東沙湖猛追金沙湖：TOD大盤融創(chuàng)城來了丨樓市大腦No.726

金沙湖經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)很成熟，而東沙湖這一帶的地鐵和購物中心也在建了，現(xiàn)在TOD超級大盤融創(chuàng)城，帶著它約150米的地標(biāo)也來了，這將會是將來整個大江東的封面。不過雖然有著大江東「金字塔尖」的位置，但房價卻依然被一視同仁——首開的小高層精裝均價約1.86W/㎡。

◆裘維維：「TOD」已經(jīng)是個誰都避不開的熱詞了，甚至任何一座有軌道的城市都避不開。上周我們聊了奧體，今天來聊大江東的新晉TOD——剛剛領(lǐng)出第一張預(yù)售證的融創(chuàng)城。大江東現(xiàn)在也是炙手可熱的一個區(qū)域，尤其是錢塘新區(qū)的成立，又把大江東抬到了一個備受矚目的位置上。

◆劉德科：大江東有兩個熱詞：一個是TOD，一個是東沙湖。

◆葉建英：雖然杭州各個板塊都在進(jìn)入TOD時代，但TOD對于一個區(qū)域的促進(jìn)作用更大的，就是大江東。因為以前很多人會覺得它遠(yuǎn)，但通過地鐵、TOD，大江東的城市感會立刻生成。

◆劉德科：我們先把TOD放一邊，先來看看這個TOD邊上的湖。對于一個新區(qū)的中心來講，這個湖非常有意義。我們都知道下沙有一個金沙湖，現(xiàn)在大江東來了一個東沙湖。在整個錢塘新區(qū)，金沙湖在西邊，東沙湖在東邊。

◆裘維維：你說得沒錯。

◆劉德科：一個城市的擴(kuò)張和崛起，通過方位的變化就能體現(xiàn)出來。我們過去會說金沙湖是在城市的東邊，但是現(xiàn)在我們可以說「金沙湖在西邊」，因為東沙湖才在東邊。

這種方位的轉(zhuǎn)變，說明城市正在迅速地擴(kuò)張，而且這種擴(kuò)張并不只是骨架在拉伸，而是拉伸完骨架之后還要長出血肉，所以金沙湖和東沙湖，相當(dāng)于錢塘新區(qū)的一雙眼睛。

◆裘維維：在過去這些年里，金沙湖的這只眼睛已經(jīng)很閃亮了，有地鐵、有天街，也有其它一些城市配套，金沙湖公園也對外開放了。原來我們說金沙湖是城市東面的一個核心，現(xiàn)在東沙湖又會成為錢塘新區(qū)的另一只眼睛。

◆葉建英：從面積來看，這只眼睛的璀璨程度會比金沙湖更大，因為東沙湖的湖面更大。

◆裘維維：現(xiàn)在金沙湖也還在持續(xù)開發(fā)，但東沙湖的先天條件更好，所以改造的空間更大。我們能看到東沙湖的湖面跟城市是有機(jī)融合在一起的，依著湖面去建城市，同時再把地鐵及其它城市要素融合起來。

◆劉德科：雖然東沙湖現(xiàn)在還在建設(shè)，但是錢塘新區(qū)雙中心的趨勢，我們可以看得非常清楚，一個中心在下沙的金沙湖，另一個中心在大江東的東沙湖。

◆葉建英：我們今天看錢塘新區(qū)是雙中心，但將來東沙湖的中心感可能會更強(qiáng)，因為錢塘新區(qū)的政務(wù)中心在這里，商業(yè)綜合體、寫字樓的集聚性以及城市天際線，在東沙湖都有更大的發(fā)展空間。

◆裘維維：通常來說，后發(fā)優(yōu)勢總是有的，畢竟有前人更多的經(jīng)驗基礎(chǔ)。比如此前下沙在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的經(jīng)驗，都可以為大江東所用，并且還可以在此基礎(chǔ)之上擁有自己獨特的發(fā)展和變化。

◆劉德科：無論東沙湖還是金沙湖，它們不僅只是一個湖，而是城市資源的聚集區(qū)，更是產(chǎn)業(yè)的核心。

◆裘維維：錢塘新區(qū)的產(chǎn)業(yè)也是「雙核」，會跟著下沙金沙湖和大江東的東沙湖來布局。

◆劉德科：一個叫金沙科創(chuàng)港灣，另一個叫東沙融創(chuàng)港灣。

◆裘維維：一個金沙、一個東沙；一個科創(chuàng)、一個融創(chuàng)。

◆劉德科：后面都是「港灣」。

◆裘維維：一說「融創(chuàng)」，地理位置就很清晰了，肯定是東沙湖和融創(chuàng)城這一帶，這里會成為錢塘新區(qū)的「產(chǎn)業(yè)雙核」之一。

◆劉德科：下沙和大江東合并錢塘新區(qū)的這半年來，大江東目前最需要的，是城市的封面感。我們現(xiàn)在能看到東沙湖，將來還會看到東沙湖邊矗立起來的約150米地標(biāo)。

約150米的高樓，放在其他城市并不算高，但在杭州已經(jīng)算很高了，因為杭州控高嚴(yán)。全球150米以上的建筑，大概有4800多座，其中一半左右都在中國。

◆裘維維：但杭州在其中的占比很少。

◆劉德科：對于大江東而言，這約150米的地標(biāo)非常重要，因為一座城市的氣場能不能形成，首先得有一個超高層的地標(biāo)，像燈塔一樣來引領(lǐng)大家前進(jìn)。

◆葉建英：而且這個約150米的寫字樓，也說明大江東的產(chǎn)業(yè)層次是非常高的，以智能制造業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主，而不是從前所認(rèn)為的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園。

◆裘維維：杭州限高真的特別嚴(yán)，像大江東為什么只能造約150米的高樓？因為它旁邊離得不遠(yuǎn)就是蕭山機(jī)場。所以融創(chuàng)城的兩座超高層，一幢約130米，一幢約150米，這在融創(chuàng)拿地時就已經(jīng)規(guī)定得清清楚楚了，是目前大江東的最高樓，甚至在整個錢塘新區(qū)也是地標(biāo)。

◆裘維維：有了地標(biāo)外，現(xiàn)在大江東的產(chǎn)業(yè)也更清晰了。

◆劉德科：各種智能制造業(yè)的企業(yè)總部，向大江東聚集的趨勢非常明顯，一系列的汽車業(yè)、民航飛機(jī)的部分配件，包括我們吃的費(fèi)列羅巧克力，也在大江東有一家加工廠。還有一個非常厲害的東西，叫「大硅片」，可能很多人都聽不懂這是什么。

◆劉德科：也就是芯片。

◆裘維維：全球都在競爭的一個產(chǎn)業(yè)。

◆葉建英：也算是現(xiàn)在智能制造業(yè)的一個核心。

◆劉德科：為什么費(fèi)列羅的工廠會在大江東？我上次聽大江東做物流產(chǎn)業(yè)區(qū)的人講，因為大江東的物流產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)，而費(fèi)列羅對溫度、原材料的生產(chǎn)加工，都有一系列要求，而大江東已經(jīng)形成了整個生態(tài)鏈的咬合。如果沒有這個生態(tài)鏈的咬合，費(fèi)列羅是不會進(jìn)駐的。

◆葉建英：如果金沙湖輻射的是整個下沙，那東沙湖其實是能輻射紹興、嘉興及整個杭州灣的一個中心點。

◆裘維維：畢竟接下來是「擁灣發(fā)展」了。

◆裘維維：融創(chuàng)城踩著節(jié)奏來了，從它身上，能看到地標(biāo)，也能看到大江東打造智造產(chǎn)業(yè)的決心及有條不紊的步驟，同時我們還能看到躺在融創(chuàng)城邊上的東沙湖。東沙湖的一期已經(jīng)開放了，二期、三期正在建設(shè)中，融創(chuàng)城就在東沙湖的二期和三期之間。

◆劉德科：融創(chuàng)城建筑面積約60萬方，這么大體量的樓盤現(xiàn)在已經(jīng)很少見了，但是杭州現(xiàn)在體量50萬方以上的大盤，基本都是TOD，這是目前杭州做得比較好的一點，非TOD的大盤已經(jīng)越來越少了。

◆葉建英：一個新區(qū)的崛起，很需要有一個大盤來引領(lǐng)。

◆劉德科：但這個大盤必須是TOD大盤，如果是低密度大盤就慢了。

◆裘維維：融創(chuàng)城是地鐵7號線北二路站的上蓋，跟地鐵站是無縫連接的。

◆裘維維：一直連到吳山廣場。

◆葉建英：對，可以直接坐到西湖邊，是非常不錯的一條地鐵線。

◆裘維維：等到地鐵7號線開通之后，就能從大江東坐地鐵到吳山廣場、西湖一帶了，它把東沙湖和西湖也連接起來了。

◆劉德科：其實只要清楚融創(chuàng)在拿這塊地的時候在想什么，我們就能看到以后的融創(chuàng)城會是什么。融創(chuàng)想的是，首先這是一個軌道樞紐，也就是一個TOD項目；其次，這里有約130米和約150米的雙塔地標(biāo)；第三，這里會形成一個商圈，邊上有龍湖天街、寶龍廣場，還有融創(chuàng)城自己的商業(yè)街區(qū)；第四，這里有東沙湖和政府大樓。

◆劉德科：我們?nèi)绻�要判斷一個地方是不是市中心，或者會不會成為市中心，看融創(chuàng)城就非常清晰了。大江東未來的中心一定在融創(chuàng)城這里，這是毫無疑問的。

◆葉建英：那么錢塘新區(qū)的真正中心在哪里？

◆劉德科：這就是以后大家會津津樂道的一個話題——到底是金沙湖更厲害，還是東沙湖更厲害，不同的人會有不同的答案。但起碼大江東的中心，絕對已經(jīng)在融創(chuàng)城這里了。

◆葉建英：從長久來看，應(yīng)該是東沙湖更厲害一點。

◆裘維維：我們對大江東的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都是非常期待的，而它的智能制造業(yè)對于整個杭州而言，也舉足輕重。大江東的范圍很廣，但它的核心是確定的，地標(biāo)、東沙湖景、購物中心、地鐵、政務(wù)中心都匯集在融創(chuàng)城這一帶。

◆劉德科：很多人還會經(jīng)常問湖景房值不值錢。

◆裘維維：那得看湖景能結(jié)合上什么。

◆劉德科：我覺得有兩點，首先得看這個湖能聚集多少城市資源。

◆劉德科：其次，要看這個湖周邊的城市資源是否在發(fā)展。比如西湖邊的發(fā)展已經(jīng)靜止了，所以西湖雖然很有價值，但它的價值是凝固的；可是像東沙湖和金沙湖邊的城市資源，還在不停生長。

◆葉建英：東沙湖分為一期、二期、三期，它真的像個港灣一樣，集聚了越來越多的城市資源。

◆劉德科：它是湖繞著城市資源走，而不是城市資源圍著湖走，這兩個理念是不一樣的。

◆葉建英：這更有利于配置優(yōu)質(zhì)的城市資源。

◆裘維維：融創(chuàng)城里大量的房子都有湖景，土地出讓的時候?qū)τ诜孔釉趺唇�，也有要求，是不能亂七八糟隨便建的。當(dāng)然，出讓文件里即使不寫明，融創(chuàng)本身對產(chǎn)品也有追求。

◆劉德科：公建化的外立面，看上去更整潔、規(guī)整，更有高級感。

◆裘維維：要現(xiàn)代化，也要有國際感，立面的調(diào)性在土地出讓時都定下來了。

◆劉德科：可惜它是限購的。不然收藏一套放在那里，甚至買了之后忘記它的存在，幾年之后再看會發(fā)現(xiàn)整個城市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

◆葉建英：房住不炒，讓更多人享受更好的城市資源。

◆裘維維：大江東的核心區(qū)域，從東湖城開始一直就是搖號難度非常高的，無論什么時間、什么樓盤，都是熱度不減。更何況，現(xiàn)在是融創(chuàng)來了。

◆劉德科：我覺得融創(chuàng)城可以檢驗一下，大家對大江東到底是不是真愛，因為它這次開盤的房源，不是小戶型，會稍微偏大一點，畢竟這么好的位置。

◆裘維維：稍微偏改善一點。

◆劉德科：但也沒那么大，首開房源分別是建筑面積約110方和約123方。

◆葉建英：總價還是非常可控的。

◆裘維維：因為限價。加上整個融創(chuàng)城的體量大，所以房源類型也很多，你想買疊排或者洋房、小高層、高層，它都有。

◆劉德科：首開房源是小高層，會推96套左右。

◆裘維維：對于大江東的需求來講，這個房源量有點少。

◆葉建英：它的小高層房源，是在湖邊。

◆裘維維：對，地理位置還是挺好的，邊上還有低密的疊排。

◆劉德科：小高層的得房率會更高一點，這是小高層跟高層的區(qū)別。因為融創(chuàng)城是超級大盤，所以能做大量的低密產(chǎn)品。

◆葉建英：湖邊的房子會矮一點，從疊排到小高層、高層、超高層，整個樓盤會形成一條自己的天際線。

◆裘維維：關(guān)鍵是價格。融創(chuàng)城小高層的價格，也只能是1.86W/㎡左右，因為預(yù)售證已經(jīng)公示了。

◆劉德科：表面看起來，1.86W/㎡的價格比大江東高層價格要高一點，但還是會有很多人閉著眼睛去買。我們不提倡這樣。很多人去大江東買房時，可能都沒見過大江東長什么樣就去了，是把大江東當(dāng)一個平面來看的。

但是大江東相當(dāng)于杭州老六區(qū)加起來的大小，照理來說武林廣場的房價應(yīng)該更貴，但現(xiàn)在大江東的房價狀態(tài)，并沒有呈現(xiàn)出梯度感。

◆葉建英：也就是整個大江東金字塔狀的房價體系，還沒有體現(xiàn)出來。

◆劉德科：此前大江東的高層價格，是一萬七八，現(xiàn)在金字塔尖的融創(chuàng)城小高層，價格是一萬八九。

◆裘維維：整個大江東的價格，是根據(jù)高層、小高層等房源類型來定的。

◆劉德科：至于地段好不好，在大江東的限價體系中是不重要的。

◆裘維維：有很多人沒去過大江東，但買了大江東的房子，直到簽約的時候才去，反正覺得大江東有前途、價格又低就去了。

◆劉德科：對于自己很熟悉的地方，大多數(shù)人都會把板塊劃分得很細(xì)，比如橋西就那么點大，也要劃出板塊區(qū)別，整個大江東那么大卻一視同仁。

◆劉德科：這就很好玩。比如武林廣場是杭州金字塔尖的地段，但如果武林壹號跟大城北的房價一樣，只賣三萬，你能想象嗎？

◆裘維維：現(xiàn)在的大江東，暫時是這樣一個狀態(tài)。

◆劉德科：一個平面，大家的價格都一樣。

總編丨葉建英 編輯丨張飛天 出品︱裘維維