qǐng)銀行按揭，要么在成交后30天內(nèi)繳入法院指定賬戶。
就目前樓市信貸緊張的現(xiàn)狀，別說(shuō)7000萬(wàn)，超300萬(wàn)按揭隨時(shí)可能被打回。
按揭不成、只能抵押。一次性湊齊1.155億，對(duì)大多數(shù)公司或個(gè)人，都不是一筆小數(shù)目。
究其實(shí)，在嚴(yán)格限購(gòu)環(huán)境下，超高總價(jià)的“雙證房”就是垃圾中的戰(zhàn)斗機(jī)。一旦買下，就意味著名額鎖死，或許這輩子都沒(méi)機(jī)會(huì)在杭州再購(gòu)入新房產(chǎn)。
惟一賣掉的可能是價(jià)格打個(gè)六七折，或直接腰斬。
并且只有那些想住大房子、錢不夠，家族里房票又多到花不完的人，才會(huì)選擇走這一步接手。
能拿得出1個(gè)億的人，還會(huì)缺錢？花高溢價(jià)買下這套桃花源的腦回路是什么？
03
這兩年火熱的樓市行情，讓房東們產(chǎn)生一大錯(cuò)覺(jué)：別人房?jī)r(jià)翻倍，我的房子也必須翻倍，不然就叫“賤賣”。
比如有些高低配小區(qū)，疊墅或洋房業(yè)主高高掛出“飄在天上”的價(jià)格，但一年也成交不了一套。
有價(jià)無(wú)市最直接的原因，是價(jià)格太貴。在這些業(yè)主看來(lái)，這價(jià)格是按同小區(qū)高層的二手房?jī)r(jià)乘以“系數(shù)”算出來(lái)的，十分公允。
的確，新房賣的時(shí)候，價(jià)格就是這個(gè)系數(shù)差。但高層二手房?jī)r(jià)翻了一兩番后，若再乘以相同系數(shù)，這些疊墅或洋房的總價(jià)，直接就沖上了兩三千萬(wàn)，能接手的人必須“跨越階層”，當(dāng)然難賣了。
其實(shí)換到幾年前，二手房總價(jià)有“約束”還是一個(gè)常識(shí)。總價(jià)越高，單價(jià)相對(duì)小戶型往往就越低。
杭州總價(jià)超1.1億的豪宅，歷史上十分稀缺。淘寶司法拍賣數(shù)據(jù)記載，迄今，杭州已成交法拍房，總價(jià)超1.1億的，有且僅有4次。
最著名的是2018年8月拍賣的陽(yáng)光海岸三連躍，11336萬(wàn)成交。除此之外，余下均為爛尾工程資產(chǎn)包。
即使是西湖邊長(zhǎng)生路32號(hào)建筑，460次出價(jià)，最后也止步8804萬(wàn)。
至于二手市場(chǎng)，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，
2016年至今網(wǎng)簽總價(jià)最貴的一套住宅，出自九溪玫瑰園。2019年7月4日，九溪玫瑰園一套建筑面積1038㎡的別墅網(wǎng)簽，總價(jià)1億。此外，新房市場(chǎng)還有過(guò)兩套總價(jià)上億成交的別墅。一套是云棲玫瑰園，2015年7月，該小區(qū)一套二手別墅以1.21億總價(jià)成交，算上精裝修，總價(jià)約1.6億。
另一套是桃花源的煙雨村，2019年底，傳出煙雨村一套1600多㎡獨(dú)棟，以1億多總價(jià)成交。
相比之下，桃花源的地段比陽(yáng)光海岸、云棲玫瑰園和九溪玫瑰園都還要弱一檔。而煙雨村那套新房總價(jià)雖過(guò)億，單價(jià)其實(shí)并不高。
04
每個(gè)樓盤的情況，每個(gè)產(chǎn)品的具體情況，各不相同。用杭州人的話說(shuō)，沒(méi)那么“門門帳”，好像房?jī)r(jià)不翻倍，就是人家欠你的。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以比買入價(jià)高賣出，也是可以比買入價(jià)低賣出的。
桃花源西錦園6幢，新房備案價(jià)5676萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)1.65億是雙方議價(jià)結(jié)果，而非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)（如果有二手指導(dǎo)價(jià)，這種價(jià)格估計(jì)都不能在中介網(wǎng)站顯示吧）。
不僅包含兩套房子的房款，還囊括室內(nèi)裝修、軟裝，以及多來(lái)年的房?jī)r(jià)升值等。當(dāng)中，很大一部分溢價(jià)，來(lái)自室內(nèi)200噸紅木家具。
“七彩琉璃玄關(guān)屏風(fēng)、整套定制紅木家具、紅木根雕茶桌茶椅、刺繡墻紙……”看描述極盡豪奢。
但“吾之蜜糖，他人之砒霜”，200噸酸紅枝，遇上看對(duì)眼的買家，如獲至寶；若是欣賞不來(lái)的，只會(huì)覺(jué)得像地主劉文彩家的擺設(shè)，反而要減值幾分。
同樣是桃花源、同樣出自西錦園組團(tuán)，曾有一套建筑面積708.85㎡的中式合院，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)3581.5萬(wàn)，兩次掛牌均流拍。
直到2015年4月21日第三次拍賣，起拍價(jià)降至1948萬(wàn)，才吸引4人報(bào)名，484次出價(jià)后，成交價(jià)止步2505萬(wàn)，比評(píng)估價(jià)便宜了1076.5萬(wàn)。
據(jù)一房一價(jià)表數(shù)據(jù)，該房源新房備案價(jià)為4013萬(wàn)。換言之，從買入到賣出，原房東虧了1508萬(wàn)，還沒(méi)計(jì)利息。
兩年多前拍賣的十錦園也是如此。2012年第二任房東買入時(shí)，總價(jià)高達(dá)4000萬(wàn)，拍賣成交價(jià)不過(guò)4130.6萬(wàn)，算上7年利息及裝修成本，還是虧了。
只是，杭州房?jī)r(jià)連漲5年后，許多人都忘了這個(gè)世界運(yùn)行的真相。
05
市場(chǎng)最高潮的巔峰，短期內(nèi)看已經(jīng)過(guò)去，但許多人還抱著兩三個(gè)月前的綺夢(mèng)，不肯面對(duì)現(xiàn)實(shí)。
不愿放棄曾經(jīng)紙面上的財(cái)富，最后的結(jié)局，就像這套桃花源西錦園一樣。
法拍是西錦園房東，走的最后一步棋。
在此之前，該房東曾掛牌到二手市場(chǎng)上出售，掛價(jià)1.6億，主打的賣點(diǎn)之一，就是這200噸酸紅枝，因久久未能找到意向買家，這才選擇了法拍。
最終若有幸找到“傻子”接盤，皆大歡喜；如若不能，這出自導(dǎo)自演的劇情，就當(dāng)玩了場(chǎng)大富豪游戲真人秀吧！
現(xiàn)階段，大家都冷靜了，高位接盤的“傻子”不容易找了。今天這套桃花源西錦園拍不出高價(jià)，唯一的理由就是——它根本不值這個(gè)價(jià)。
不是掛了一個(gè)億，就叫億萬(wàn)豪宅。
來(lái)源：層樓
